現在與城市有關的話題真是越來越難找，要麼就是GDP排位戰，要麼是人才爭奪戰，要麼就是新一線口水戰，
寫來寫去，陳詞濫調，人云亦云，毫無成就感。我老婆看我找選題找得這麼辛苦，就說，沒什麼選題的時候，你就多寫寫購房指南，一方面你的付費讀者都是想買房的，他們的需求應該優先，另一方面，你現在對房產的好奇心更大，創作動力更強。想想也是，我現在投入精力最多的事情可能已經不是寫稿，而是陪聊，知識星球上有600多位付費用戶，每天要解答十幾個問題，還要給一些深度用戶做一對一諮詢。這個過程是累並快樂的，累就不說了，快樂主要來自兩個層面，一是滿足好為人師的激情，二是聽故事，聽各種各樣的買房故事，有成功的，有失敗的，然後從中總結經驗、教訓與規律。
對我來說，做購房諮詢不僅僅是一個單向的知識輸出，同時也是一個學習的過程，而且學習素材是極為真實與鮮活的，是任何一所大學和MBA課程都給不了的。
所以，做購房諮詢獲得的第一手知識，是非常非常值錢的，最近實在沒什麼選題，今天就寫寫這個吧，主題就談談郊區買房，相信這個選題比中心區買房更有意義。
關於郊區買房，我從無數個購房故事中總結出這樣十點經驗與教訓：
01
睡城>衛星城
郊區很大，也很陌生，但大體上可以將其分為“睡城”與“衛星城”兩大類，什麼意思？“睡城”就是距離主城區較近、但只具備居住功能的連片式大型社區，比如廣州的番禺，深圳的龍華，北京的回龍觀以及臨近的燕郊。衛星城則是指那種距離主城區較遠但功能齊全、獨立發展的小城市，比如廣州的增城，上海旁邊的崑山，北京旁邊的固安。
過去，人們認為“睡城”是一個負面的概念，但從居住品質和投資回報率來看，睡城普遍比衛星城要好。原因很簡單，睡城一般可以視為主城區CBD的一塊飛地，其居住人群的素質較高，更易形成圈層與口碑效應，買這種地方的房子，不愁賣。相比而言，衛星城雖然有自己的產業，所謂“麻雀雖小五臟俱全”，但其產業往往是中低端層次，居住人群的平均素質不高，再加上距離主城區太遠，過來買二手房的人少，在這種地方買房，首先要想清楚誰來接盤。
02
沒有地鐵應該一票否決
買房是一個非常複雜的決策系統，需要綜合考慮地段、交通、學校、產業、政策、戶型、圈層、物業等各項指標，但在郊區買房，我們有一個簡單粗暴的原則，那就是無地鐵不買。這個原則肯定是有爭議的，但無所謂，不是什麼房子你都需要了解，不是什麼錢都要賺，記住這個原則，會大大提高你的決策效率以及正確度。
舉一個例子，廣州番禺有個樓盤叫做星河灣，品質好，逼格高，價格和周邊樓盤原本高一個檔次，但7號線開通後，星河灣的房價已經被那些平庸的地鐵盤追平了，甚至更高，這種現象在郊區是常態。
那麼，離地鐵多遠才算地鐵盤？極限距離是一公里，500米內為佳，超過1公里的路程，基本要靠接駁公交或者打車，這個時間往往是不可控的。
03
關心那片土地以前是做什麼的
郊區和中心區有一個很容易被忽視的區別是，中心區往往祖祖輩輩都是用來住人的，房子下面的地是沒有毒的，但郊區比較複雜，有的曾經是農田，有的曾經是工廠，土壤裡有什麼不知道。特別是現在城市建設用地越來越緊缺，那種完全在農田上蓋起來的房子已經越來越少。
所以，郊區買房，一定要關心一下房子下面的地以前是用來做什麼的，是工廠，不一定就有毒，但多關心總歸沒有壞處。
04
漂亮不保值
小年輕跑到郊區買房，往往是帶著詩和遠方的憧憬來的，毫不關心糧食和蔬菜，滿腦子只有“漂亮”這個詞，於是跑到漂亮的售樓部，通過漂亮的售樓小姐，買一套漂亮的遠郊精裝CEO房。
但是房產老鳥會告訴你，漂亮是不保值的，首先，樣板間不等於你的房子，樣板間套路多，以後再講。其次，物業折舊很快，過個三五年，你會發現你心儀的漂亮房子與隔壁二手已經相差無幾，價格也逐漸被拉平，你才恍然大悟，“早知道買隔壁那套便宜100萬的二手啊”。
再者，人都是有審美疲勞的，別說漂亮房子，就是漂亮女孩，看多了，也覺得不那麼漂亮了。所以，不要為“漂亮”付過高的溢價。
05
要嫌貧愛富
意思很簡單，要買那種有錢的郊區，不要買那種沒錢的郊區。郊區雖然看上去都很荒，但各區財政的貧富差距是很大的，有的區稅源好，就有錢招商引資、搞人才補貼，有錢修路、蓋學校，給老師漲工資，這種區可能現在差，但未來是有盼頭的。還有的區，稅源少，公務員發工資都成問題，別指望政府砸錢搞配套了。
如何判斷一個郊區有沒有錢？可以比較一下各區財政收入就能瞭解一個大概。另外，往往有開發區、保稅區的區，稅源都比較好。
06
物業管理一定要好
郊區與中心區一個本質區別是，住在中心區，公共服務主要是政府提供的，住在郊區，常常會有一種無政府感覺，因為公共服務主要是開發商提供的。我常常說，中心區的房子往往是“有城市而無社區”，郊區房子則是“有社區而無城市”。
所以，中心區買房，物業差點就差點，因為很多方面可以沾政府的光，但是郊區買房，物業一定要好，如果物業差，你真的會感覺自己生活在無政府區域。
07
跟著萬達廣場買
郊區很大，很陌生，網上的公開資料也不多，如果不是當地土著，你根本不知道哪裡是中心、哪裡的資源多、哪裡的發展有前途，但跟著萬達買，一般不會錯。
郊區因為人口稀疏，大的商業品牌一般不會去，只有萬達肯去，萬達一去，星巴克、優衣庫、喜來登都會跟著去，所以萬達是最懂郊區發展邏輯的。“萬達廣場就是城市中心”，這句話不是廣告詞，而是事實。
還有，這一條真沒收廣告費。
08
不要問土著怎麼看
這句話不是說土著不聰明，而是說土著普遍不懂郊區，他們從小到大都生活在城裡，對中心城區有著極為深厚的地段情結，而且都不缺房子，其高傲的雙眼從來不會往郊區看的，你向他們打聽郊區買房哪裡好，他們除了會打擊你，什麼有價值的意見給不了。
09
不要貪便宜
這一條是很多小白都會出的錯誤，認為便宜的房子容易漲，但市場經濟是最聰明也最公平的，一分價錢一分貨，便宜往往沒有好東西，特別是競爭激烈的一手房市場，便宜一定意味著品質差。
真正的“便宜”，本質上不是指價格上的便宜，而是那種需要“價值重估”的便宜，比如，有一個樓盤地段好、品質好，但因為限購或者開發商資金緊張，訂價策略就是薄利多銷，這種便宜可以撿。還有一種情況更常見，就是你跑到一個品質好、口碑佳的社區，通過看房200套辛辛苦苦挖到的“筍”，這種便宜也是可以撿的。
10
中小城市無郊區
這條不需要多解釋，只有大城市才有郊區這個概念，中小城市那不叫郊區，那就叫農村，而且會一直是農村。記住，你買的是城市，或者是那種未來有可能變成城市的地區。只有大城市才會有源源不斷的新移民去把郊區填滿，最經典的例子可能是鄭東新區。
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