06.14 土拍遇冷，無錫房價會降嗎？

昨天（6.13）土拍過後，有網友向我連發幾個問題：

1、參與報名的房企這麼少究竟透露出怎麼的市場趨勢？

2、這次土拍溢價率那麼低是不是說明房價要下跌？

3、是不是開發商對無錫的後市不看好？

4、土拍過後網友對這次土拍的結果有什麼反應？

5、無錫所謂“地王”項目開盤價格是否合理？如合理在什麼地方？不合理在什麼地方？

6、這次土拍是不是沒有達到預期效果，是不是預示著下半年樓市會出現下行？

……

另外，還有很多網友向我發來私信，問我

“這次土拍遇冷，房價會不會出現下跌？”還有的表示“沒買的時候怕漲，買了之後怕跌，現在到底是漲還是跌？我現在擔心的很……”

我先對上面的6個問題做一個簡短的回答：

01

大牌房企拿地 對無錫後市繼續看好！

報名房企少說明在嚴厲的調控政策下開發商拿地趨於理性，不再像以前見地就拿，再有現在土地價值上漲，開發商拿地成本增大，拿與不拿開發商都要經過縝密測算，以及對市場後續的判斷。

開發商對於市場的敏感度遠高於買房人，像萬科、龍湖、美的、綠地、招商這樣的大品牌房企能夠在此時再在無錫拿地，就表明了他們對無錫樓市後市的態度。

02

溢價率低不代表土拍市場熄火，惠山區誕生新“地王”！

的確，這次土拍的溢價率較低，其中有4幅地塊以0溢價成交，但是反觀這7幅地塊的起拍價較高，如惠山區億仁醫院北地塊雖溢價只有10.06%，但是最終樓面價達8920.25元/平，成為惠山區名副其實的“地王”。

即便是有4幅地塊以底價成交，也不會對房價下跌產生影響，期盼房價下跌、擔心房價下跌的朋友都可以歇息了，畢竟無錫房價漲上來來之不易，不會輕易讓房價跌回去的。

03

龍湖、萬科在無錫連拿兩幅地塊 你們認為未來房價會低嗎？

這次土拍7幅地塊只有11家房企報名，從房企報名的數量上來說是較少的，但是這些報名參與競拍的房企都是全國知名品牌房企，如萬科、龍湖、金茂、雅居樂、美的、招商、綠地等。

其中，絕大多數房企都是在無錫深耕多年的老牌房企，如果房企不看好此次土拍，老牌房企就不會選在繼續在無錫拿地。此次土拍，

萬科和龍湖各在無錫連拿兩幅地塊，說明無錫市場還有挖掘空間。

再有，開發商拿地也不像以前那麼容易，無錫在土地招商上有一個前置條件，參與競拍房企必須是國企和央企優先，然後是全國排名前50名的房企才能參與競拍。另外，無錫有限價的要求，同時還有備案延遲的問題，這些都考驗著開發商的經濟實力。

04

土拍過後粉絲的反映分化嚴重，有人歡呼有人淡定！

這次土拍過後，網友的反應要分為兩類：一類是歡呼派；一類是淡定派。

何為歡呼派？歡呼派就是看跌的一群人，期待房價腰斬的一群人。有任何關於房價下跌的消息，這群人就會莫名的興奮，這次土拍也是他們興奮的一個機會，他們

認為報名房企少、溢價率低就代表著房價要下跌，期待房價下跌的人群就繼續等著吧，到最後誰花的錢多誰心裡清楚。

何為淡定派？淡定派就是對無錫樓市有了一定了解，能夠看清未來1-2年的市場走向。他們的分析也較為理性，就是這次土拍不要看報名房企數量，也不要看溢價率，就看最終樓面價就可以了，未來房價跌不跌市場說了算，但是長遠來看房價還是看漲的。

05

存在畢合理 無錫房價還有上漲空間！

所謂“地王”項目定價合不合理？這個要從宏觀的角度去分析，首先全國房價普遍上漲，無錫房價上漲過快不是個例。

再有，“地王”項目拿地本身就貴，不可能低於市場價出售。一般正常的房價是=拿地成本+人工成本+各種稅費等，還一種算法是樓面地價X1.8或者X2。

如綠城鳳起和鳴和中銳星公元拿地樓面價都為18000元/平，售價30000元/平左右，個人認為很合理。

難道你要讓他們18000元/平拿地，賣20000元/平才覺得合理嗎？

06

下半年樓市下行只存在成交量上，房價繼續保持平穩！

今年下半年無錫房地產市場可能會出現下行，但是和這次土拍沒有直接關係。樓市下行和不斷出臺的嚴厲性調控有著密切關係，還有需要強調的是，

下半年無錫樓市或出現下行，但是不是說房價就會下跌，個人認為房價還會保持平穩穩定，甚至會出現小幅增長的可能。

我們從多家開發商處瞭解到，他們對下半年的市場行情做好了心理準備。開發商需要應對的幾個問題有：調控問題、備案問題、預售證的問題、利率上浮的問題、回款困難的問題等，這些所有的問題可能會在今年下半年出現一個集中的爆發，引發市場開始走下坡路。

再次強調，這個下坡路是指成交量可能出現下跌，但是房價會保持穩定，畢竟無錫房價和南京、蘇州還有很大差距。

專家觀點

無錫市房地產業協會副會長兼秘書長沈洵認為這次土拍：

無錫市房地產業協會副會長兼秘書長 沈洵

一、總體平穩，既沒有流拍，也沒處現高溢價；

二、又有新進開發商入市，如招商地產首次以土拍形式進入無錫市場；

三、品牌開發商繼續深耕無錫，如萬科、龍湖分別拿了兩塊地，美的、綠地香港各落有一子；

四、區域出現分化，有的區塊樓面地價出現新高，有的區塊樓面地價漲幅出現收縮。

五、競爭激烈程度各異，有的8分鐘快速成交，有的膠著了近一個半小時。這些都反映了無錫樓市的真實狀況！

在堅持“房住不炒”定位和調控方向不動搖、力度不放鬆的宏觀形勢下，“穩房價、穩市場、穩預期”成為當前樓市主旋律！企業也面臨著信貸收緊、資金緊張、流動性不足的困難，加上市場供求的變化和高價房入市消費者還有個接受的過程，企業審慎決策理性拿地是可以理解的。

無錫是上海都市圈、長江經濟帶、長三角重要城市，還處在城市化進程中，住房需求是長期的！

從樓面地價的情況看，與周邊城市比還有空間！我們不能因為一房難求就盲目拿地，也不能因為一次土拍不火爆就認為“市場遇冷，後市沒戲！”認清大勢、把握機遇、創新經營、提升水平”！無錫房地產的明天更美好！對此，我們要有足夠的信心！