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近年來，舊村改造發展空間巨大，許多企業與個人紛紛轉型投入這個行業大蛋糕裡面，都想掙得屬於自己的一席之地。
雖然城市更新作為新型的開發模式備受關注，但是隨著越來越多的人開始介入舊村改造這個領域，缺少管控這方面的問題也開始顯現出來，並且愈演愈烈。
在舊村改造這個市場裡面，暗流湧動，魚龍混雜。各大房企通過前期平臺公司介入村集體進行控村，最終拿下項目的操作屢見不鮮，也是現在舊村改造較為主流的玩法。
近期各地政府頻頻發文，開始限制以及規範關於確認實施主體前控村的操作，特別是廣州的白雲區、增城區，前期平臺公司完全被卡死進不去，三舊平臺門檻增高，項目叫停。之前往裡面項目投入大量前期操作資金的開發商叫苦不堪。這背後到底是何因果？
眾所周知，舊改與傳統開發最大的不同，就是土地可以
協議出讓，由開發企業直接與業主方溝通談判成交，減少了招拍掛高昂的成本，最終低價拿地，當然，這也是最誘人的一點。傳統模式的開發一二級開發一般都是分開的。從前期的收儲平整，到後期的開發運營，兩級開發商各司其職，互不干擾。也有一小部分一級開發商通過與政府的操作，引進政府所需的資源與自身參與一級開發的優勢，從而鎖定後期二級開發，這就是所謂的一二級聯動開發模式。
這樣做除了享受一級開發帶來的收益之外（其實大多數一二級聯動項目一級階段不虧就是好活了），更可以用低價提前或者後期鎖地拿地開發運營。是一二級聯動模式的核心以及最終利益述求。
但是一二級聯動的風險也是顯而易見的。一個是要拿到二級開發權必須通過招拍掛，特別是工業類型的土地，一級開發企業並不是百分之百能在招拍掛中順利拿下地塊的，可能會有幫人做嫁衣的風險存在。
另一個是政府方面的信用換屆問題，如若進入的城市挑選得不好，不能很好的瞭解當期的政府，一遇換人或換屆，就有可能導致前面的付出全部白費。畢竟，貴人多忘事嘛。
另外，一般做一二級聯動開發，是需要大量的資金支持的。而聯動開發的週期長，當下銀監會管控又力度大，深受開發商喜愛的開發貸又被422限制起來，所以這種週期性較長的項目資金斷裂最大也是最常見的風險。
而舊改的出現，打破了原有的這種模式。其實舊改就是另一種一二級聯動開發的模式。只不過，傳統的一二級聯動是對接政府，而舊村改造對接的是村集體。政府出臺政策，舊改拿地可以跳過招拍掛流程，開發商與村民協議拿地，政府退出前期土地平整流程，只負責監管，將前期工作這部分紅利讓渡出來。比起一二級聯動的優勢是提前100%鎖定二級土地，使開發商與村民獲得更多的改造利潤。
在舊村改造中，由於在項目實施過程中，開發商與村民之間會有本質上的利益衝突，需要第三方平臺公司作為中間人互相調節促進舊村的項目發展，同事也會幫助開發商做些舊改的前期工作。這本是
調節關係，推進項目，給政府與開發商和村民三方都提供便捷的好事，可為什麼近期政府頻頻發出限制第三方平臺公司的政策呢？為什麼舊改的門檻越來越高，難度越來越大呢？其實最初，政府對平臺公司的態度是不聞不問的，甚至出現開發商可以前期進村操作的情況。但從2009年至2016年設定集體資產交易平臺之前，所謂的城市更新項目一二級聯動操作，絕大部分項目被中小開發商或第三方平臺公司攬入懷中。中小開發商和平臺通過城市更新的前期操作，鎖定二級開發權。
但事實上，這些中小型開發商或者第三方平臺空有開發權，卻沒有很好的開發實力。有實力的品牌開發商要進行城市更新項目的二級開發，就要從鎖定二級開發權的中小型開發商手中通過“購買”獲得。但是這些中小型開發商變本加厲，水漲船高，價格開始無厘頭上漲。品牌房企漸漸的不願意踏入這趟渾水，導致開發項目停滯不前，區域發展不起來，由此出現了政府認為的所謂城市更新項目“倒買倒賣”亂象。
漸漸地，各地開始出臺城市更新項目的公開選擇實施主體的制度，也就是所謂的項目確認實施主體要走“三舊平臺”。其中以深圳龍崗的意向合作方/正式合作方制度（2018年5月出臺）、東莞的單一主體掛牌招商/前期服務商制度（2019年5月出臺）、佛山的舊改土地前期整理人/投資人模式（2019年6月出臺）為典型。
不過不管是意向合作方、前期服務商亦或是前期投資人，其實統一的身份還是項目的前期操盤者。
剛開始時，政府出臺走“三舊平臺”的目的就是要把舊改的一二級聯動模式斬斷。減少二級開發商控村項目的事件發生，為項目匹配到更優秀更有實力的二級開發商。
可惜的是，目前政府設置的平臺制度基本上都是沿用一二級聯動開發的方向，而這些前期操盤者們，也就沿用著一二級聯動開發的思路進行，從與政府方面協商，變成了與村集體方面協商，將檯面上的流程換成了檯面下走。通過一些合法或者不合法的手段，掌握這個項目的控制權 ，基本上還是一套換湯不換藥的流程。
畢竟，只要通過前期操作控制了一條村子，“走平臺”中標沒有100%也有99%了吧。
現在多個推進的舊改項目裡，名義上是政府在開展前期工作，但是其實背地裡出錢和實際操控的卻是前期進入的開發商和平臺公司 ，這已經是大家心照不宣的秘密了。
當然，同個舊村改造項目，能進入裡面做前期操盤的，肯定不止一家開發商或是平臺公司。畢竟在前期摸索階段，舊改項目也能實施的也不算太多。對於這種做一個少一個的項目，每個行業的從業者都是不願錯過這樣的機會。
為了加強對項目的操控性，業內出現了一種“埋釘子”的說法。不管先後順序，就是在拆除範圍的物業中預先購入、預先租賃或預先簽訂拆賠協議等，以阻止走平臺時其他開發商的參與和進入。
可是這樣的操作造成了很多的舊改項目都死在了不同開發商的互相“埋釘子”裡面。一個項目先後有七八個開發商進場簽約，各簽署一部分，互相“埋釘子”，明槍暗箭，誰也不肯放過誰。導致最終項目長時間停滯，最終死亡。
慢慢的，這樣的亂象越來越明顯，也越來越不受政府的監管與控制。為了進一步推進各地舊改的進度與提升項目的可操控性，於是一些地方政府也開始主動出擊了。該停的停，該改的改，該限制的限制，該規範的規範。一系列的政策條例發佈下來，主動權政府抓了回去。
原本可行的灰色地帶變為了不可行的黑色地帶，這些地區的前期操盤者對項目的前期投資大部分打了水漂。有些前期操盤者破罐子破摔死撐到底，盼盡最後一絲希望，而有些默默收手，靜觀其變，等待下一波時機。
總的來說，一箇舊改項目的掌握權，一定是在政府手中，而只有看清政策的風向，操作舊改項目的把握才能大一些。
未來，舊改的操作模式將會與一二級聯動開發區分開來。“走平臺”流程將會更加的規範與流程化，前期土地平整與後期開發將被區分開來，讓更有實力的開發商來匹配舊改的二級開發。如何打造一支專業的舊改團隊，也將是未來各大房企考慮的頭等大事之一。
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