鄉村民宿可持續發展，有賴於土地政策與立法進一步完善。放活宅基地使用權，推動包括民宿在內的鄉村旅遊發展，將成為鄉村振興戰略的重要切入點和增長點
目前，鄉村民宿分佈較為零散，民宿集聚發展緩慢，尚未進入品牌制勝時代。農村宅基地“三權分置”的實施有望改變這一現狀，通過推動土地與社會資本有機融合，促使鄉村民宿升級，推動鄉村旅遊新業態發展。
產權問題歷來是鄉村民宿發展的主要障礙。據報道，麗江古城民宿房東毀約現象比較普遍。租賃者投資改造民宿，有了可觀收益後，往往招致提前收回租賃房，一些房東手段惡劣，導致糾紛不斷。浙江台州大陳島、仙居景星巖景區等地的民宿，雖獲資本青睞，卻因產權問題開發延緩。農村宅基地實施“三權分置”無疑對於鄉村民宿發展是一大利好。
浙江象山、上虞和德清地區近期已經有租用農宅辦民宿的企業率先拿到使用權證，租約長達20年。由於受法律保護，企業可以長期穩定經營，免受農戶違約困擾，專注於民宿經營。此外，宅基地使用權的融資功能也開始破冰。從長遠發展看，鄉村旅遊發展的規模化和轉型升級，有賴於市場資源配置的改變。村民參與鄉村旅遊發展的最大資本是自身擁有的土地承包權與宅基地農戶資格權和房屋財產權。前者聚焦於土地承包權與土地經營權，後者聚焦於宅基地資格權與使用權。隨著“三權分置”的制度創新從土地承包地制度延伸到宅基地制度，農戶可利用閒置的宅基地，加入包括民宿在內的鄉村旅遊規模化經營。
在廣大鄉村，民宿集聚化是民宿形成合力的關鍵。筆者多年來對鄉村旅遊進行調研發現，民宿發展普遍存在單打獨鬥現象。鄉村民宿仍停留在吃農家飯、住農家屋階段，而遊客更希望深層次地體驗農村生活和鄉村民俗文化。通過民宿+旅遊，民宿成為旅遊目的地，但公共基礎設施很難在短期實現提升。與個體民宿相比，集聚化發展有助於解決公共基礎設施不足問題，將大大降低個體民宿成本。民宿集聚化一般無法成為個體的自覺行動，往往需要社會資本介入，涉及土地、規劃等環節。農村宅基地“三權分置”權力架構可以發揮以下作用：在農村宅基地集體所有權基礎上，保障農戶作為集體經濟組織成員的權利即資格權，此權利可以放棄但不可轉讓，而使用權則可以轉讓。這一改變的意義在於，承租者獲得的宅基地使用權，與租賃權有根本區別，前者屬於物權，後者屬於債權。物權的法律保護勝於債權，可以構建外來投資者與農戶的穩定利益紐帶。承租人還可以對宅基地進行再次流轉。更重要的是，宅基地使用權具有抵押功能，承租人可以由此向銀行貸款。穩定的租約加上融資的便利，將使鄉村民宿規模化、集聚化發展成為可能。
“民宿+”的進展與土地政策改變也有極大關係。單純的民宿發展，對鄉村旅遊的貢獻，遠遠不如“民宿+”產生的系統效應大。浙江諸暨的米果果小鎮就是通過農戶土地承包權的讓渡、構建現代休閒農業的典範。土地與宅基地“三權分置”相互作用，突破單體民宿做不大問題，實施鄉村旅遊資源在更廣範圍的配置，對鄉村旅遊跨越發展將發揮重大作用。
由於土地政策限制，農戶自身既無法走向聯合，也無法通過外界資本參與改變孤軍奮戰現狀，甚至連建停車場等設施都成問題，很難想象鄉村旅遊會有更大的發展。實際上，正是在土地政策釋放紅利基礎上，類似“共享農莊”等新業態才會湧現。北京懷柔“國奧鄉居”品牌項目就是典型一例。該項目在試點集體土地建設租賃房政策上產生，合作社將農村閒置住房進行個性化改造，由具有實力與經驗的企業經營，打造充滿田園情趣的鄉村庭院，吸引城市居民度假與養老。可以說是共享經濟、民宿+養老、民宿+休閒度假等新業態激發了鄉村旅遊的活力。
鄉村民宿可持續發展，有賴於土地政策與立法進一步完善。為避免今後可能產生的糾紛，土地政策需要轉化為立法，現有的法律須加以完善。土地政策為“三權分置”開闢道路，現有立法需改變“真空”狀態。如“三權分置”中的宅基地使用權，在現行法律中還沒有明確規定。此外，宅基地的資格權只能屬於集體組織中的農戶，其使用權可以是農戶合作組織，也可以是與集體沒有任何關聯的其他組織或投資者。這些都需要在《土地管理法》《物權法》等相關法律中加以明確。通過對民宅共享、民宿投資的資格審核以及行為規範，改變民宿“三無”狀態，讓住客在消防、治安、衛生、環境、食品等方面的安全有保障，現有法律體系還遠遠不能涵括。完善立法還可以遏制經營者短視，如一些企業本身缺乏經營條件，獲得使用權後溢價轉手，這極有可能助長宅基地投機行為。
鄉村旅遊發展與土地政策密切相關，抓住土地政策調整帶來的重大機遇，往往能獲得發展先機。先行嘗試宅基地使用權轉讓以及“共享農莊”的發展，都證明了這一點。放活宅基地使用權，推動包括民宿在內的鄉村旅遊發展，將成為鄉村振興戰略的重要切入點和增長點。
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