草根素人

看到這個問題讓我想起了股票市場裡面的次新股與老股票之間的關係，海南的一手房就像是剛發行的次新股，二手房則像是股票市場裡以前發行的股票，這樣一比喻是不是就很好理解為什麼海南的二手房不好賣，而一手房卻價格很高，其主要原因個人認為有以下幾點：

一、新房如次新股，盤子小、業績短期不會出現“雷”：

海南的一手房就像股票裡的次新股一樣，盤子小，很容易炒作，而且剛開的樓盤短期不會出現質量問題，而二手房則像過去發行的老股票一樣，限售期過了之後會出現很大的拋壓盤，賣房的人多了自然就不好賣了，並且，相比於新房，二手房對於買房的人來說，總是擔心房子質量的問題。

二、海南買房的剛需比較少，都是炒房者，供過於求：

海南作為一個旅遊省市，2017年末常住人口約為925萬人，而2012-2016年五年時間海南住宅竣工面積分別為：734萬平、517萬平、1051萬平、918萬平、1444萬平，總計4664萬平方米，2017年1-9月則是695萬平米，也就是說，近六年海南新增房源面積至少在5359萬平米以上，而2017年海南人口自然增長率為8.72‰，如果按照這樣的人口自然增長率來算，每年新增人口大約8萬人左右，6年總計新增人口約48萬人，新增人口人均新增住宅面積達111平米左右，住宅的建設速度遠遠高於人口的增長速度！

雖然這樣的對比數據可能有些欠妥，但從側面也說明了海南的剛需實際上是非常少的，海南作為一個旅遊省，吸引了大批炒房客蜂擁而至，也將海南的房地產市場泡沫越吹越大，作為本地剛需更傾向於買一手房，而對於炒房客來說自己手上的二手房都想出手更不可能去買二手房，所以，這就造成了海南的二手房不好賣，而剛需和炒房客則托起了一手市場的價格！

以上個人觀點僅供參考，不構成投資性建議

歡迎大家留言討論！

K濤資本

我有個朋友去年花了120萬左右在三亞下洋田那邊一個小區買了一套90多平的三居室。我問他為什麼不買新房，他說新房太貴，買不起。我再問他，三亞新房均價都3萬多了，你這90多平怎麼才120多萬，他跟我說，三亞只是房價高，但是二手房很難賣，所以有些房東能賣就賣了，雖然賺的不多，但是能賣出去就是好，反正自己又不住。

這就是三亞目前的現狀有錢的看不上二手房，沒錢的新房買不起，二手房是個好選擇，但也不一定買得起，而且有些人還會想花個200萬左右買個二手房值不值得。所以就造成了很多人都在觀望，除了剛需購房者會果斷買房，更多的人都是處於猶豫不定的狀態。這樣的結果可能就是二手房有價無市，急需出售的房東只能低價賣出。

那麼問題來了，三亞目前新房的均價是3萬多一平，前幾年買房的人可能是10000一平左右，他們現在可以賣個20000一平，可以升職不少。那現在花30000多一平買房的人，以後要賣多少？貴了沒人買，便宜了又心不甘。

小城三亞

導遊郎

海南市場特殊，都是旅遊地產為主，除了海口三亞外，其他市縣剛需屬性入弱，人口流量相對少，二手房交易會有侷限，但是賣不出去是不存在的。

1.二手房有產證，產權清晰是關鍵

海南一部分新樓盤，尤其是小開發商的，很多交房後3-5年的，都沒有房產證，在這樣的情況下，就無法過戶交易了，那隻能私下公證交易，但是這樣的操作方式，對買家而言錢有很大風險，因為公證不受法律保護，未過戶產權一直在原業主名下的，萬一原業主有任何意外，資產被凍結了，新業主只能欲哭無淚了，所以沒有產證的房子，二手交易就有很大侷限了。

2.處於雙限區域，二手房過戶困難。

海南從2017.4.14號開始，在海南雙限區域，外地戶口全島限購一套，且要有1-2年海南社保，2018.3.31號海南限購升級，外地戶口要有5年海南社保。而大部分島外客戶，都沒有海南社保的，購買二手房就無法過戶。不然就是先私下公證，補交社保等到期再過戶，但是夜長夢多，萬一政策又出什麼新招，買方非常被動呀，所以很多買家圖省心就直接買新房了。而具備購房資格的，卻不具備購房條件。

3.旅遊地產行情，新房相對更吃香

因為海南新房主打旅遊地產，主要針對島外客戶，很多客戶購房不著急住，所以對新樓盤的期房抗性不大。其次客戶屬於異地購房，沒有那麼多時間與精力折騰二手房，二手房選擇性也有很多侷限性。有的小區後期物業跟不上，存在很多死角，很多公共部位各種髒亂差，客戶看到這樣的社區就會失去購房興致。還有的外地客戶，只認大開發商，小開發商項目一律過掉。因這些種種的因素，海南二手房面臨一定變現尷尬。

4.價格是王道，只要實惠肯定能成交

我曾經一度以為，海南的二手房應該就海口三亞火熱，沒想到一次去屯昌一個樓盤，開發商尾房毛坯7000一平，小區裡有的業主就在賣二手房，裝修好帶家電傢俱7000一平，沒有房產證，照樣賣的風水生氣。買賣雙方價格達成一致，就去屯昌縣城一公證就搞定了。據小區一個阿姨說，這樣交易的已經很多套了。所以說來說去，價格是關鍵。只要實惠不是小產權，很多客戶非常樂意考慮二手的。

總結：就目前海南二手房行情而言，若你二手房想跟新房價格持平，肯定是賣不出去的。且受各種因素的干擾，剛需屬性弱，所以二手變現會遇到各種困擾。但是隻要你的價格實惠，遠低於市場價格，那麼恭喜你會賣的非常快，快的超出你的想象。

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李勤探房記

你好，海南的房子需求主要是以海口和三亞為中心，向周邊輻射，目前購房目的地主要集中在東線一代和三亞周邊，近些年，西線也受到了不少購房者的青睞，我認為有以下幾點：

第一，海南的二手房以三亞作為例子，基本上都是老舊小區為主，買來以後也要重新裝修，小區環境由於年限久，有些管理不到位，出現髒亂差，價格實際上業主受到新房市場的影響，心理價位也往高處走。而三亞本身地方也不是很大，到哪裡都很方便，周邊配套也到處都是，新小區價格也比較適中，環境也特別好，所以很多客戶還是比較青睞一手房。

第二，受到地方政策的影響，還不如買一手房。三亞的二手房基本都處在限購區域，按照之前沒有全域之前的說法，買限購區二手房要社保，限購區之外的不要，恰恰當時的一手房都基本在限購區之外，但是當前不如往日了，全島限購。只能海南人才引進落戶的可以買或者有海南的兩年以上社保或者海南的註冊公司可以買。

第三，現在的一手房基本都是全部帶裝修的，二手房有些則是毛坯，或者裝修老套，很差，都要全部重新裝修。老小區環境也不是很好，所以寧可買新房。

第四，二手房要交很多稅費，假如不滿兩年或者五年的話。

以上僅代表本人觀點，如果需要了解更多海南樓盤資訊可以點擊關注我喲，買房找我有驚喜。

椰島樓事

不僅僅是海南，大部分城市的房子都是二手房不好賣，而一手房房價很高。

一、買一手房價高的原因

1、買一手房的話公積金額度比較高，公積金貸款可以貸30年，利息也比較低，銀行政策也可以有相對優惠的利率。一手房的結構較新，規劃完善交易流程也較簡單。

2、一手房的附加設施比較完善，一般都會修地下室、地下車庫等，符合現在大家的普遍需求。

3、很多購房者在買第一套房，尤其是用來作婚房時，有很嚴重的“一手房情節”，只要可以承擔，都會優先選擇一手房。

4、炒房炒起來的。

二、賣二手房難得原因

1、買二手房一般來說開發商介入的少，大部分人買二手房的原因是剛需，特別是學區房。但是能有多少剛需會為了學區去買二手房呢？

2、二手房價格虛高，很業主四五年前買進來的房子，現在賣掉相比於去年買進來的價格賺80萬，看到別人賣套房賺幾百萬，自己只賺80萬，覺得吃虧了，二手房掛高的情況越來越嚴重。

小油瓶侃歷史

二手房買賣的時候，會有更多的特殊情況，買新房是和開發商來買，開發商的信用等級總的來講比個人，比中介的信用等級高很多，另外這個時候賣二手房，一定是炒房客的房子；

二手房在交易中的暴露出的問題太多了，這也是為什麼很多人不願意買二手房的一個重要原因！

買二手房的時候，都會遇到那些奇葩的情況呢？

一是房子產權不到位買很多二手房在個人手裡放了兩三年，但是房產證一直沒拿到手，開發商一般給房產證的時間是兩年以內，沒拿到房產證是不能過戶的，只有一紙合同沒有意義，及時公正了也只有2年的保護期，但是還存在風險，晚一步到位，過戶去哪裡找原房主呢？

二是房子產權存在抵押情況，很多都是利用槓桿的房子，還在還按揭的過程中，那就需要先把貸款還清，之後贖樓，贖樓之後再辦理買方按揭，審批，之後交易米，放款等等，只要有一個環節出了問題，就嘎然而止了；

三是漲價的風險，降價的風險，房價漲了賣家違約，房價降了買家違約，這類事情太常見了，過去兩年每一個城市的律師，估計都忙的不可開交，房地產市場的活躍催生了律師司法市場，都在忙著打官司，開庭，寫訴狀，保全房屋等等；

四是沒二手房成本較高，都知道二手房的買賣都是按照評估價格來進行繳稅的，但是按揭貸款也是按照評估價格來進行的，那麼這樣一來，低評估是大概率事件，那麼就要多拿首付；

另外稅費也比較多，增值稅，契稅，交易費，個稅，製圖費，制證費，評估費等等一大堆，還有中介費，算下來，稅費中介費就接近10%左右了，而且現在又是賣方市場，稅費全部是買家來出，這麼大的稅費，也是一筆不小額開支，出錢的事，自然要考慮一下，是否合適？

阿永哥點評：

一是海南的市場，是屬於奇葩市場，在這裡買房的人都是屬於投資的較多，真正的剛需較少，一個小小的三亞，房價竟然高達3萬以上，二手房自然沒人接手了，這個時間點，都在打壓房地產市場，肯定得觀望一下了，搞投資的人還是，很理智的；

二是二手房的市場最能表現出市場的理智性，另外，房地產市場也面臨著更多的升級消費，到海南都是一些什麼人，非富即貴，消費升級勢在必行，在海南投資房產，是需要智慧的，不是任何樓盤都有人接受，而是按些非富即貴的小區，才能具潛力；

關於房子還有什麼其他的疑問，可以隨時搜索關注公眾號[樂福居]，我會直言不諱，有問必答。

樂福居

二手房賣不掉，新房價格卻居高不下，這是樓市一個非常危險的信號。出現這種情況時就不要進去摻和了，趕緊跑吧！

我們從新房和二手房的成交量對比來分析這個問題。

第一種情況：新房成交量小於二手房成交量。說明可供應的土地已經開發的差不多了，導致新房供應量不足，但房子仍處於買方市場，需求量仍然較大，致使二手房成交活躍。這種情況較多出現在人口淨流入且土地供應緊張的中心城市，因二手房市場活躍，房子容易出手，故投資此類城市房產風險係數較低。

第二種情況：新房成交量大於二手房成交量。與第一種情況相反，說明城市可供應的土地來打較少，新房大量湧出，土地尚充裕但人口不多，需求量還不是很旺盛，二手房市場流通性不強，新房價格居高不下多半是開發商自己抬高房價，屬於虛高。這種情況多出現在沒有人口支撐的城市或是房價爆炒後已經被鎖死流動性的城市，房子不容易出手，故投資此類城市房產風險係數較高，應迴避。

很明顯，海南的情況屬於第二種情況，如何選擇不用多說了吧。

塵楓染墨

我來告訴你，因為買錯地方了。

有一句話，我相信大家都知道，香港李嘉誠先生的名言：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。如果地段夠好，那是不可能愁賣不出去的。你的親友要賣二手房，那說明他們的房本已經到手，房子也已經是幾年前入手的了。如果地段選對了，經歷了幾次漲價，我相信想要出手還是很簡單的。

房子的居住屬性和投資屬性是不可分割的，在買房的時候如果只考慮到居住屬性，那在海南，是很有可能是會套牢在自己手裡的。因為海南的房地產市場還是屬於一個開發期，不像在北上廣深等一線城市的房地產市場已經進入了存量期，在海南還是有大量的新房可供你選擇，如果你地段沒有選擇好，怎麼競爭的過一手房。

前段時間出的最新中國城市研究報告，海南沒有一個城市進了二線城市，三亞以及省會海口都是三線城市，這說明海南的城市發展活力還不夠，海口和三亞都只是三線城市，更別提下面市縣那些十八線小城市了。

下面市縣的房地產市場，剛需可以說比較少，老百姓都有自己的宅基地，又沒有人口流入，經濟發展又不好，哪裡會有多少的需求量。所以下面市縣房地產市場基本以旅居養老房地產為主，而市場上每年都有大量的一手房流入，基於中國人愛買新房，以及對陌生環境的自我防衛意識，絕大部分人都會選擇開發商，因為他們更可靠，不麻煩。你的二手房基本是不會有人問津的。

但如果位置選對了，買在了海口和三亞一些好的地段，比如帶學區，CBD地段，那我相信你的房子肯定還是香餑餑，隨時想出手都行。如果不出售，就算是出租也是可以的，海口三亞的租賃市場是非常不錯的，但是基本上這種人只是小部分，因為很多人來海南買房因為不太熟悉都有點盲目，很多買了後面都後悔。

那在海口三亞有沒有這種環境又好，以後又容易出手的房子呢？我在海南生活十年多了，對於海南房地產市場比較熟悉，也有一些自己的投資房產的見解，大家可以關注我，私信我討論與我溝通。

阿文說海南房產

海南是一個純粹的“一手房市場”，二手房市場短期內很難活躍

目前，海南處於限購調控之中，屬於未確定的房地產流通體系。

而在之前，海南的二手房市場就極其不活躍。

2016年有一個數據，海口和三亞的二手房交易比例不超過房地產交易的10%。賣十套房，只有一套是二手房。

而到了2017年，海南主要城市的二手房活躍度也不高。比如海口，在2017年9月，它的二手房掛牌量指數下跌34.02%。

為何會這樣呢？我認為是這麼幾個原因。

第一，能在海南買得起房的人，有幾個會考慮二手房呢？

這是個很簡單的道理。作為一個旅遊城市、過冬城市，有錢人，到海南買房，他們會考慮二手房嗎？

第二，目前二手房手續繁瑣，沒有一手房簡單。

在二手房交易程序沒有簡化之前，很多人是厭煩二手房手續的。

相比較而言，一手房要簡單的多。

第三，一些外地中介機構，更傾向於介紹新房。

不少人，是因為廣告而來的。

第四，二手房的“坑”。

因為特殊的自然環境，還有購買人群大多數是北方人，很多人怕二手房裡面有“坑”。

第五，過渡型購買人群少。

相比於那些“候鳥”購買人群，海南不發達的經濟還難以吸引足夠多的常住人口。

這樣，需要買二手房過渡一下的人群就很缺乏。

沒有需求，自然就不會活躍。

本來應該由二手房稀釋的房地產價格，就完全流向一手房了，一手房的價格就持續上升。

以上五點，是我認為二手房不好賣而一手房價格高的原因。

未來，如果海南的經濟足夠發達，能夠吸引到足夠多的常住人口，那局面或許會有改變。

關鍵字: 海南 二手房 社會