MC飄飄
這個問題問得好。年初廈門的限售房到期就曾經引發過不少的關注。有過對這個問題的探討。
限售作為一種調控樓市的政策手段，對於想要快速通過炒房獲取暴利的投機客來說，在交易層面是一種制約機制。
那麼既然目的是為了降低房地產市場的流轉速度，制約投機者，那麼其實暴哥以為，明知道限售還去買房的人，可能從絕對比例上來說有實際需求的，或者準備長期持有的投資者更大一些，投機者相對來說應該會少一些。
那麼如果這輪推斷不錯，這本身就意味著當限售期到期之後，拋售的壓力其實並不大。
再有，拋售潮的存在需要有承接方，也就是想賣房得有對應的買家。現在大家也知道利率越來越高，買房的成本在上升。那麼如果沒有吸引人的價格讓買家入局，再有的利率環境，加上限售政策的延續，不但會讓以投資（投機）為主要目的的買房人群比例更低，還會從購房人群的絕對數量上大打折扣。
不過，如果限售期到了之後，賣房的人們很決絕，堅定的就是要賣，而且能夠不惜成本，把房價降到足夠吸引人的地步，那麼所謂的拋售潮才可能出現。
但這可能嗎？暴哥以為很困難。大多數人應該是選擇持有房產多幾年，而不是限售期到了就出售。
其實這也算是政策槓桿，看似只是兩年，但其實限售的效果並不侷限於兩年，而是更久。
暴財經
隨著這一波房價上漲的行情，提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”基本原則，調控加碼“四限”，限購、限售、限價、限貸，每一個都對樓市發展有影響。那麼問題來了，當限售房“解禁”，會引起樓市拋售潮嗎？會引起房價大跌嗎？
首先我們要先了解制定“限售”的初衷，就是為了抑制投機炒房客倒買倒賣房產從中短期牟利，限售的時間長短根據城市不同，目前大約在2~5年，有的城市限售時間起點是網籤時間，有的城市限售時間起點是大紅本到手時間。
限售房入市，衝擊不大！
目前，樓市主要供給端仍然是新房。統計局的數據顯示，2017年新建商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%，大概成交1690萬套新房；全國二手房銷售386萬套，佔銷售套數的18%。
從各大城市房價走勢也可以看出，針對新房的“限購”對於樓市的衝擊要遠大於針對存量房的“限售”。並且限售房中投機炒房的比例相對自住的也是很小比例，預估連全年銷售總量的1‰都不到。舉個例子，你投入百八十萬炒股，當股價上漲幾個百分點，你能說這是你拉起來的嗎？
據瞭解，目前個別城市已經在變相放鬆限售，或者取消限售，只不過沒有大張旗鼓的宣傳罷了。從歷史的經驗也可以看出，“收緊是暫時的，放鬆才是永恆的”。另外，樓市房價不僅受到調控的影響，和貨幣、地段、人口等都有非常大的相關性，一線城市好地段的房產稀缺性，決定了房價一定是看漲的，而且即使房價不漲，房租也永遠是漲的。。
退一萬步說，假設限售期後引起拋售潮，對樓市、金融造成非常大的衝擊，那麼好吧，繼續鎖盤！
認同我的觀點，請在文章下面點贊，關注我，一個專注樓市的小夥伴！
瘋狂太原人
其實第一批限售房已經入市，只是還未形成大規模入市。
我們先來看看各地的表現：
1.重慶。
2017年重慶出臺《關於加強主城區新購住房再交易管理的通知》，重慶市主城區範圍內(渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區、兩江新區)新購買的新建商品住房和二手住房，須取得《不動產權證》滿兩年後才能上市交易。
結果：引發房價進一步上漲，限制售出並不等於限制買入。
2.雲南。
2017年10月12日，雲南省昆明市人民政府辦公廳發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，宣佈分區限售。在昆明市呈貢區新購買的新建商品住房，需取得不動產權屬證書滿2年方可上市交易。
結果：2018年以來，雲南樓市愈演愈熱，昆明房地產投資額佔固定資產投資比例在46%波動，接近一線城市水平，明顯高於西南地區各周邊城市，處於房地產快速發展階段。
3.浙江紹興。
紹興市提出，有條件的區域對撤銷網籤的商品住房進行統一抽籤搖號銷售，全國屬首次。
結果：房價上升減緩，但依然是穩中有升。
2017年可謂是限售令出臺最密集的一年，目前有50多個城市出臺了限售政策，但是市場立刻對此作出反應的情況較少，反倒是一線大城市的敏感度最高；西部和部分二、三線城市敏感度不高；有些地區反而當做是地產稀缺的信號，瘋狂搶購。
由此可見，市場的千變萬化有時倒不像政策制定者考慮的那樣簡單，政策的時效、各地情況、百姓的心理等等都會造成效果的千差萬別。
但國家的意志還是明確的：房子是用來住的，不是用來炒的。
以後最可能的趨勢是：人人都能住上房子，真正有錢人才能住上好房子。
家族財富高級研究員：金鐮刀
家族財富密碼
小編認為會引發拋售潮，限售作為一種緩解炒房投資的手段，已經被各大城市當作政策實施，主要作用是緩解房地產市場的流通速度，制約炒房客投機倒把的行為，然而當第一批限售房產入市時，小編認為會引發拋售，原因有以下幾點:
1.房地產稅的徵收，國家已經明確表示會徵收房地產稅，未來的兩到三年內必然會出臺，房地產稅的徵收必將是會對炒房客一次致命的打擊，會將他們手上的香餑餑變成燙手的山芋，房價太高，剛需太少，供大於求，這樣市場傾斜就會造成大面積的拋售房產。
2.房貸利率不斷上浮，購房成本越來越高，許多剛需族已經完全買不起房了，他們可以想象的就是買新樓盤，因為有國家備案價，會比二手房便宜很多，又加上二手房交易稅收比較高，也使得很多剛需望而卻步，這就導致二手房市場成交量低迷，大批量二手房掛牌無人問津，到時候大批限售二手房入市，肯定會引發拋售潮。
3.炒房客都是利用高槓杆買房，每個月要還的月供已經是捉襟見肘了，有一點政策上的風吹草動，他們都會受不了，身邊的很多人還月供都是拆東牆補西牆，幾張信用卡來回刷，網絡貸款到處借，很顯然他們已經到了極限了，這個時候政策一旦改變，他們首先會想到的是賣掉手中的房子，大量的房源入市，肯定會引發拋售潮。
4.隨著各大城市的搶人落戶政策的實施，最後一波剛需族已經產生，未來需要買房的人也越來越少了，小編身邊的朋友大部分都有房子了，有的三五套，有的兩三套，等這批剛需都買了房子的情況下，銷售的房子再入市，那就會無人問津，無人問津必定降價，降價就會引來恐慌，一恐慌必定會引發拋售潮。
綜上所述小編認為第一批限售房產入市的話，在市場不友好的情況下，肯定會引發拋售潮。
君臨天下明月夜
看到這個標題，再論述這個問題前，先看看房地產市場是怎麼開始的和房價怎麼不斷漲高的原因，然後大家再自己去判斷房地產未來狀況！那麼房子是什麼時候進入到市場成為商品房，而房價又是怎麼漲起來的問題，我這裡就簡要的給大家做個陳述和對標分析。1998年7月3日，“23號令”——《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》出臺，這個政策的出臺使得我國居民住房供需方式經歷了一個里程碑式的改變，我們簡稱為房改。所謂房改就是由提供住宅到分配住宅轉變為購買住宅。由市場經營體以盈利為目的進行房屋建築和市場銷售，這個經營體就是房地產企業。我們知道房地產企業重要業務載體就是房屋建築這一塊，而這個房屋建築的成本費用高低評測是受到國家頒發的相關預算定額指標來指導和約束。所以房地產執行預算定額是否合理，另外國家頒發的預算定額以及消耗量定額指標是否符合市場物價和生產能力耗費水平就是一個問題。然後這個定額指標指導的工程實際成本費用再加上其他財稅取費等等，我們把這個費用集成作為房屋建築的硬性成本。而房地產自身管理強弱發生的費用多少是活成本，這個活成本是會攤銷到最終整體造價成本里去，攤多少體現房地產企業整體管理水平的高低。接續就是拿地成本，這個也是硬性成本。全部這些成本費用成為房屋售價的基礎，這個基礎再加上合理利潤就是商品房的銷售均價。我們現在回到市場房價不斷高漲上面來分析，讓我們猜測上述這幾大塊，到底是因為哪一塊成本費用不斷上漲從而形成房屋銷售價格不斷高漲？我們把上述成本單元多年成本漲幅都考慮進來，包括房屋造價，土地取得費用，再考慮個合理利潤，相加組合的這個值如果還是遠低於市場房屋銷售價格，換句話說就是房屋銷售價格遠高於合理計算的房屋售價，我們只能說是房地產公司實現了暴利，它把售價單向提高了，並且為了維持後續的銷售利潤，它還有意的配合炒房群體維護了二手房價格！但假如房地產公司利潤設定是合理的，比如選擇在15-20%左右，可這個合理計算的銷售價格還是遠低於市場實際房屋售價。我們在國家稅負保持不變前提下，就可以判斷出是土地取得費不斷高漲以及房屋建築造價成本不斷高漲，或者說兩者因素均有而一發推高了房價。當然更準確的判斷應該是土地成本，房屋造價成本，地產公司提高利潤這三者因素共同作用下從而推高了市場房價。看到這裡，我想大家就不難感知在市場整體高房價態勢下國家今後會怎麼來進一步的調整房地產市場，怎麼讓房價迴歸合理，實現房住不炒了。
longtutengAT
第一批限售房產入市引發樓市拋售是不可能的事情，所以不要在做某一個政策會引發拋售的夢了。主管部門出臺任何一個政策的目的都是穩定房價，既不希望快速上漲，也不喜歡暴跌。
2018年底已經有多地取消了房地產的限售政策，不過這次取消的背景和之前是完全不同的，以前限售是為了防止房價快速上漲，而且這次取消則是防止房價快速下跌。我記得2018年12月份的時候山東的菏澤與山西的太原曾因誰是第一個取消限售的而引發了網友的爭論。
至於誰是第一個取消限售的城市和我們沒多大的關係，下面我來看看這兩個城市取消銷售以後的房價走勢：
山西太原和山東菏澤取消限售的時間都是2018年12月，從圖上我們可以明顯的看出，取消限售以後房價確實出現了下行。但是這裡面有一個因素是需要考慮的，1月和2月正好是春節前後，所以房價有所下滑是正常的。
當然上面講屬於主動取消限售政策的情況，而且限售實施的時間也很多短，所以影響也是有限的，但是如果是限購滿5年，那影響有多大，還是要市場來說話的。
老亮說房
現在很多城市都出臺了限售政策，規定房價在制定的年限內不能交易，所以很多人擔心等到限售期結束的時候會出現拋售潮。但是限售期結束後會不會引發拋售潮要看兩方面：一、房產持有成本有沒有增加；二、到時候房價的走勢。
一、房產持有成本。如果房產的持有成本沒有增加的話，那麼炒房者完全可以把房子囤下來，想什麼時候出售就什麼時候出售，這個與限售期結不結束沒關係。但是如果房產持有成本增加的話，那麼炒房者囤房的成本就會增加，等到限售期結束的時候就很有可能出售房產。
按照現在的政策，一般來說在取得房產證三年之後就可以出售房產了，因為房產稅的出臺還需要時間，所以三年的時間內房產的持有成本不會出現大幅度的變化。
二、房價走勢。如果房價繼續上漲的話，那麼就算等到限售期結束，炒房者也不會著急出售房產，反之如果房價出現下跌的話，那麼炒房者就會著急出售房產，從而引起樓市拋售潮。
而從現在的房價走勢來看的話，未來房價不會出現很大的變動，整體來說樓市會維持一個穩定的趨勢，在這樣的背景下炒房者會不會拋售房產很不好說，就要看炒房者能不能承受心理壓力和房貸壓力了。
樓盤網
筆者的觀點，一線城市和部分熱點二線城市會有拋售潮；普通三四線城市基本無影響。為什麼說一線會，口說無憑，以身邊的實例說明。
筆者在深圳的親戚，就打算到了限售期後立刻拋售。不僅如此，即使之前買的也開始急著出手，只留自住。為什麼？一怕房產稅，二怕槓桿泡沫。
他在早些年分別入手了南山區青青世界和後海兩套房產，其中後海自住一套。然而在今年8月忍不住又出手了一套南油的小戶型。目前青青世界的均價在9w左右，南油的小戶型也有8w左右，雖然相比此前2,3w的成本價賺了不少，但如今他依然想急著出手非自住房產，首先就最怕房產稅。而南油那套買的時候不巧正好遇上深圳限售3年政策，要賣的話只能等2021年了，加上店鋪貸款，現在他每個月都要揹負幾萬的抵押貸和按揭利息。他自己也坦言說不是為了孩子，斷供的心都有了。
當然這或許有些誇張的說法，但有個事實是深圳的房不是誰能玩就能玩的，哪怕底子頗豐的中產亦是如此。一線城市有剛需嗎？當然有！而且還不少，但關鍵是買不起啊！所以真正能買得起一線房子的人，少得可憐。而拋售也得有接盤俠，我相信真正想賣的人一定會降價，筆者身邊不少有房的朋友也說現在的中介一來電話就是壓價，現在理都不想理。但再怎麼壓，買不起的終究買不起，別指望一套房降了幾萬塊，就冒出來許多剛需。因此一線的限售期一到，絕對會有拋售潮，但接盤的人並不多。
而在部分熱點二線城市，其實也是一樣，剛需也有不少，只是價格比一線要便宜。但限售也就意味著限制了流動性，因此市場上的二手房供應量會下降，使得二手房供不應求。這時，在一二線這種需求旺盛的地方，二手房的漲價反而又會推升新房價格和房屋租金。
但對於普通三四線城市來說，限售到期，基本沒啥影響的。因為這些城市基本都是去庫存，出臺限售政策只是為了順應上面的意思，其房價並不具備房價上漲的基礎，限不限其實都無所謂，所以溢價空間也並不大。而絕大多數在普通三四線城市購置房產的人，都是因為自住而買的，房價漲跌，限售期到期與否，也幾乎跟他們沒有任何關係。
那這些城市也有炒房的人嗎？當然有，只是少而已。三四線城市房價的上漲，除了棚改、去庫存等外部宏觀因素外，其實還有人們對於一線城市羨慕嫉妒恨的心理：人家漲那麼多，賺了那麼多，我們也發展挺好啊，為啥不能漲？！而炒房者正是利用這種心理預期，一次次抬高售價。
最後再來談談限售整體的影響。限售，就好像短線投機者買到了停牌的股票一樣，不僅煎熬還損失機會成本。同樣，炒房者也拿限售沒辦法，到期後，賣吧，跌又跌不下來；不賣吧，每個月的月供和貸款利息扛不住。因此，不管是一二線還是三四線，限售期一到，釋放房源稀釋房價上漲的動力是必然的。不過別忘了大趨勢，那就是房價上漲的空間已經非常有限，有人說越限越漲，但不管怎樣，限售帶來的邊際影響越來越小，而在以後房子投機的利潤微乎其微後，所謂的限售期的拋售潮，也幾乎可以忽略了。
小白讀財經
這是一個很現實，也很有針對性的問題。因為，限售得越厲害，壓制的房產就越多。一旦限售期到，就會釋放出許多新房源來。那麼，對市場的衝擊也就不可避免。
需要注意的一個問題是，限售與否，在很多城市，庫存房實際是一個並沒有得到有效解決的問題。所謂限售，更多的是為了某種政績利益需要，擔心成為房價問題上的“出頭鳥”。實際上，一些城市並不具備房價上漲的基礎。而所謂的房價上漲，只是一種感覺，就是炒房者，也未必願意到某些地方炒房。相反，越是一風吹草動就驚慌失措，反而給炒房者抓住了軟肋，動輒掀起炒房假象，導致地方一輪又一輪地出臺調控政策。
正是因為通過限售手段壓制了一部分房產的流動，也直接導致了市場供需矛盾的人為失衡，造成市場需求很大的錯覺。實際上，即便不出臺限售政策，房價也不會上漲多少。畢竟，在目前的情況下，再靠炒房已經很難再將房價炒上去。關鍵就看地方會不會炒地了，炒地才是房價上漲的關鍵。炒房真的沒有空間，也沒有這麼多的炒房者和炒房資金。大家都在炒房了，誰來為炒房買單呢。老百姓？當所有老百姓都買不起房的時候，看你去炒。所以，調控一定程度上也在起著助推房價的作用，也是在人為製造市場緊張氣氛。
對一線城市和二線熱點城市來說，確實存在炒房空間，其他城市、尤其是三、四線城市，並不具備炒房基礎。正是調控不斷，才讓炒房者興奮不已。因為，他們知道，調控會讓房價上漲的，限售也會助推房價上漲。所以，出臺限售政策，一定要區分什麼地方、什麼城市，而不是“一刀切”。
至於限售開禁以後，會不會形成拋售潮，就看買房者有多少了。沒人買，拋售也沒用。不過，對房價來說或許是利好。至少，會增加市場供應，改善市場供求關係，使房價減少“漲”的內在動力。
譚浩俊
無論是太原還是荷澤造成房價上漲的主因是大規模棚改實行貨幣補嘗拆遷造成的。如今棚改採用實物補嘗政策後，房價上漲的原動力己消失。房價不可能再上漲。隨著時間的推移，房價會慢慢降下來的。
