前天，武漢市房管局發佈了今年第四季度預計達到銷售條件的商品住房項目清單。此份清單信息顯示，四季度全市將有155個樓盤共800.65萬平方米商品房可達銷售條件。
通俗地說，四季度一個季度可以上市銷售的商品房面積，相當於今年上半年全市賣出的商品房總面積的85%。
形成反差的是持續走低的去化率。十一“黃金週”期間，24盤加推，僅4盤日光，整體首日去化率49%。
“銀十”含“銀”量不足，真的是武漢樓市拐點到了。
秋風起，三年熱度開始退溫
從2016年持續到今年，武漢樓市整整熱了3年，放之全國也僅有杭州、深圳等城市有得一拼。
特別是今年“小陽春”行情的絕地反擊，差點讓人以為，武漢買房者是“永動機”。
但是現在，行情真的開始變了：
表現一：
庫存可以賣1.5年。
文章開頭就說了，第四季度達到銷售條件的商品房總面積，接近今年上半年賣出去的總面積。
據市房管局的統計，截至2019年8月末，已批准預售尚未網籤的商品住房庫存還有13.9萬套，同時，貝殼網上的二手房掛牌數量已經達到10.9萬套。
待售新房+存量房+二手房，粗略統計約32萬套，要知道，全年全市新房+二手房一共賣了29萬套。僅目前的存量，明年一整年都賣不完。
表現二：
隨便買的信念，破滅了。
當2016年，全市房價站上新高位後，繼續支撐幾十萬人買買買的信念是所謂的“一二手倒掛”。
經過3年，這個信念已經名存實亡了。
十大倒掛神盤，清盤的清盤，漲價得漲價，現在只剩下三四個盤，賣得全小區最差的位置，價格優勢微弱，貨源也不多了。
更慘的是，當年二手房對標的“錨”，現在跌去至少10%。
第一波倒掛神盤，陸續交房上市交易，除了個別剛需新版塊，其他區域的投資收益，只能說算上貸款資金成本，保本。典型案例是，關山大道某神盤的一期房源。
“一二手倒掛”信念破滅，消滅了一大批置換和投資客。算算資金成本，現在入場利潤微薄，買錯的風險更大。
置換群體，需要賣掉老房子，才有資金和資格買新房。新房嚴重擠壓二手房價格和關注量，卡死了。
表現三：
現在樓市的興奮劑是，今年備案價上漲，製造了“現在不買，以後更貴”的障眼法。
說它是障眼法，因為平均漲幅，並沒超過調控之初定下的每年10%的高壓線。換句話說，上漲是正常現象，只是房價基數大了，動輒千元的漲幅很惹眼。
最近兩波集體高潮，出現在全市最高價豪宅，和新區某地王日光。
有多人注意到，兩個盤的共同特點是飢餓營銷，一次只賣一棟樓。
套路，都是套路。
一味漲價，有些剛需乾脆佛繫了：既然買不起，乾脆一邊攢錢，接著等。
表現四：
今年最後幾個月，資金壓力比往年更大一些。
央媽多輪開閘放水，像以往那樣大規律流入房地產市場的情況卻沒重現。
信貸層面，反而收得更緊。
除了信用貸用途嚴查，聽平安銀行多個渠道說，他們已經暫停新房按揭貸款。以往，平安算是貸款產品最靈活的一家。
其他銀行，要麼提高了房貸利率，要麼房貸額度緊張審批時間加長。
現在買房，兩個月處理申請時間，明年初才放款，是正常節奏。只是年底正是資金回款需要花錢的高峰期，有多少開發商頂得住現金流壓力。
花式賣房求生
一系列現象疊加，說明一個事實：該來的樓市拐點，還是來了。從現在開始，“不日光”將成常態。
當下開放商最捉急的是，提高到訪量擴大有效客源。據我所知，對於推薦客戶並最終成交的引薦人，酬勞最高開到2-5萬不等。
現在爭奪客源的市場，成了你死我活的“零和遊戲”。購買力就這麼多，甚至還流失了部分置換群體。賣出一套新房，需要和二手房爭，和同區域競品爭，乃至和其他區域的同價位項目爭。
巨大生存壓力下，開發商“花式賣房”出山。得益於科技發展，銷售手段和渠道比上輪行情創新了。
花式賣房一：
最全的新房，在中介的朋友圈裡。
差不多從去年開始，朋友圈裡的中介，不賣二手改賣新房了。私下打聽過，新房分銷提點從2%-2.5%不等，比案場置業顧問還高。
單看他們的勤懇程度和營銷手段，我認為人家值得如此報酬。他們的更新節奏和運營能力足以讓絕大多數房產資訊網站汗顏——
速度：房產資訊網站還沒更新的項目，中介已經掌握全套信息。從開盤前三四個月，每日刷屏。
追熱點：中介都是文案高手，任何熱點，可以在半天之內被改編成與買房有關的段子。
短視頻：中介裡隱藏了各路vlog大咖，靠15秒短視頻看房帶貨，生生把賣不動的某江景房，變成真賣光找關係也買不到的搶手貨。
最近，我發現中介又解鎖了新技能，還沒開盤的樓盤，他們已經先於營銷中心開始代賣了，典型代表是，武昌江邊和礄口漢水邊即將刷新區域價格天花板的純新盤。
花式賣房二：
促銷力度，豪宅也瘋狂。
前幾輪樓市橫盤期，豪宅比較淡定，堅持調性，咬緊價格慢慢賣。
今年大概是高處不勝寒，豪宅也開始讓利。
東湖邊某一房難求的項目，最近推出了一口價的尾盤房源。
全市房價最高區域某品質項目，不用驗資看房了，銷售明確表示，毛坯價格可以給97折，誠心購買還有補貼。聽說買豪宅還能談價格，我找一位準業主打聽了一下，原來購房額外有物業費補貼，摺合3萬元。
漢口市中心某交房一年多的高端項目，剩餘一部分低區房源，眼見中介們從年頭推到現在。開始是贈送家電，現在直接推出優惠房源，相當於毛坯價格買精裝房。
花式賣房三：
兩成首付重現江湖。
三環外某個新房血拼的區域，最近出現了最低首付兩成的項目。諮詢了一下，原來通過首付貸操作。在房貸收緊的大環境下，怎麼通過審批，我們吃瓜群眾不知道，也不敢問。
市場信心動搖、購買力消耗嚴重、融資成本高、信貸政策緊張導致回款難......市場向現實低頭，花式賣房求生無可厚非。我只想提醒一點，樓市真的開始進入平銷的新階段了。
開發商最需要心態調整，早日認清現實，面對慢慢賣房的平穩期。
購房者，“慌”的心態可以放下了，不用恐慌於買不到，也不要在沒理清情況時慌著從中介或其他分銷渠道買房。
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