超越萬科、恆大之後，“農民”楊國強名下碧桂園（02007.HK）正在成為中國房地產銷售額最大的房企。2018年1月，碧桂園實現銷售額691.6億元，位居房企銷售額的首位，同期萬科、恆大的數據為679.8億元和643.6億元。
剛剛過去的2017年，碧桂園、萬科、恆大分別實現5508億元、5298.8億元和5009.6億元銷售額，碧桂園成為首個突破5000億元門檻的房企並在年終穩坐全國冠軍寶座。
銷售數據飛漲背後，碧桂園本身也正在進行戰略調整，下沉至更多區域，縣城乃至鄉鎮之中；儘管快速週轉的傳統的住宅開發仍將是碧桂園最為核心的業務，為應對房地產行業的瓶頸和轉型，碧桂園押寶“產業地產”，並試圖通過借力的形勢實現擴張。
轉型之際，碧桂園實際控制人、公司的靈魂人物、董事局主席楊國強在集團最近的年度經營會上肯定了碧桂園跨越式的發展，並用到了多次“沒想到”、“超出預想”等詞彙。
出人意料的是，這位曾登上中國首富之位的億萬富豪高調錶示要“做回農民”，甚至喊出農業業務部分的利潤“不允許超過1%”。
對於自己的舉動，楊國強在內部會上稱，“機會只會留給有準備的人，我想跟集團15萬位同事說，如果你認為對的，一定要堅持，不要做笨蛋！”
“40年前我種田，40年後我還是回去種田”
登頂銷售冠軍之後碧桂園的集團的首個工作會議上，楊國強首次公佈自己未來的工作重點——“40年前我種田，40年後我還是回去種田”，“ 我想用80%的精力為國家做一些事，地產這塊就交給莫總（注：職業經理人、碧桂園總裁莫斌）了。”
情懷背後，終究是一門生意。
2016年，碧桂園創立“鳳凰優選”，意在通過零售的方式將生意沉至社區。在上述碧桂園集團工作會議上，楊國強的設想，將在全世界範圍，找到沒有重金屬汙染、沒有農藥殘留、貨真價實的東西（農產品）。
碧桂園的農業將貫穿其中，尋找優選商品之外，也會“去找沒有金屬汙染的土地生產、種養，自己建加工廠，進而實現送貨到家。”
楊國強甚至要求，魚、菜等產品之外，鳳凰優選的產品種類需要達到600種。為將整個流通領域和管理的費用減到最低，將商品從工廠直接運到鳳凰優選，碧桂園的目標是
“比網購還便宜”，“ 夢想在全國包括北京、上海、深圳、廣州開上萬家這樣的店鋪”。楊國強對碧桂園農業的未來有著“恰當”的規劃。“ 不是又便宜又好就可以，不是的，一定要恰當。恰當就是大部分人想要的東西你都能提供。死豬不怕開水燙，我們不要像死豬一樣沒感覺。”
儘管是生意，情懷之下的楊國強還是喊出“我不允許利潤超過1%”。
但深究之下，鳳凰優選是對當下處在風口的社區零售業務的搶戰和將現有資源的變現，此前，遠洋集團、萬科等均已涉足。
多則招聘啟事顯示，宣佈進軍農業的同時，碧桂園正在在著手創辦一家“全國一流的民辦農業集團公司”。
碧桂園對農業集團的介紹顯示，“以種植業入手，整合資源，推進農業集約化、機械化生產。”
楊國強的野心絕非僅限於此。按照規劃，在有了一定的業務基礎和管理實踐積累後，碧桂園農業集團將會向上下游產業鏈發展，一方面投入更多精力在農業科技研發當中，另一方面會發展更多農業產品深加工的產業，進行增值創造。
2017年8月，碧桂園江蘇區域與山東啟迪農業科技有限公司簽署戰略合作協議，意在推進產城融合；2018年1月，碧桂園豫北區域前往河南省考察，有意將現代農業項目落戶於此。
清晰的產業規劃之外，碧桂園的頂級人才計劃——“未來領袖”也在組建農業相關專業的博士團隊。
當產業遇上地產則成為當下最炙手可熱的“產業地產”。進一步觀察不難發現，農業生意背後還隱藏著碧桂園的另一盤棋——碧桂園科技創新智慧生態小鎮計劃中的農業產業園區業務。
其實，碧桂園在農業產業園方面早有嘗試。公開資料顯示，早在2016年，位於甘肅省蘭州市的碧桂園現代城市生態農業園項目開工奠基，此舉被蘭州當地媒體《蘭州日報》認稱為是“蘭州市房地產開發與新型農業發展的新模式”。
2012年碧桂園通過招商引資進入蘭州，並於當地政府簽訂20平方公里的低丘緩坡綜合治理項目，碧桂園蘭州新城項目是蘭州市低丘緩坡未利用土地綜合開發試點項目，該項目總投資額逾300億元，將分八期開發。
當其他房企們宣佈進軍產業地產，甚至試圖通過挖角某個產業地產公司的某個高管而尋找產業地產模式；碧桂園首席戰略官林昭憲則有著清醒的認知，如果產業不成功，科技小鎮就沒有價值。
業務下沉：小縣城裡高端房企
踏進5000億門檻之後，有消息稱碧桂園提出8000億元的保守銷售目標，與之對應的是已經盤踞在三四線城市的碧桂園將進行戰略的繼續下沉。
此前的品牌房企從未有過，特別是去庫存進入到“縣域”階段時，這樣的戰略能否奏效、將走多遠？一位來自中部縣城的房地產行業從業者如此描述家鄉的樓市景象，“碧桂園的房子要貴20%，而且是搶著買”。
公開信息顯示，2016年底碧桂園進入這個總人口100萬、城鎮人口18萬、以農業為主的全國貧困縣城，成為首個進入的品牌開發商，這裡此前均是本地小型房企。
以三四線剛需大盤起家、被認為缺乏“高端”基因碧桂園在一些鮮有房企進入的區域開始出現品牌溢價，甚至成為當地市場高端房源的統治者。
“縣城位置不錯的房子大概4000多元/平方米，碧桂園的房子在新區，價格在5000元/平方米左右，主要是碧桂園是全國大品牌，大家都知道，之前市場上都是本地房企開發的房源，戶型、質量不好”，上述從業者如此解釋碧桂園的成功。
年近50歲的張徵（化名）在縣裡的供電部門工作了大半輩子，從爬電線杆開始到坐進供電局的辦公室，臨近退休想給自己在縣城置辦個居所，幾經考察，“大品牌”碧桂園依然勝出。
儘管該縣的房地產市場並不被看好，2018年1月碧桂園拿下在該縣的第二個項目，與此同時，也終於迎來同是品牌房企的恆大，但更多的房企從業者表示，完全不會考慮這樣的縣城。
沒有人能說清楚，“縣域去庫存”何時結束，但碧桂園正在收穫著政策紅利。
如何成為一名借東風者
傳統的住宅開發正在遭遇瓶頸，特別是在土地拓展方面，旅遊、科技、農業正在與房地產發生碰撞，進而結合為產業地產；於此同時，企業之間各種能力的優劣勢互補也正在通過合作體現在擴張上。
旅遊產業藉助以海洋主題公園開發著稱的海昌控股（02255.HK），2017年6月，雙方簽署戰略協議，計劃將在全國範圍內獲取及開發包括海洋主題公園在內的旅遊休閒項目，及配套、酒店和住宅。目前雙方合作項目已有在售。
2017年11月，碧桂園江蘇區域聯手開發有開發了江蘇揚州廣陵新城，運營安徽黃山秀裡、浙江鎮江西津渡、江蘇南京不老村等新型文化旅遊項目的一德集團簽署戰略合作協議。
2017年6月，碧桂園集鄂北區域與陸羽國際集團達成合作，雙方將在茶產業園區、茶文化旅遊、茶文化金融小鎮等項目領域展開。
2017年7月17日，中集集團（000039.SZ）與碧桂園達成合作，以9.3億元的代價持有旗下產城發展平臺深圳市中集產城發展集團有限公司25%股權，意在有效地盤活和利用集團現有土地資源。此後碧桂園藉助中集產城介入上海租賃住宅用地的開發。
家電產業方面，2017年11月，碧桂園與國內家電巨頭、世界500強企業美的集團（000333． SZ）簽署全面戰略合作協議，雙方約定在產城融合、科技小鎮、智能家電、智慧家居、“一帶一路”國際產能合作等領域展開深入合作。
碧桂園的戰略合作者名單正在增加。2018年1月，碧桂園與寶龍地產（01238.HK）簽署戰略合作協議，希望借力以商業見長的寶龍實現項目擴張。
2018年1月，碧桂園與北控清潔能源集團有限公司、北控城投控股集團有限公司簽署戰略合作協議，三方將攜手發力產城融合，佈局生態環保特色小鎮，包括項目的拓展、落地、建設和運營等。
2018年2月，碧桂園與招商局集團舉行戰略合作協議簽約儀式，雙方將在產城融合、創新業務和金融資本等領域進行全面戰略合作。
*文字報道來源/澎湃新聞（記者 龐靜濤）
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