文｜鄧浩志
從機構調整估值，看不動產“錢途”
廣州工信局聯合建行推“復工貸”，利率最低3.75%。同時將自建房、別墅、住宅式公寓、商務公寓、配套車位（獨立產權證）納入貸款抵押物範圍。將商務公寓抵押率從40%調整為70%，寫字樓從50%調整為60%，配套車位從50%調整為60%，臨街商鋪抵押率由40%提升至50%。全市中小微企業的單戶貸款金額提高至3000萬元，其中信用貸款額度提高至5000萬元。1年期抵押類貸款利率最低3.75%、三年期利率最低4.10%……而且放開速度極快……
政策非常值得關注。表面只是扶持復工，但本質是將不動產融資的功能進行拓展，提升了不動產的“使用價值”。大家都知道復工很迫切，但誰又能保證抵押貸真的去復工，而不是上了股市的賭局？又或者抄底樓市了呢？因為監管困難，所以流入上述領域是肯定會有的。在其他復工條件不完備的條件下，到位的資金是很可能跑“短期獲利”的路徑。類似的政策最近在全國各地陸續推出，結果是整個社會資金量會有較大增加。會引發什麼大家能猜到。
另外可以重點關注一下機構對不同物業的評估價值變動，商務公寓抵押率從40%調整為70%，提升幅度最大，這既是對公寓價值信心的迴歸（自去年330新政部分取消後，公寓銷售大幅回升），也是反過來刺激公寓市場。另外寫字樓、車位都是60%，而臨街商鋪最低，只有50%，說明融資機構在以上物業類型中最不看好商鋪前景。而且只是臨街商鋪，非臨街連參與的機會都沒有。
基準利率改LPR，利率是綁定or浮動？
網上、公號都煞有其事地長篇大論分析，網友更多傾向綁定利率，而我更傾向於浮動利率。原因就一個，因為房貸是超長期，動則20、30年。而全球利率仍處於整體下降通道中，全球不少發達經濟體出現存款負利率的已經越來越多。最近國內LPR是降了點，但和不少發達國家比還是高。隨著全球資金組織更高效，經濟快速增長更困難，資金成本總體一定是繼續往下走的。
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