從大的方面講，這是損失額的預定和實際損失的關係。這也涉及到不同的損失額的預定之間的關係，不同實際損失之間的關係。
一、概念的通俗理解
所謂損失額的預定，就是合同當事人在簽訂合同時預先估摸對方違約會給自己造成多大的損失（尚未發生），體現在合同文本中就是對於違約金的約定（可以是一個具體的數額，也可以是一個計算方法。後者較為常見）。具體到本文，即逾期違約金（如：每天房屋總價的萬分之五）和解除合同的違約金（如：全部房價款的20%）。
所謂實際損失（拋開概念之爭），即合同一方因對方違約給自己實際造成的損失（已實際發生），包括積極損失（現有利益的損失）和消極損失（可得利益的損失）之和。以房價上漲和房屋賣售人違約為假設前提，房屋買受人的積極損失即中介費的損失和房款利息的損失等，房屋買受人的消極損失即房屋差價損失等。
二、逾期違約金和解除合同的違約金可以同時主張
所謂逾期違約金，即違約方未按照合同約定的期限履行給守約方造成的損失額的預定。所謂解除合同的違約金，即因合同解除給守約方造成的損失額的預定。由此可以看出，逾期違約金和解除合同的違約金不是一回事，是並列的關係，可以同時主張。
參考案例：上海市靜安區人民法院（2016）滬0106民初713號
三、實際損失可以主張哪些？
對於實際損失的主張，簡言之，即積極損失和消極損失可以同時主張。
1、積極損失可以主張
積極損失主要是中介費的損失、銀行利息損失等。我代理的上海市靜安區人民法院（2015）閘民三（民）初字第2862號房屋買賣合同糾紛案，法院即支持了中介費的損失10萬元（也支持了房屋差價損失400萬元）
2、消極損失可以主張
消極損失即可得利益損失，房屋買賣合同糾紛中一般表現為房屋差價的損失。對於房屋差價，法院一般都是支持的。
《合同法》第113條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”《上海市高級人民法院關於審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規定：“……對於確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。……”根據上述規定和我代理的大量案例來看，房屋差價損失法院一般都是支持的。
但是需要特別注意的是，銀行利息損失和房屋差價損失不可以同時主張。因為房屋買受人獲得房價上漲的利益是以買受人損失房款利息為前提的，兩者不可兼得。參考案例：上海市第一中級人民法院（2017）滬01民終10397號民事判決認為：“因買受人對房屋升值利益的獲取系以其支付相應的房款為前提，故一審法院在對楊某某、範某某房屋差價損失的訴請予以支持的同時，其已付房款的利息損失實際已包含在房屋差價損失中得以補償。現一審法院再行支持楊某某、範某某已付房款300,000元利息的訴請，實際系認可楊某某、範某某在未支出任何成本的情況下仍可獲取係爭房屋相應升值利益，有違公平原則，本院對此不予認同，並對一審相關判決予以糾正。”
四、損失額的預定（違約金）和實際損失的關係
《合同法》第114條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。”
《合同法解釋二》第29條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高於造成的損失’”
簡言之，違約金和實際損失的關係，即違約金要以實際損失等作為參考依據進行調整。既然實際損失才是違約損害賠償訴訟中最根本的裁判依據，違約金低於或者過分高於實際損失，都要調整，那麼合同中為什麼還要約定違約金？一方違約後，守約方直接主張違約方賠償其實際損失不是更好嗎？其實不然。因為守約方要舉證其實際損失，往往是很困難的，即便能舉證證明，也要花費很大的成本，為了保護守約方，也是為了降低交易成本，提高交易效率，才創設了違約金制度。這樣，守約方在認為違約金可以覆蓋其損失的前提下，就可以直接主張違約金，這也使得法院的裁判有了依據，至於違約方抗辯違約金過高、實際損失舉證責任的分配、法官的自由裁量等是另外一回事了。
五、違約金和實際損失只能主張一個
違約金和實際損失的關係就是“影”和“形”的關係，前者是預先估摸的填平守約方損失的金額，後者是守約方損失客觀發生後將之填平所真正需要的金額，守約方只能主張其中一個，不能重複主張。
像本文所附案例，一審和二審判決既支持了守約方違約金訴請，也支持了守約方關於房屋差價的訴請，這是不是判錯了呢？沒有。我們可以仔細計算一下：房屋差價是（415-235）萬元=180萬元，法院一審和二審支持的違約金是（2.35+47）萬元=49.35萬元，一審和二審支持的部分房屋差價是130.65萬元，（49.35+130.65）萬元=180萬元。從這個角度將，雖然看似法院既支持了違約金，又支持了房屋差價，但是法院支持的違約金和房屋差價之和正好是全部房屋差價，原因就在於法院只支持了部分房屋差價。加加減減，繞了一個圈，又回到了房屋差價（實際損失）。那麼，這麼繞彎子有沒有法理依據呢？我認為法院是參考適用了《買賣合同司法解釋》第28條的規定：“買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以並處，但定金和損失賠償的數額總和不應高於因違約造成的損失。”當然，完全沒必要這麼繞彎子。另外，法院變相全額支持了房屋差價，沒有依據合同的履行情況、當事人的過錯程度等綜合因素進行適當調整，值得我們注意（是讚賞，還是否定，我難以給出評論）。
本文所涉問題，拙著《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》有更詳細的闡述及相關案例，有興趣的朋友可以看一下。
附：好一家公司與瑾林公司商品房預售合同糾紛案
案情簡介：2016年4月21日瑾林公司作為認購方（乙方）與好一家公司作為發展商（甲方）簽署《好一家城市商業廣場認購協議》，協議約定：乙方購買位於上海市浦東新區XX路XX號XX樓XX層XX室，暫定建築面積113.51平方米，單價34,965.10元，總房款3,968,889元，付款方式為一次性付款即乙方同意簽訂本認購協議之日起十日內，至BHC中環中心售樓處與甲方簽訂上述約定的商品房的預售合同並支付全部房款。該《認購協議》落款處有好一家公司方銷售人員汪某的手寫字體：“本人同意託關係申請9折優惠，若申請不到，定金退回。”同日，好一家公司收到瑾林公司支付的定金5萬元。
2016年5月18日瑾林公司前往好一家公司處就係爭房屋簽署《上海市商品房預售合同》，合同約定係爭房屋的總房價款（不包含房屋全裝修價格）暫定為376萬元，甲方於2016年4月30日前將該房屋交付給乙方，付款方式和付款期限約定為：1.2016年5月18日支付全部房價款的26.6％計100萬元，2.2016年5月27日前支付全部房價款的23.4％計88萬元，3.2016年6月5日前支付全部房價款的50％計188萬元。該份預售合同落款處只有瑾林公司法定代表人倪志祥的簽字，好一家公司未簽章。當日好一家公司收到瑾林公司通過POS機支付的房款95萬元。2016年5月25日瑾林公司法定代表人倪志祥與好一家公司銷售人員汪某微信聊天記錄中顯示，汪某表示：“5月27日應付88萬元，另一半188萬元見發票付款。”2016年5月26日瑾林公司通過銀行轉賬方式支付好一家公司購房款88萬元。同日好一家公司銷售人員汪某微信表示：“到帳了，合同明天給你送去，發票開好。”
一審另查，瑾林公司從上海市房地產交易中心查詢到：係爭房屋於2016年5月18日通過網上備案系統進行了合同信息備案，買方為瑾林公司，賣方為好一家公司，轉讓價款為376萬元。該信息查詢結果另備註：“上述信息依據僅為網上備案系統接收到的合同備案信息，本查詢結果無法認定備案合同文本是否經過買賣雙方書面簽字蓋章生效”。
2016年10月19日瑾林公司起訴好一家公司[（2016）滬0115民初74082號],要求好一家公司繼續履行其與瑾林公司簽訂的《預售合同》，就係爭房屋辦理過戶手續，並要求好一家公司支付遲延過戶和交房的違約金。好一家公司認為其公司簽字的流程是先由銷售人員從網上將合同文本打印下來，瑾林公司簽字，但合同具體條款最終確認蓋章需要好一家公司的最後審核，員工將簽字後的《預售合同》提交至好一家公司處後，好一家公司發現該合同出現多處重大條款的錯誤，比如交房時間寫在簽訂合同之前，總房價的數額與《認購協議》約定不符等，所以好一家公司最終並未確認該份合同。法院經審理後認為，從合同簽訂的外部形式來看，雙方最初簽訂的《認購協議》明確載明係爭房屋總價款為3,968,889元，汪某的書面承諾亦表示系其“個人”保證託關係使瑾林公司享受九折優惠，此後《預售合同》對係爭房屋的價款進行變更，該變更屬於實質性變更，法律意義上屬於新要約，新要約應經過對方承諾方可成立，但好一家公司並未在《預售合同》上簽字，從合同履行過程來看，合同約定了於2016年4月30日交房，然好一家公司並未履行該合同項下任何一項己方的義務，而瑾林公司僅支付了前兩筆款項，瑾林公司所稱根據相關法律規定，採用合同書形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立，但就此不能簡單的以瑾林公司已支付的款項佔總金額的比重來衡量是否屬於“已經履行主要義務”，瑾林公司亦表述2016年6月5日之後，雙方就是否能按照九折優惠繼續履行合同進行多次協商，由此可見，好一家公司並未接受《預售合同》中原合同總價九折的價格。因此瑾林公司主張雙方的《預售合同》成立並要求據此判決繼續履行合同的訴訟請求，法院不予採納。至於好一家公司的銷售汪某在與瑾林公司磋商過程中，向瑾林公司保證可以按照九折優惠簽訂合同以及之後催促瑾林公司付款的行為，瑾林公司可以另行向好一家公司主張損害賠償責任。2017年1月10日法院對該案作出一審判決：駁回瑾林公司全部訴訟請求。好一家公司於2017年1月16日簽收該案民事判決書且未上訴。該案現已生效。
一審庭審中，瑾林公司提出申請，認為（2016）滬0115民初74082號案件的生效日為2017年1月27日，要求以此時間節點為估值時點，對係爭房屋的房地產市場價值進行評估。2017年9月22日受一審法院委託的上海城市房地產估價有限公司出具了《上海市浦東新區XX路XX號XX樓XX室辦公房地產估價報告》[滬城估（2017）（估）字第02684號],評估結論為係爭房屋房地產價值總價為433萬元，建築面積評估單價為38,167元/平方米。瑾林公司預繳評估費11,990元。瑾林公司對評估報告的結論無異議。好一家公司對評估報告提出異議如下：1、評估報告評估的係爭房屋房產價值明顯過高。根據上海市房價走勢，受國家限制辦公用房銷售的政策影響，辦公用房銷售遇冷，房價較去年持平，沒有較大幅度上漲。好一家公司於2017年6月14日銷售係爭樓盤西樓310室，單價為26,992.47元/平方米，2017年2月22日銷售的同樓盤西樓21層2506室，單價為36,514.52元/平方米，2017年2月22日銷售的2506室房屋交易時間與係爭房屋的評估時點相近，樓層比係爭房屋樓層更高，其銷售單價應當可以作為參考，係爭房屋的建築面積單價不應當高於2506室這套房屋的銷售單價，現在評估單價反而高出很多，明顯不合理；2、評估程序違法。評估報告的依據是瑾林公司提供的上海市不動產登記薄複印件，形成時間是2017年6月7日。估價機構接受委託的時間是2017年8月14日，估價機構應當於接受委託後親自至房產交易中心調取資料而不應當直接採用當事人提供的資料；3、估價報告估值的基礎資料不充分。評估報告的附件中除了係爭房屋的上海市不動產登記薄外，沒有關於周邊市場價格信息的任何數據。估價機構作出評估結論所依據的基礎數據嚴重缺失。鑑定單位針對好一家公司的異議答覆為：1、根據中國房地產指數系統對上海市房產中的上海寫字樓指數的統計，2016年1月指數為3783，2016年6月指數為3981，2017年1月指數為4214，根據上述數據2016年1月至2017年1月期間上海市寫字樓指數上漲11%；2、司法評估機構查詢了基礎數據，主要是三套與係爭房屋同小區位於東樓的房屋，2016年10月簽約的2606室銷售單價為40,701元/平方米，2016年12月簽約的511室單價為35,898元/平方米，2016年12月簽約的1801室單價為37,801元/平方米。此外，司法評估機構還查詢了一批房屋的銷售信息，2016年10月係爭樓盤26樓數套房屋的平均成交價為4萬多元/平方米，18樓、23樓、25樓數套房屋的平均成交價為37,000元/平方米左右；3、評估報告寫明本次估價所依據的估價對象權屬、面積等資料均來源於當事人（瑾林公司）提供的上海市不動產登記薄。不動產登記薄是瑾林公司提供的，在沒有證據證明其提供的資料是虛假的情況下，評估機構認可瑾林公司提供的資料，司法評估機構沒有義務核實係爭房屋的房產信息。鑑定機構鑑定假設的前提是可以自由交易，不考慮其他因素。
一審審理中，瑾林公司明確本訴訴請為，1.經生效判決確認瑾林公司與好一家公司之間的《上海市商品房預售合同》沒有成立，好一家公司沒有依據繼續佔用瑾林公司支付的房款188萬元，故要求好一家公司返還已付房款188萬元；2.根據合同法第42條的規定，好一家公司應賠償瑾林公司締約過失損失即評估報告的鑑定結論433萬元與預售合同約定的房價376萬元之間的差價57萬元；3.2016年6月1日之前瑾林公司已經支付完畢房款188萬元，瑾林公司認為2016年6月1日是好一家公司答應將蓋章合同交付瑾林公司的時間，但最終雙方未能簽約，故要求好一家公司賠償瑾林公司已付房款188萬元的利息損失：以188萬元為本金，自2016年6月1日起按照中國人民銀行同期貸款利率標準計算到實際返還日止。
好一家公司則認為，汪某是好一家公司的銷售人員，但汪某的行為系其個人行為無法代表好一家公司。2016年6月5日之後損失應當終止，2017年1月的房屋差價損失與損害行為之間沒有因果關係，因此不同意賠償房屋差價損失。瑾林公司沒有提供其公司賬戶，客觀上好一家公司無法返還已付房款188萬元，不同意賠償房款的利息損失。在瑾林公司同意配合好一家公司辦理註銷預售合同備案登記手續的前提下，好一家公司同意返還已付房款188萬元。
好一家公司明確反訴請求為，（2016）滬0115民初74082號案中法院雖然確認了預售合同未成立的事實，但判決主文是針對瑾林公司要求繼續履行預售合同的訴請而作出的，因此好一家公司提起反訴要求確認好一家公司、瑾林公司之間的《上海市商品房預售合同》未成立沒有違反一事不再理原則。《預售合同》未成立，要求瑾林公司協助配合好一家公司辦理註銷《上海市商品房預售合同》預售備案登記手續。
瑾林公司認為，同意協助好一家公司辦理註銷《上海市商品房預售合同》預售備案登記手續，但法院無需再宣告合同未成立。
裁判原文節選
一審【案號：上海市浦東新區人民法院（2017）滬0115民初22912號】對判決已經發生法律效力的案件，當事人再行提起訴訟屬一事不再理範圍。（2016）滬0115民初74082號案中，瑾林公司起訴要求繼續履行關於係爭房屋的《上海市商品房預售合同》，法院認為瑾林公司與好一家公司之間的預售合同未成立，據此駁回了瑾林公司的訴訟請求，但對預售合同的基礎狀態並沒有作出處理，故好一家公司反訴要求確認預售合同未成立不屬於一事不再理範圍。根據生效判決認定的事實，好一家公司請求確認預售合同未成立的反訴請求，一審法院予以支持。合同未成立，因該合同取得的財產，應當予以返還。瑾林公司同意協助配合好一家公司辦理註銷雙方之間關於係爭房屋的《上海市商品房預售合同》網上備案登記手續，故好一家公司就此提出的反訴請求，一審法院予以支持。瑾林公司就係爭房屋已經支付的購房款188萬元，好一家公司理應返還，瑾林公司請求好一家公司返還188萬元房款的訴請，具有事實和法律依據，一審法院予以支持。關於磋商涉案預售合同過程中締約過失責任的問題。一審法院認為，當事人在訂立合同過程中有故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況以及其他違背誠實信用原則的行為，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。企業法人對它的工作人員的經營活動應當承擔民事責任。本案中，2016年4月21日瑾林公司與好一家公司就係爭房屋簽訂《認購協議》，好一家公司銷售人員汪某在《認購協議》上手寫註明“本人同意託關係申請九折優惠，若申請不到，定金退回。”2016年5月18日瑾林公司前往好一家公司處簽約，好一家公司提供的《預售合同》文本約定的房價為376萬元，根據該待籤的合同，使得瑾林公司誤以為好一家公司銷售人員汪某已經為其申請到房價9折優惠，雙方之間就係爭房屋已經達成以376萬元價格交易的合意，且好一家公司的銷售人員汪某在明知好一家公司未在《預售合同》上籤章的情況下，仍然催告瑾林公司支付房款，未如實告知好一家公司最終未確認該376萬元交易價格的事實，違反了締約過程中當事人應當負有如實告知的義務。汪某繫好一家公司的銷售人員，其過錯行為造成的後果應當由好一家公司承擔，所以就《預售合同》未成立好一家公司應承擔締約過失責任。瑾林公司作為一名商法人，相比一般的民事主體，應當具備更高的風險防範意識和能力，對簽約的環節、流程以及可能產生的法律後果應當更加了解。然而縱觀整個締約過程，瑾林公司在未取得好一家公司簽章的《預售合同》的情況下就先行支付大部分房款，沒有盡到審慎的注意義務，也存在一定的過錯，但其過錯應小於好一家公司。現瑾林公司主張的利息和房屋差價屬於本案締約過失責任的賠償範圍。關於利息損失，一審法院認為，截止2016年5月26日瑾林公司已經支付房款188萬元，此後雙方對涉案預售合同是否成立發生爭議並訴至法院，法院認為《預售合同》未成立並據此作出（2016）滬0115民初74082號案民事判決。好一家公司於2017年1月16日簽收該案民事判決書且未上訴。未成立的合同自始不發生法律約束力，正如前文所述，締約過程中，好一家公司有違誠實信用原則未盡如實告知義務，瑾林公司徑行支付房款亦未盡到其應盡的審慎注意義務，雙方對自2016年5月27日起算至（2016）滬0115民初74082號案判決生效日即2017年1月31日期間利息損失的發生均負有過錯，現瑾林公司主張自2016年6月1日起算已付房款利息損失，並無不當，一審法院予以准許，故自2016年6月1日起至2017年1月31日止的利息損失應按照瑾林公司與好一家公司在締約過程中各自的過錯責任程度予以分擔。（2016）滬0115民初74082號判決生效後，好一家公司已經知悉《預售合同》未成立，其應當及時返還或者提存已付房款，以避免損失的進一步擴大。好一家公司自2017年2月1日起繼續佔用已付房款產生的資金佔用損失，應由好一家公司承擔全部賠償責任。瑾林公司按照中國人民銀行同期貸款利率標準主張利息損失，並無不當，一審法院予以准許。好一家公司主張系因客觀原因無法返還已付房款不同意賠償相應利息損失的意見，一審法院不予採納。關於房屋差價損失。對於好一家公司就係爭房屋評估報告提出的異議，一審法院認為，司法評估就估價對象進行評估時採用一般假設，不受相關政策影響，同時鑑定機構當庭陳述了上海市寫字樓的指數趨勢、羅列了採樣的基礎數據，所採樣房屋與係爭房屋皆位於係爭樓盤的東樓，且評估過程中不存在程序違法的情形，好一家公司提供的係爭樓盤西樓的銷售數據不具參考意義，且無證據反駁鑑定單位的採樣，故一審法院對好一家公司提出的異議不予採納。司法評估房地產價值與《預售合同》約定房價之間的價差為57萬元，綜合締約過程中雙方的過錯程度，一審法院確定好一家公司應當賠償瑾林公司房屋差價損失34.20萬元。瑾林公司過高的訴訟請求，一審法院不予支持。
一審法院據此判決：一、確認上海瑾林機電設備有限公司與好一家（上海）投資發展有限公司就坐落於上海市浦東新區XX路XX號XX樓XX層XX室房屋的《上海市商品房預售合同》未成立；二、好一家（上海）投資發展有限公司於判決生效之日起十日內返還上海瑾林機電設備有限公司購房款188萬元；三、好一家（上海）投資發展有限公司於判決生效之日起十日內賠償上海瑾林機電設備有限公司房屋差價損失34.20萬元；四、好一家（上海）投資發展有限公司於判決生效之日起十日內賠償上海瑾林機電設備有限公司188萬元購房款的利息損失（以188萬元為本金，從2016年6月1日起計算至2017年1月31日止，按照中國人民銀行發佈的同期同類貸款利率計算）的60%；五、好一家（上海）投資發展有限公司於判決生效之日起十日內賠償上海瑾林機電設備有限公司188萬元購房款的利息損失（以188萬元為本金，從2017年2月1日起計算至實際返還之日止，按照中國人民銀行發佈的同期同類貸款利率計算）；六、上海瑾林機電設備有限公司於判決生效之日起十日內協助配合好一家（上海）投資發展有限公司辦理註銷坐落於上海市浦東新區XX路XX號XX樓XX層XX室房屋的《上海市商品房預售合同》網上預售備案登記手續。負有金錢給付義務的當事人如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費26,863元，由上海瑾林機電設備有限公司負擔1,823元、好一家（上海）投資發展有限公司負擔25,040元;反訴案件受理40元（已減半收取），由好一家（上海）投資發展有限公司負擔26元，上海瑾林機電設備有限公司負擔14元;財產保全費5,000元，由好一家（上海）投資發展有限公司負擔，評估費11,990元，由上海瑾林機電設備有限公司負擔4,796元，好一家（上海）投資發展有限公司負擔7,194元。
二審【案號：上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終2647號】本案二審的爭議焦點在於上訴人是否應當賠償被上訴人房屋差價損失以及188萬元的利息損失。上訴人上訴認為其並不存在締約過失，然而根據查明的事實，上訴人銷售人員先是在《認購協議》中註明“本人同意託關係申請九折，若申請不到，定金退回。”此後上訴人提供的《預售合同》文本中約定的房價以及銷售人員催告被上訴人支付房款的行為都使得被上訴人認為已經申請到優惠。因此上訴人銷售人員的行為足以使被上訴人產生誤解。而上訴人銷售人員行為造成的後果應由上訴人承擔。被上訴人未盡到審慎的注意義務即支付房款亦有一定過錯。一審法院根據雙方的過錯程度，結合司法評估確定的房屋價格，酌情確定上訴人賠償被上訴人差價損失34.20萬元，尚屬合理，本院予以認同。被上訴人根據此前生效案件的生效時間主張作為係爭房屋的房地產價值的估值時點並無不當。上訴人的相關上訴理由，缺乏依據，本院不予採納。至於被上訴人已付房款的利息損失，因買受人對房屋升值利益的獲取系以其應支付相應房款為前提，故一審法院在支持被上訴人房屋差價損失的同時，被上訴人已付房款的利息損失應已包含在房屋差價損失中得以補償。現一審法院再行支持被上訴人已付房款188萬元利息的訴請，實際系認可被上訴人在未支出任何成本的情況下仍可獲取係爭房屋相應升值利益，有違公平原則，本院對此不予認同，並對一審相關判項予以糾正。
綜上所述，上訴人的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：
一、維持上海市浦東新區人民法院（2017）滬0115民初22912號民事判決第一項、第二項、第三項、第六項；
二、撤銷上海市浦東新區人民法院（2017）滬0115民初22912號民事判決第四項、第五項；
三、駁回上海瑾林機電設備有限公司其餘訴訟請求。
一審本訴案件受理費26,863元，由上海瑾林機電設備有限公司負擔2,107元、好一家（上海）投資發展有限公司負擔24,756元;反訴案件受理40元（已減半收取），由好一家（上海）投資發展有限公司負擔26元，上海瑾林機電設備有限公司負擔14元;財產保全費5,000元，由好一家（上海）投資發展有限公司負擔，評估費11,990元，由上海瑾林機電設備有限公司負擔4,796元，好一家（上海）投資發展有限公司負擔7,194元。二審案件受理費人民幣7,820元，由上海瑾林機電設備有限公司負擔1,390元、好一家（上海）投資發展有限公司負擔6,430元.
本判決為終審判決。
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