年后的市场真的与年前楼市差别明显，可以用急转来形容，刚过完年很多人咨询我购房，我以为是个别现象，谁知道一直延续到现在，而且购房者的购房热情仿佛越来越高。新房热销、二手房成交也有所回暖，或许是大部分人已经觉得现在的房价已经调整差不多，没有了向下的空间，毕竟是刚需该买还得买。且加上政策面一再放松，更是引起购房者的恐慌入市。
本来三月楼市小阳春是每年都有的年后行情，可是购房者真的被上一波的暴涨吓怕了，再加上政策层面各种松动，谁又能沉住气？
济南楼市活跃 优质项目受追捧
从近两周的成交来看，济南各个片区的售楼处都开始热闹起来。
从东部片区的万达城、中新国际城、中新锦绣天地，孙村的春江彼岸、劝学里，年后的成交都不错，相比较而言这几个楼盘从品牌、建筑质量、价格、学校配套上都比较完善，都有可圈可点的优势。
郭店片区的加州东部世界城和荣盛华府两个楼盘年后的销量也不错，价格11000左右。
工业北各楼盘年后成交量也回升不少，新城加推价格一直比较美丽，13000内的价格吸引了不少刚需；万象新天有公园、学校加持，去年开盘的几个楼现在只有顶底楼层，再加推，据说价格会略微向上调整一点；正荣、碧桂园张马片区的几个楼盘，定价相对也比较理性，户型设计比较合理且单价比较低的楼盘销售还是很不错的，个别户型一般且价格高1000的盘子，销量就会惨淡；旁边的祥泰城，有学区，小高层价格14000元，一直顺销比较不错；旁边的中海华山珑城刚需、改善通吃，有便宜的12000的刚需组团，也有15000左右的刚改，还有2万均价的11层小高层，上周同学刚在那边买了，说是差点没选上。
雪山片区路劲、雅居乐、旭辉银盛泰，年后陆续也推了部分特价房，特价房成交相对不错。因为雅居乐、路劲合作楼盘成本真的很高，向下降价空间真的有限，只能跟随市场略作调整。
凤凰路上金茂府、玖玺城两个楼盘，一直顺销中，玖玺城售楼处活动频繁，且到访成交也不错；金茂府相对价格比较高，也有比较认可的客户选择。
CBD各楼盘顺销中，但是相比较年前，咨询购买的人也多起来，毕竟这个片区都不是跑量的楼盘，每个楼盘都有各自的特点，吸引不同的人群。
相比较而言汉峪片区的泰禾院子、舜山府年后的动作不少，且成交真的不错，上周问泰禾的负责人，真实情况是年后陡然就热销了，后期院子还有可能涨价……
西边旭辉瑞公馆上周刚开盘，我记得1月2日售楼处刚刚开放，当天周边过去咨询房子对的还真不少，三月底开盘，价格小高层精装均价约18000-18500元/㎡，销售的也很不错。
再往西客站片区看，金科城、蓝城杨柳春风、济水上苑、海信九麓府等，也都销售不错，当然与东边比还是差了一些。
再看南部的华润公元九里、万科山望、绿地新里城，年后我也都去看过，而且是工作日，虽不能说多么火爆，但是总有新客户到访咨询，且价格比年前也有一定的上涨。
以上说的仅仅是住宅，再看济南的各公寓项目，也是卖的很好，只能说老百姓手里还真的是有钱，从2015年底开始，经历了2016年、2017年，2018年休息了半年，到了2019年转过年来，又是买买买，我也服气了济南的购买力。
总体而言东南西北，各售楼处的销售都有所提升，成交到访做不了假。
楼市调控政策层面还有放松空间
楼市是政策市，受政策影响很大，所以要时刻关注政策走向。
年后很多人都关注政策层面的放松，从利率逐步放松，到限价取消，接下来应该是限售取消，在经济下行压力依然较大的背景下，房地产调控政策势必要继续放松，但是放松幅度不可能太大，更多的是以货币宽松和局部宽松为主，不会出现类似调整房贷首付比例、放开限购这样的“大招”。
单纯从济南这个城市来看，利率、限价、限售这些都会跟随其他城市做适当调整。至于限购、限贷就不要想了，是不可能放开的。这也就预示楼市大的上涨行情不会出现，跑赢M2就很好；有政策托底，一二线热点城市楼市也不会下行。
楼市稳定 谨慎投资
尽管市场的确在回暖，但是个人对现在的楼市依然持谨慎态度。并不是说楼市有风险，而是楼市向上的空间有限，且1-2年涨速也会很缓慢。
如果你是刚需我觉得现在的楼市适合你买入，因为向下很难了（除极个别虚高、且还未降价楼盘），调控政策的每一次放松都会释放一批购买力，限售、利率基准、贷款政策每一项都有放松可能性，所以楼市势必要托住、稳定住。
如果你是投资，我不认为短期1-2年内有套利空间，回想2016年的CBD，以及2017、2018年部分已经买入的购房者，大部分人现在销售就是赔钱，况且没有接盘的人——没房产证且还高税。同理你如果2019年想投资现在买房，80%以上的房产1-2年难以变现，更别说赚钱，况且2年限售的紧箍咒还没松开，一旦买入到交房办证最少要3年，办完证还要等待2年限售期满，这就是五年。
或者再具体一点，现在投资买房大部分人或许是6成首付，就拿100平，单价2万，总价200万的房子，6成120万，如果选好不错的稳健投资8-10%，按照8%复利计算，5年之后你的本金变成176.3万，也就是你能赚56.3万元，关键你的资金还相对自由。如果你买房，5年后你的房子单价要变成25630元/平米，才赚相同的钱，这还没有扣除你要付出的利息，以及各种交易税费维修基金等。
当然如果你的资金的确5年之内用不到，且很充足，我不反对你今年买房，选择能跑赢“大盘”的优质楼盘，中长时间持有，会给你很好的回报。
总结：不得不佩服济南楼市购房者的购买力，真的是买买买不停息，就算去年下半年的行情，很多商业项目依然特别热销。特别是启用了分销的部分楼盘，中介机构将一些很想投资的人群拉到售楼处，现场的氛围一下就把这些购房者点燃了， 好像不买就真的买不上，不买就吃亏上当一样，拦都拦不住的阵势。
我们总是站在自己的角度考虑问题，很难换位思考，所以有时候真的看不懂市场到底怎么了？招商银行公布了2018年的年报，其中有一个扎心数据，私行客户，也就是日均资产过千万的那些超级客户，总数一共有7.2万户、总资产就超过2万亿，也就是说万分之5的人占了30%财富；而金葵花客户，差不多就是中产，日均50万元资产以上的高端客户，达到236万户、总资产超过5.5万亿，也就是1.9%的人占了81%的财富。——不知道到底是我们太穷，还是人家太富有，总之总有那么一批人一直可以买买买。
济南这个城市真的是开发商的福地，市场相对稳定，且稳步向上，老百姓虽然看起来很朴素，但是购买力源源不断。只要来了且扎根下来的开发商都赚的盆满钵满，如果你没有赚到钱，说明你的拍子踩错了，调整一下。2019年济南的供地很多，且位置也不错，关键价格还不贵，济南欢迎您。
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