03.29 房地產真的已經進入蕭條期了嗎？

房地產行業已經進入到蕭條期。目前，一二線城市房地產市場比較低迷，成交萎縮。開發商降價促銷，而二手房業主折價甩賣也比比皆是。而隨著棚改化幣化安置取消、農民工買房降溫，三四線城市房地產也會降溫，屆時，中國的房地產進入蕭條期恐怕在所難免。

此外，我們發現，很多房企要麼試圖業務轉型，儘可能的降低房產業務所佔的比重，要麼像萬科那樣高喊要活下去。更有甚者把自己的名字中的“房產”二字都去掉了，叫去房地產化。而萬達的王健林更是甩賣名下萬達商業地產、酒店等資產，進入輕資產化。龍頭房企們都覺得要進入蕭條期了，房地產行業真的已經進入到蕭條期了。

更關鍵的是，從去年下半年開始，國內一二線城市的土地拍賣發生了流拍或者最底價成交，三四線城市土地拍賣也乏人問津，土地常常是低溢價成交。受到房產市場不景氣的影響，土地市場也開始降溫。開發商拿地也開始謹慎了，計算拍賣地塊的成本了，前些年動不動要爭當地王的事情很少發生了。

以上種種跡象表明，房地產行業不是“即將”進入蕭條期，而是已經進入到了低迷階段，否則大城市的新房、二手房價格不可能“有價無市”，房企放著業務不做，為啥偏要掙扎轉型和改名？房產市場如果火熱，地產市場也不必流拍和低溢價成交。那麼，房地產行業為啥會突然進入到蕭條期呢？

首先，國內經濟下行壓力明顯加大，房地產又受到調控的影響，衰退是必然的。在過去很多年，國內經濟一直高速增長，很多人對自己未來的收入預期呈現樂觀態度，而如今經濟出現明顯衰退。

自從2019年後，實體經濟一片蕭條，就連互聯網企業也傳出裁員消息。美團、摩拜、京東、知乎、新浪、58到家等互聯網公司裁員的消息一波接一波被爆出，一場企業裁員潮來勢洶洶，人們在購置房產方面更趨於謹慎。

此外，房價上漲就是看預期，大家預期房價要漲，房價就會漲，但是目前經濟下行、房地產調控持續，已經有環京三四線樓市、廈門等地的房價開始了下跌，房地產“只漲不跌”的神話已經破裂。目前，很多購房者處於謹慎觀望狀態中，不敢輕易出手追漲了。本來每年三四月份應該是房地產大賣週期，現在也不再火熱。

再者，本輪房地產上漲週期持續了三年多，期間先漲一二線城市房價，再漲三四線城市房價，後又是五六線城市，現在連小縣城的房價也超過1萬元/平方米，再強的牛市，房價也不可能長期上漲，更何況現在的房價已經脫離了當地居民的收入支撐能力。目前，房價處於高位橫盤，當地居民收入支撐不了高房價，雙方處於僵持階段，房地產只能是進入蕭條週期。

最後，前期各熱點城市房價瘋狂上漲，不僅吸引了企業資金炒房，也有投機資金，更有當地中產階層也來加槓桿買房，現在該買房的人早都已經買了，不買房的也賣不起房了，目前熱點城市的房產需求處於飽和狀態，哪家沒有幾套房產？在這種情況下，後續房地產的需求出於斷檔階段。即使是90後年輕人要結婚，家裡也有好幾套房子，也不需要再買房產了。

房地產行業是否進入蕭條期，我們的看法是肯定的，因為房地產成交低迷、龍頭房企也在業務轉型，更何況土地市場已經陷入低迷。導致房地產陷入蕭條的原因，主要是經濟下行、房價泡沫已經見頂、市場預期已改變。未來這個情況還將持續較長一段時間，等到房價迴歸居住屬性後，房地產市場還是會繼續繁榮起來。