撰文=徐三刀
社会比小说更魔幻，楼市比诗歌更现实，房价比菜价更警醒。
历经四十年的超常规发展，二十多年的楼市迈进，史无前例的财富大爆炸，房地产已经成为摆在人居生活面前的一道坎。
面对房地产狂飙猛进，投资者翻手为云覆手为雨，只要抓住先机，三五年之间，就能资金翻倍。对于房价的无序上涨，安贫乐道、无私奉献的人们，只能望房兴叹，转眼，一夜之间，被掏空六个钱包。
一个残酷的事实，终于被反复实践验证，回到1997年，夏洛穿越回来告诉大春的话千真万确：别念书了（因为大春念书倒数第一，实在没有竞争力）,把钱拿来买北京二环内的房子！
九十年代初，北京房价已经超出了人们的购买力，公知纷纷叫苦不迭，打破两万时全民痛骂不断，坐等暴跌大戏。结果，房价来了一个弧线飞跃，生活彻底被打入低谷，北上广深房价打破5万+，满大街人们提着家伙什到处找牛刀，想要找回自己失去的青春和房子......
于是，一个比较担忧的问题出现了，以后房价还会跌么？
在与房价长期战斗的岁月里，人们逐渐掌握了一系列遏制房价上涨的方法，从2005年“国八条”调控开始，政策抑制房价已有14年之久......
站在土地财政的观察角度，土地价格增长，拉动房价上涨，2010年北京拉开全国首次限购；土地价格再涨，拉动房价再涨，2016年北京拉开全国二次限购,在政策与房价反复厮杀之中，北京房价终于打破5万+。
北京限购政策影响分析》基于2016年至2017年初北京均价涨幅约30%，2017年北京出台317限购政策；限购令下，均价瞬间跳涨4000元/平，客户心理预期转变时间周期约为4个月左右，市场成交量下降约50%，均价从38800元/平继续上涨至迄今的均价44800元/平，涨幅15.2%。
上海限购政策影响分析》基于2015年至2016年初上海均价涨幅约15.8%，2016年上海出台330限购政策；客户心理预期转变时间周期约为7个月左右，虽然市场成交量下降约53.8%，但是均价从33000元/平继续涨至迄今的均价56000元/平，涨幅约69.6%。
深圳限购政策影响分析》 基于2015年至2016年初深圳均价涨幅约87%，2016年深圳出台最严厉的325限购政策；由此即刻带来客户心理预期的转变，同时市场成交量下降约55%，价格跳涨8%后长期保持稳定。
苏州限购政策影响分析》基于2015年/2016年苏州均价涨幅约70%，2016年苏州出台103限购政策；由此即刻带来客户心理预期的转变， 虽然市场成交量下降约50%，但是均价从20000元/平继续涨至迄今的均价25000元/平，涨幅25%.
成都限购政策影响分析》 2018年“515限购升级”成摇号分水岭，开盘认购率直线下滑，第4季度开始客户心理预期出现巨大改变，年末中签客户放弃选房率高达50%以上，政策效果明显。
成都限购政策影响分析》基于2018年年初成都均价涨幅约20.8%，成都出台515限购政策；客户心理预期转变时间周期约为8个月左右，虽然市场成交量下降约12.7%，但是价格继续保持15%的涨幅。
仔细看一下，就会很清楚的发现，限购确实起到了抑制房价过快上涨的作用，但因为限购扭转了市场发展轨迹，即便是限购，也没有彻底浇灭房价！
通过两次限购观察和总结，我们可以看到很多值得借鉴和参考的内容：
其一，在限购启动之初，大部分城市因为限购限售，导致在很长一段时间之内房价上涨过快。这就是被人们误读的“越限越涨”，普遍上涨在10%以上，因为供给失衡导致恐慌性置业。
其二，客户预期会有转变，因为限购拆分消费群体，随着限购和限售双重挤压，一些城市市场凉气从郊区向主城蔓延，一般在一年多左右，快的只有半年，客户因为市场冷暖变换预期。
其三，最严限购令下，城市月均成交量会下降，一般为下降50%左右。但因为要“稳增长、稳预期、稳投资”，市场供给也收缩，成交均价一般会根据城市发展阶段的不同继续提升一定幅度。
总而言之，2016年以来这一次限购与2011年限购情况大不一样，因为外部压力变大，没有暴涨暴跌的可能性，房地产既要挤掉水分，又要成为稳定经济的压舱石，或者风阻尼器，因此，一个字“稳”！
2015年国家大力鼓励“去库存”之前，多个城市的房价多年涨幅甚微，但是从2016年开始多个城市的房价开始飙升，背后核心的逻辑就是城市整体的“供求关系” 发生了根本的逆转。
房价上涨的根本原因其实还是“供小于求”，房子供应实在太稀缺。当房子稀缺到需要限制购买行为，才能一定程度控制“哄抢稀缺”的行为，客户的心理预期自然会发生转变。
现实情况是，尽管各个城市都在大张旗鼓的搞限购限售限贷，调控雷厉风行，不换思想就换人；但供给量始终是“细水长流”，房价照样上行。
一面谨小慎微供给房源，一面大张旗鼓操办调控，为什么会出现这种情况？
就是为了解决民生困难！在特殊的国情之下，既要看到“生产力的普遍落后”，又要解决“人们日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”。
想要搞现代化建设，想要“西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先发展”，想要快速脱贫，想要修桥铺路，最急不可耐的一点是：资金！
现在搞城市建设，必须借钱谋发展，但很遗憾和平年代，根本不允许野蛮扩张和掠夺
（例如英美的圈地运动），想要快速崛起，必须跨越原始资本积累。只有通过基础建设，加快原始资本积累，再投资、再收税、再抵押，形成循环。
但“只有资本才能成为资本作为抵押”，城市土地资源，是城市发展最大的存量资产，如何变现？绝对是一个经典问题！
城市化建设需要启动资金，就必须要借贷搞建设，“土地财政”的作用，就是利用信用制度，将这笔隐匿的财富，转化成为启动中国城市化发展的巨大资本。
大部分人只会痛斥房地产开发的原罪，却从来不肯承认土地财政对于城市发展的重要意义，只知道修桥、铺路、盖学校、建医院、修地铁全靠税收，却从不问这一部分税收究竟从何而来？
如果不了解，你也就无法知道，政府对于土地财政的重视程度。更不清楚，大部分税费都被间接缴纳，居民负税的“痛感”远低于发达国家。
仅有一次的赋税“痛感”指数，就在买房。但买房的痛苦指数也被房价上涨的快感所冲刷，而且因为买房之后，房子变成了资产，市场以高收益的方式，抹平了这一丝痛苦！
至少改革开放四十年，自2003年确定房地产为支柱产业以来，除了买小产权、无证房、烂尾房的群体，大部分购房者都参与了楼市红利分润。
近年来，一些媒体公布城市土地依赖度，其实，有一些现实没调研清楚。
因为最不依赖土地财政的城市只有两种，一种是顶级发达，例如北京、上海、深圳，早就不依赖卖地；还有一种是顶级枯竭，例如玉门、盘锦、鹤岗，因为土地不值钱。夹在中间的城市最难受，土地价值被市场认可了，又反而被质疑依赖土地。
西安便是一例，过去，西安城市经济实力绵薄无力，地价太低，出让金十分微薄；现在，西安城市经济终于冷灰复燃，地价翻倍，又被质疑靠土地发展。
近十年来，西安最惨的一年，就在2014年，四项数据全部下滑，那个时候，为什么没有人站出来说，西安经济出现问题，西安房价存在问题？
备注一下：固定资产投资猛跌（1-11月份，总投资1614.35亿元，下跌3.4%），建设规模急剧缩水（1-11月份，仅有2131个，直接下降了7%），土地流拍严重（土地流拍达到了十年之最，逼近1700亩左右），新房价格下跌（新房6588元，同比下跌305元/平）。
＞备注：2014年1-11月房地产开发下跌
＞备注：2014年1-11月份-固定资产投资下跌
＞备注：2014年-住宅、商办、商铺价格类比
而近十年来，西安最鼎盛的一年是2018年，经济重回全国TOP20强，固投、建设、土地、新房连创新高。但我们要说的一点是，正因为城市发展进入快车道，西安的投资价值才站在十字路口！
最后总结一下，被感情羁绊的判断是丧失焦距的，摆在面前的现实是无比清醒的，如果大家抓不住小周期，一定要紧抓大趋势。
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