03.29 琶洲把珠江新城比下去了，CBD還能否代表先進生產力？

文｜孫不熟

昨天看到這張航拍圖，製作得不錯，沒想到琶洲互聯網聚集區的內容這麼多了。

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我把這張圖發了朋友圈，評論說，這一下子把河對岸的珠江新城比下去了。至少從入駐企業的含金量來看，琶洲以大科技公司為主導，頗有未來之城的氣勢，而珠江新城呢？顏值很高，樓宇森林、魔幻壯麗，但業態偏傳統，特色不鮮明，銀行、證券、保險、基金、會計、廣告、地產什麼都有一點，但說到能夠代表廣州先進生產力的頭部企業，掰著指頭數，好像也沒有說得上名字的。

一個企業界的朋友，他的觀點更進一步，他認為珠江新城的功能主要是給皮包公司裝點門面用的，真正牛逼的企業不會租這麼貴的房子辦公的，政府一般會給他們批地，蓋自己的總部大樓甚至園區，就像廣州琶洲、深圳後海、北京後廠村路、杭州未來科技城的那些巨頭。

我倒認為這位朋友的觀點過於偏激了，皮包公司在哪個CBD都會有，但不能因此否定皮包公司的存在合理性，更不能否定CBD的價值。看看曼哈頓、倫敦金融城、香港中環這些世界一流的CBD，都有一個共同點，

就是聚集了一大批高端服務業企業，也就是前面說的銀行、證券、保險、基金、會計、廣告等等，這些行業對城市經濟的運行至關重要。

CBD仍然很重要，只不過，我們真正想探討的問題是，CBD還能否代表城市地段價值的至高點，是否仍能代言一座城市的先進生產力？

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簡單評價一下廣州改開以來的城市發展史。

從上世紀80年代到90年代中旬，是廣州作為改革開放橋頭堡的黃金年代，這個階段城市發展的主基調是“引資”，先是港資，後是外資，比如霍英東當年在廣州修建的白天鵝賓館，是當時中國的第一家五星級酒店，霍先生還在廣州番禺修建了好幾座橋樑，在南沙大搞基建。再後來就是寶潔、高露潔、安利等一大批外資企業的進駐，“南大門”的風頭一時無兩。

隨著上世紀90年代浦東的開發，上海再次取代廣州成為外資入華的橋頭堡，其間的滄桑與感慨，正如100多年前上海開埠對廣州的衝擊一樣。彼時的廣州逐漸失去先鋒的光環，但以此為起點，一直到廣州亞運會的這十多年時間裡，這座城市發展開啟了“基建狂魔”的無敵模式，

“城建”成為無可爭議的主基調。

毫無疑問，那個階段的城建大業，堪稱波瀾壯闊，地鐵、南沙港、新白雲機場、大學城、廣州南站、珠江新城這些讓人歎為觀止的基建大手筆都是那十多年的成果，這些成果也一舉奠定了今日廣州大氣磅礴的城市框架。

特別是珠江新城，雖然爭議不斷、敗筆不少，但總體來說仍是一個非常出色的城建作品，它極大地提升了廣州的商務基礎設施水平，也非常及時地重構了廣州的城市形象。一河之隔的小蠻腰，時尚炫酷，高級美豔，是我見過最成功的城市地標，沒有之一。毋庸諱言，如果不是珠江新城的存在，今天的廣州在觀感上無疑就是一個二線城市。

然而，在城建事業狂飆突進的同時，廣州的軟肋也暴露無遺，那就是在產業引進與培育上的乏善可陳。有論者曾認為，上世紀90年代到廣州亞運會舉辦，這座城市在產業上的唯一亮點是引進三大日系汽車品牌，除此之外，都沒有成什麼大氣候。

事實上，從招商引資的情況來看，廣州在那十幾年的時間裡的確建樹甚少，比如其外資引進額與一線城市地位完全不匹配，不僅被北京、上海、深圳、蘇州、天津、重慶等城市遠遠超過，甚至還面臨杭州、南京、成都、武漢等二線城市的趕超壓力。

琶洲互聯網聚集區效果圖（圖片來自“廣州房產”）

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回到文章的主線，我們大致可以給珠江新城下一個結論：它是廣州大規模城建時代的巔峰之作，代表了廣州的體面與逼格，但在提升生產力層面，珠江新城並沒有給出很大的突破。

放眼全球，一線城市或者說一流城市，必須是先進生產力的代表。在此意義上，珠江新城的使命已經完成，廣州需要一個新的平臺來代言城市。

所以，我們看到，大約從2015年開始，這座城市的發展主基調很明顯地被調整為“產業”，產業成為一切工作的主線與重心，產業成為這座城市重振雄風的最大抓手。於是，這兩年，我們從媒體上看到令人眼花繚亂的招商引資大戲，黃埔、南沙是兩大猛將，琶洲、知識城是兩大櫥窗。

具體的成績有哪些，媒體上有很多數據，這裡就不一一展開了。得益於騰訊、阿里等互聯網巨頭的進駐，琶洲肯定是最直觀也最具說服力的一張名片，具體請見文章開頭那張圖片。

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再回到本文的主線，珠江新城與琶洲是個什麼關係？那我們也許可以說，珠江新城代言的是廣州的體面，而琶洲代言的則是廣州的先進生產力，二者缺一不可，只不過，後者的緊迫性更強。

當然，從這裡還能延伸到另外一個有趣的話題，那就是我們談論過多次的

廣州CBD保質期現象，大約到2020年，琶洲這些總部大樓基本上就要建成了，到那時，珠江新城也正好風光了十年，未來的新貴琶洲能否取代這個老CBD呢？就像曾經珠江新城取代天河北、曾經的天河北取代環市東那樣，城市中心，十年一換，永不停歇。

最後還是是說說房產，從北京、深圳、硅谷的經驗來看，琶洲這種代表先進生產力的板塊，在房價上至少是可以和CBD地段拉平的，也就是說，只要琶洲比珠江新城便宜，就還有機會。不過，回到產品層面，琶洲板塊目前的高品質物業不多，遠遠不如河對岸的珠江新城板塊，未來在琶洲辦公的碼農貴族們，其實很容易到河對岸買房的。所以，從這個角度來說，琶洲的崛起，其實也在利好珠江新城那些品質好的物業，或者說利好整個中心城區的優秀物業。