今天為大家總結一下買二手房過程中常見的房產糾紛類型，以及如何避免和應對：

一.家庭糾紛

由於房產而引起的家庭糾紛可以分為兩類：一是產權糾紛，二是非產權糾紛。

1.產權糾紛

由於對房屋所有權有爭議，而導致房屋無法買賣。

實例：2014年，我的一位遠方表親，看中一套二手房，在查驗過上家老夫妻的產證後，在中介的催促下，當天支付了5萬定金，一週後網簽結束支付了30萬首付款，第二天去交易中心備案審稅時，被告知房子已被法院凍結，產權有爭議。後詢問上家老太才得知，房屋所有權是他們夫妻不假，但是他們的親姐妹正在與他們爭產權，房屋半年前已遭法院凍結，不得上市交易。但是老太辯解稱自己也不知道房子被凍結了。好在老夫妻是老知識分子，通情達理，3個月後官司打完，現金補償了姐妹，房子判給老夫妻所有，合同才得以繼續履行。

這類房屋產權類的糾紛案例我們經常可以從電視新聞中看到，感覺似乎很遙遠，好像永遠不會發生在我們自己身上，那你就真是太天真無邪了。現實中，往往這種有糾紛的房子大多數會以出售變現的方式來分割財產。不是不常見，而是你不常買。那麼，現實中，我們如何分辨，碰到後如何處理呢？

如何避免：拉產調。通常遇到這種房子，絕不會像我遠親那樣好運，這麼快這麼順利就解決掉了，所以，如何避開這種房子才是上上策。最有效、最直接的辦法就是拉產調！房屋有否凍結和產權爭議在交易中心出具的房屋產權人信息中會顯示。所以，買房下定前的最最重要的工作就是去交易中心拉產調！一旦發現有問題，懸崖勒馬，還來得及。

如何處理：隨機應變，維護自身利益。如果不幸的是，你在付完定金和首付後才得知此時事，那麼不要慌亂。多聽少說，多觀察少表態。多方聽取糾紛各方的意見和態度，切記不可只聽取一方的片面之詞，客觀預估解決糾紛的時間長短，如果短期內可以解決，那可以繼續履行合同。如果根本看不到解決的曙光，那麼果斷退出。這時，就要拿上家無法履行約定的交易過戶時間而承擔違約責任來作為你的籌碼，逼迫上家解除合同，並承擔違約金。

2.非產權糾紛

家庭非產權糾紛通常是兄弟姐妹之間由於欠錢，贍養老人，財產分配不公等因素造成一方的房子在出售時無法順利完成。

實例：前不久後臺諮詢我的一位朋友，看中一套300萬的普通空置住房，已經簽完合同，並支付了上家200萬首付，50萬準備貸款，剩50萬過戶當天支付。但是，上家的親姐姐擅自撬開門鎖，闖入房內住下不走，原因是上家妹妹不肯贍養老人，又不肯出贍養費，所以姐姐不得已而為之。目前，這位朋友房子也不想買了，只想把200萬首付要回來。

如何避免：這個例子，我看到的第一反應不是考慮姐姐破門而入合不合法？也不是關心贍養費是多是少？而是，他為什麼要這麼早就付200萬現金給上家？造成這種後果真的與自己的無知有很大關係。

方法一：首付金額越少越好。我在之前的文章攻略三部曲中說到過，買房最大的風險就是錢付掉了，房子沒拿到。上面這個例子就是最現實的教訓。300萬的普通住房，根本不需要簽完合同就付200萬，就算是在上海北京買非普通住房，也不能在網籤後就直接付掉66％的房款，

所有銀行只規定在簽署貸款合同前付到最低首付比例就可以了。上面這個朋友完全可以簽完合同付50萬，剩下的首付餘額在籤貸款合當天再支付，籤合同到籤貸款合同之前至少一個月以上，現在銀根收緊，至少2-3個月。說白了，就是他把150萬提前2-3個月付給了上家，還在期盼上家家裡風調雨順，一切太平。

方法二：與左鄰右舍打聽情況。家庭糾紛這種事想要密不透風根本做不到，不用說街道居委會，就是樓上樓下的鄰居都一定知道個七七八八的。所以，買房子付定金前，去和鄰居保安居委會打聽點消息是非常必要的，不用難為情，笑臉相迎，客客氣氣就可以了，絕大多數人很樂意傳播這種小道消息的。如果碰到家裡有矛盾糾紛的，就要提前想好對策了。我就是多次如此操作，屢試不爽，還能提前和鄰居搞好關係。

方法三：補充條款明確違約責任。在簽署定金協議和合同時，在補充條款裡增加一條：如果房屋有產權爭議，導致不能按照合同約定時間過戶交易的，上下家解除合同，上家承擔違約責任，並支付下家違約金。這樣一旦出現問題，你將會掌握主動權和談判權。當然，如果碰到懂行難纏的上家，可以退一步，將條款改為：如果房屋有產權爭議，導致不能按時過戶交易的，上下家無條件解除合同，上家限期內退還下家全部房款。這是下家買房人的底線。

如何處理：因為糾紛和房屋產權沒有關係，我給這位朋友的解決辦法是：

方法一：如果想要房子，就繼續履行合同，和上家講清楚，不能按時交房，晚交一天支付給你一天違約金，拿法律武器保護自己。這時，上家通常會選擇繼續履行合同，拿到房款後支付姐姐贍養費，息事寧人。

方法二：如果不想買這個房子了，上家又不肯退錢，明擺著耍無賴，那就只能找派出所、仲裁或者法院了。還有個損招就是私下找點人去嚇唬嚇唬上家，正規程序走不了，邪門歪道也許會管用。

二.抵押房產

通常我們所說的抵押貸款主要分兩種：住房按揭貸款和房產抵押貸款。前者是購買住房時，向銀行借款買房，等還清貸款後，產權歸個人所有；後者是房屋的產權所有人通過向銀行或者其他機構抵押房屋從而獲得貸款，用作它用。

1.房產抵押貸款

通常將自己的房產抵押給銀行，貸出的款無非就是幾個用途：炒股炒期貨、做生意、創業、還債，嫖賭毒，僅此而已。除了創業還算是走正路外，其他基本都是有去無回的。

實例：一位後臺諮詢的朋友說，最近看中一套上海郊區商住用途的房子，和上家老夫妻談好價格準備付定金，後去交易中心拉產調顯示已抵押，原來這家兒子炒期貨把房子抵押出去了，老夫妻都矇在鼓裡。

如何避免：走為上策。不要奢望上家會很痛快的順利的註銷抵押後，再與你履行合同。很有可能他還有別的外債和抵押，你的房款也許他根本不會拿去還款，而是挪用解決其它外債了。遇到這種抵押房子就一個詞，拍屁股走人，越快越好。否則你付給上家的房款很有可能會掉入無底洞。那麼如何識別這種抵押房呢？

有且只有一個正確辦法：親自去交易中心拉產調，除此之外其它任何辦法都可以作假，你懂的！

如何處理：解約並主張支付違約金。如果你在付完定金或者首付後，才得知房屋已經抵押出去了，那麼，最有效的辦法就是給上家一個短時間期限，比如10天，最多一個月，如果他可以還清貸款註銷抵押，那麼可以繼續履行合同，否則，不要再糾纏下去了。你應該知道，房屋抵押出去的錢都是用作投資週轉的，根本不可能短期內抽離出來，就算有也會優先用作再投資、再生產，而且，很多真實情況是，這個錢被拿去還債了，三角債不是短期內就可以解決的。所以說，如果在你給上家的期限內，他無法註銷抵押，馬上解約，並付諸仲裁或者法院，並主張他支付違約金。

2.住房按揭貸款

目前，按揭貸款買房的情況較為普遍，可以說絕大多數人都會採用這種方式買房，那麼，在賣掉房屋時很有可能貸款還未還清，這種情況就沒必要像上面的抵押貸款那麼畏首畏尾了。

但是，也存在極少數心懷不軌的人，在拿到下家首付後，並沒有去償還貸款而是挪作他用，導致房屋無法交易。那麼這種情況應該如何避免和處理呢？

如何避免：

方法一:讓上家自己出錢還清貸款。在和上家初次談判時，如果上家有按揭貸款還沒有還清，而且金額較大時，你必須表明由於籌措資金的問題，你的首付款不能一次性到賬，貸款必須由上家自己還清。而且你網簽完付給上家的首付金額必須小於上家的還款額。這麼做的理由一個是我上面提到的首付款越少越安全，另一個原因就是讓上家自己出錢還貸，對你來說是最安全的。

方法二：陪同還貸。如果上家堅稱自己沒有錢，必須要用你的首付款來還貸，那麼，你必須讓他提前預約好還貸時間，你全程陪同他去操作，最重要的一點就是，在銀行要刷卡刷走貸款前，你直接將房款轉賬至他還款卡上，然後，看著銀行刷卡還貸。這樣，在你的全程陪同下，就不怕上家將你的房款挪用了。

如何處理：如果你的房款被上家挪用了，而沒有用於償還房貸，那麼，可以斷定你的房子是買不成了。接下來你所要做的就不是買房，而是如何運用法律武器去要回你的錢。所以說，很多問題只能在預防上下功夫，一旦木已成舟，為時已晚。

最後，教大家如何區分房產抵押貸款和住房按揭貸款。產證可以作假，身份證也可以作假，一般人根本無從分辨，所以，去區房產交易中心拉產調是最有效穩妥的辦法，銀行抵押信息上面都會顯示。住房按揭貸款起始時間和產證時間基本一致，而房產抵押貸款時間是產證時間之後。房產抵押貸款年限通常不超過10年，利率上浮30%左右,而住房按揭貸款年限最長30年，利率最高上浮10%，如有異議，諮詢現場業務人員，確保自己掌握了房屋的全部產權信息。

三.兇宅

如果讓所有買房人給未知風險做個排名，那麼凶宅很可能就是第一名。官司也會有結束的一天，但是買到凶宅你就很難脫手了，而且還會搞得精疲力盡，影響一家人的運氣。

實例：我同事的親姐姐，2000年初在上海老靜安黃金地段購置了一套三房常年出租，不幸的是，4年前一位年輕外地租客猝死在了房間裡，2天后才被發現，警察一來，搞得全小區人盡皆知，這4年間房子只能空關，賣不掉也租不出，雖然房子升值了10倍，但是不能變現的房子就是一堆磚頭，毫無價值。後經多次調解無果後，前年開始他姐姐和中介房客父母打起了官司，要求賠償損失，不過至今沒有下文。

這個例子告訴我們，年輕人在外要保重身體，賺錢是次要的。他姐姐的遭遇值得大家同情，雖然我們無法保證租客的身體健康，但是我們可以盡最大可能的避免買到凶宅。

如何避免：眼觀六路、耳聽八方。我在之前的文章中也提到過，避免買到凶宅只有一個方法：

和鄰居保安居委打聽房子的過往情況。雖然現在的小區，鄰居間交情很淡了，但是如果是凶宅，絕對是無人不知的，只是人家是否願意主動告訴你而已。帶包軟中華，帶點水果，到鄰居家、門衛保安和居委會坐一坐，沒有打聽不到的事，別說凶宅了，整棟樓的八卦都能掌握。

如何處理：低價轉讓或租給公司。如果你按照我上面的說法做了，但還是買到了凶宅，那恭喜你了，趕快去買彩票。買到凶宅或者說自己已有的房屋變成凶宅，能低價賣掉最好，或者出租給公司辦公，或者作為員工宿舍，不要在乎租金多少了，慢慢的時間會沖淡一切的。記住，不要對你的租客和下家隱瞞凶宅的歷史，否則即使鬧到法院，你也必輸。

四.中介全權代理

中介全權代理的房子通常發生在上家常住國外或者年老臥床的的情況下，那麼上家會全權委託中介機構代替上家簽約交易，全權委託的中介必須有上家的書面授權書，產證原件和身份證明。

然而，現實中，我們很難辨別這種全權代理人的真假和證件的真假，可以說只有中介內部人員和專業買手才知道內幕。所以，你和一個拿著產證和委託書的中介小弟做交易，幾百萬的房款都付給他，而不是上家，風險可想而知。

如何避免：謹慎購買。如果你和中介經理是關係很好的朋友，或者你認識上家本人，那麼全權代理的房子可以考慮，因為，上家不在本地，對房價行情不熟悉，通常價格會很優惠，買到就是賺到。除此之外，對中介全權代理的房子一定要謹慎，最好不買。

如何處理：房款必須付給上家。如果你對全權代理房子的超低價垂涎欲滴，非要佔這個便宜。

那麼切記：房款匯入上家本人的銀行賬戶，千萬不要匯給中介。即使全權委託是真實的，你也很難保證中介不會把房款挪用或者捲款逃跑，幾百萬上千萬的房款對一箇中介的誘惑力是無可比擬的。其實，這種誘惑對任何人都一樣。

五.一房多賣

一房多賣的新聞我們絕對不陌生，尤其是在10年前，近年來，網籤系統的運用，可以說避免了絕大多數的一房多賣的現象，但是，只要上家本著坑你的心，作為買房人的你還是根本沒有招架之力的。

一房多賣通常的做法就是，上家讓你查看房產證後和你簽定金協議，收取你大額定金，然後逃之夭夭，再去騙其它下家。更有甚者，做個假的房產證和你簽完合同後，騙取你的首付款，然後消失。

如何避免：

方法一：付定金押產證。避免一房多賣，最有效的方法就是下家在簽完定金協議付完定金後，當場要求上家把房產證原件壓在中介保險箱內。這樣他就不能再去招搖撞騙了。假如上家就是不肯在這個時候交出產證，那麼你可以考慮加大定金金額，比如原本商量好付5萬定金，你增加到10萬，增加到20萬，讓上家看到你的誠心，大多數人在真金白銀面前是會低頭的。

方法二：提前網籤鎖定。如果上家還是不肯交出產證，那麼我教你個好辦法：你和中介商量好，在簽完定金協議付完定金後，由中介在電腦網籤系統中提前網籤，只需要把房屋基本信息和上下家信息填完整就可以了，用系統鎖定該套房屋，這樣，這套房子就不能另賣他人了，因為一旦其他中介登錄網籤系統，就會發現該房屋已售，不能再次網籤，只能繼續完成你與上家的交易。

如何處理：假如你又是很不幸，付完定金後，上家帶著產證跑了，那麼你只能去找公安了，相信ZF有朝一日會將他繩之以法的。說到底，自己留個心眼，多做準備，多向人討教才是上策，很多事情發生了就無法挽回了。

六.房產背景復雜

我非常信奉一句話：藝術來源於生活，但是生活遠高於藝術。現實社會中，有些房子的背景經歷的複雜你根本無法想象。

實例：講個我自己的親身經歷吧。2016年初我購買的房子的上家70多歲，房子出租10年，舊產證上是老夫妻二人和兒子，但是妻子在彌留之際留下遺書，把房產屬於自己的40%份額留給了自己的親妹妹，遂引起家庭矛盾，經法院調解後，老人從妹妹那裡高價買回了份額，又去掉了兒子的名字，辦理的新產證剛滿一週。由於產證中40%份額剛滿一週不滿兩年，要徵收增值稅，而且又不是老人唯一住房，還有全額個稅。房子掛牌價比市場價低40萬。房產中介經理是老人多年的朋友，簽署了獨家委託協議矇蔽老人，從中吃了32萬差價（不包含中介費）。而且，在談判過程中決不允許上下家見面，只有籤合同付首付時才能碰面。詳細經過可以參看我的前文。

如何避免：避而遠之。不買這樣的房子是最明智的做法。身世複雜的房子很可能就是個坑，即使上家中介沒有故意坑你，你也算不清楚其中的人物關係和稅費關係，再加上繼承、法院判決、抵押等等錯綜複雜的關係，就算是上家自己也算不清楚。現實中，算不清楚自己房子需要繳多少稅的上家大有人在。只有進了交易中心，才能知道能不能過戶，缺哪些手續，繳多少稅。

如何處理：精通政策法規，具備專業經驗。如果你的貪婪戰勝了你的理智，非要去買低價房子，那麼要對房產交易的政策、貸款的政策和稅費的政策都要非常熟悉精通，因為你不精通，就會被中介上家騙，只有你自己完全掌握了房子的各項信息，並且排除了各項不確定因素後，才能簽約付款。所以，要買這種房子前，首先去補補課吧。