“現在上海和北京的規劃，不應該做上海市和北京市的規劃，應該做上海都市圈和北京都市圈的規劃，要超越行政管轄思維，統籌來做。”
上海交通大學特聘教授、博士生導師陸銘近日在接受《陸家嘴》雜誌專訪時表示，“預測未來一線城市的房價，如果貨幣往上超發、人口繼續流入、控制土地供應，三個條件同時具備，很難說頂在哪。”
《陸家嘴》：您有一個觀點“在集聚中走向平衡”，即城市的集聚效應不僅能提高效率，也讓地區之間獲得人均收入意義上的平衡發展，但不少大城市採取人口控制措施，你怎樣看待？
陸銘：什麼叫城市？比如北京、上海是不是叫一個城市？99%的人都以為北京、上海是城市，其實不是。嚴格來說，北京和上海所管轄的範圍都已經是個都市圈概念，甚至在目前狀況是個城市群概念 。
中國的城市是按照行政管轄單位來定義的，你知道上海有多大？北京有多大嗎？北京的面積就相當於東京都市圈的面積。我們現在由於沒把這個問題搞明白，我們在統計上把北京統計為2100萬人，上海是2400多萬人，然後再拿這個數據去跟別的國家的城市去做比較。
別的國家城市怎麼定義？它的城市是一個自治單位，城市的產生是自下而上的，比如說美國，如果我們是一個5萬人口的小鎮，現在覺得我們可以自治，就可以投票說我們是不是可以成立一個市，所以有一個華人十幾歲當了市長，就是這麼產生的。它們的城市天然是小的。
我們的城市是一個市管縣的制度、地級市管縣級市的概念，這不是一個城市概念。中國的地級市都不是一個城市概念，是一個城市下面帶幾個縣級市的概念，根本不可比。
上海中心城區1200萬人，東京都1300萬人，你說我們大不大？所以，我們首先要把這個基礎的事情搞明白。
但是問題來了，我們沒有想明白人家為什麼到北京上海去。其實，大家是出於對美好生活的嚮往才到北京上海。道理很簡單，錢多。比如上海和北京的保姆價格六千到八千元隨便找，月嫂價格高一點有一萬五。我如果在老家待著，按今天城市和農村的人均收入差距三倍，地區之間的人均GDP最高的地方是最窮的地方四倍多，你說我來不來上海？
你的問題實際上問到了什麼問題？就是我們看中國的問題，不管是城市問題還是區域問題，城市的問題放在國家的範圍看，中國的問題要放到全球範圍去看才能看明白，不能單獨看一個地方。
《陸家嘴》：你覺得未來大城市的相關規劃會不會有所變化？
陸銘：現在提長三角一體化，你覺得長三角一體化怎麼推進？要是控制人口，怎麼推進長三角一體化？怎麼發揮上海的領頭作用？
我告訴你一個指標，如果我們算城市群的首位度（就是最大的城市在城市群裡面的人口份額和GDP份額），不管是上海還是北京，都是偏低的 ，就是我前面講到把問題放在全球看，你不要單獨看上海。
你看上海，上海比蘇州厲害，比南京厲害，沒問題，但你的參照系是誰？你的參照系是紐約在東部城市群、美東城市群裡面的地位，你參照的是東京在日本東海岸城市群裡的地位，一比就知道，上海、北京都太小。
還有一個問題，如果上海控制土地供應的話，是不是必然會導致上海跟江蘇和浙江周圍的中小城市間出現一個環狀的綠色的地帶？從經濟學的角度來講，是不是就是個隔離帶？比如虹橋碰到的問題就是，虹橋的土地怎麼安排？虹橋跟江蘇鄰近的地方，中間的綠色地帶要不要保留？如果保留怎麼建虹橋？如果不保留，必然農業土地要變成建設用地。土地一變，人怎麼辦？怎麼會控制得住？
把上海的發展放到全國、或者長三角一體化來看，這個問題的答案是非常清楚的。上海對於長三角的帶動作用，實際上更多地通過往西走來帶動。舉個很簡單的例子，如果今天我們在長三角一體化的基礎上面，來考慮國際機場的選址，恐怕不會把國際機場選在浦東，因為浦東它的輻射半徑一半在海里 。
如果按照經濟規律來講，虹橋這塊地方不光是跨越四個行政區的問題，應該再把周邊浙江和江蘇臨近的縣級市拉進來，一整塊連起來，密集的軌道交通通過去，變成一個新區。
但是你看這就跟我前面講到的土地、人口問題相矛盾。現在上海和北京的規劃，不應該做上海市和北京市的規劃，應該做上海都市圈和北京都市圈的規劃。這規劃要怎麼做？要超過行政管轄邊界，由更高層也好，規劃辦公室也好，它必須超越行政管轄思維，統籌來做。
這件事情我經常呼籲，我說今天就算立即啟動上海都市圈的規劃，都已經比東京晚60年了，還要等到什麼時候？
《陸家嘴》：一線城市以外還有更多的是二三線城市，你看好哪些二三線城市？有沒有一些共同特點？
陸銘：共同特點就是有兩種類型，一種類型就是在中國最強大的幾個都市圈裡的二線城市 ，放在全國就是新一線，比如說最典型的就是南京、杭州，它們在長三角，就是個二線城市，但是由於整個長三角體量大，如果你展望未來，長三角這個地區可能集聚更多人口，而在集聚更多人口的時候，其實更多集中在少數幾個大城市。
如果按照經濟規律來的話，上海人口要增長，南京、杭州人口也要增長，甚至有可能連杭州和南京的發展都要超越行政管轄思維。比如說我老家是馬鞍山的，你不一定知道，馬鞍山歷史上歸南京管，今天馬鞍山通高鐵到南京15分鐘，南京的祿口機場離馬鞍山很近，而馬鞍山也有國際機場，如果要是按照經濟規律，南京、馬鞍山實際上就連成一體了，但是現在按照我們的行政管理邊界來看，協調起來非常困難。
第二種類型，就是在中西部的一些區域性的城市群裡面的龍頭老大城市。這個包括什麼？就是武漢，成都，重慶，再加上西安，分別是華中，西北，西南區域的中心，因為中國很大，城市體系一定是有一個主中心、一個次中心，全國的主中心就是長三角，珠三角，環渤海灣地區，華中、西北、西南也要有中心，所以這幾個地方也會成為新一線的這個城市，所以它就跟區位，跟城市的功能有關。
《陸家嘴》：三四線城市“棚改”政策有所調整，未來房價是否還有上漲空間？
陸銘：現在一些流行的看法，認為棚改推高了房價，我可以告訴你，這一點在學術界是有爭論的。最近有研究也表明，棚改的作用沒有那麼大。
我個人認為三四線城市的房價上漲跟貨幣超發有關，再加上一線城市限制需求，導致很多原來可以在一線城市購房的需求，被引導到了三四線城市。具體點，中國有一個龐大的人群，他們在沿海地區，特別是沿海一線城市在打工，而且有點積蓄，30歲上下，現在由於一線城市的政策，他們覺得我在一線城市待不下來，正好這個階段，三四線城市有大量的住房庫存，而且前些年有些在三四線城市，房產商做營銷做得不錯，這波人回去買房子去了，把三四線城市房價推高了。
藉助你的問題，我覺得可以問一問，我們今天談的問題是個短期問題還是長期問題？短期可以由政策調整；長期，你就要問了，全世界範圍都在出現小城市人口向大城市集中的趨勢，你覺得中國會是個特例嗎？
如果你認為中國是可以成為特例的，你繼續到三四線城市買房子，如果你要覺得這不可能是個特例的，你就知道，它恐怕就只是一個短期的現象，這一點房地產商最明白了，你去問問一些大房地產商，它們是不是繼續在三四線城市拿地，你就明白了。
《陸家嘴》：目前許多二三線城市推出了落戶優惠政策，是不是意味著戶籍制度改革正在朝積極的方向發展？
陸銘：城市發展要尊重城市發展的規律，那麼城市發展規律是什麼？我們先把這件事情想明白就清楚了。城市發展規律三條：第一條，經濟發展水平越高，城市化率越高，這意味著農村人要進城；第二條，人口從小城市轉向大城市。這兩條都跟戶籍有關。第三條跟戶籍相對來講沒有那麼大關係，其實你仔細想也有關係，全世界大城市人口從郊區重新回到市中心。就僅前兩條，涉及到什麼？涉及到人從農村向城市轉移，和小城市到大城市轉移，都跟戶籍制度有關。人客觀上存在跨地區和農村城市之間的流動需要，為了什麼？為了工作，為了收入，為了更好的生活質量。所以你如果看到世界城市發展的規律，就應該堅信戶籍制度一定會改。
現在的做法都是權宜之計，先把農村跟城市的戶籍的壁壘給打消掉，先把小城市二三線城市戶籍壁壘給拿掉。現在就是三四線城市把戶籍制度給放開了，大家去，有些人去了，有些人甚至覺得我老爹老媽在老家，我不如現在就回去照顧他們，反正一線城市待不下來。但是是不是所有人都去了？大城市能減少多少人？一兩萬？對比重幾乎沒有任何影響。沒走的人怎麼辦？限制買房，限制上學，能一直這樣下去嗎？
在中國現在的情況下，就是我在這裡居住、就業、納稅，但是公共服務是有差別的，社會保障也是有差別。如果把眼界放開一點，看看全球是怎麼走的，規律怎樣的，怎麼一個發展方向，很多事情就清楚了。
《陸家嘴》：你覺得一線城市房價的頂在哪裡？有哪些可以供判斷跡象？
陸銘：一線城市的房價有沒有頂不是由誰說了算，你看幾個變量，第一，貨幣發行總量，包括通脹指數；第二，你看人口流動趨勢，第三，土地供應。如果要是三個條件同時具備，貨幣往上超發、人口繼續流入、嚴控土地供應，很難說一線城市頂在哪 。
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