新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩
3月2日，當代置業（中國）有限公司（下稱“當代置業”）發佈公告稱，今年前兩個月銷售出現較大滑坡，儘管前兩個月銷售佔比不高，但對於像當代置業這樣對現金流“吃緊”的地產公司來說，這並不是好消息。2月底，公司連發3筆高息美元債緩解資金壓力，融資成本在當前市場邊際放鬆的情況依然超過11%。
合約銷售不振 2月下滑42%
截止2月29日前兩個月，當代置業合約銷售額約28.88億元，其中物業合約銷售額約28.64億元，車位合約銷售額約2381萬元，物業合約銷售面積約26.57萬平方米，銷售均價每平方米約人民幣10782元。
其中，1月銷售20.15億元，同比下降5.44%，銷售均價為10070元，同比下降10%；2月，銷售額僅8.74億元，同比下滑42%，銷售均價每平方米約人民幣12871元，環比1月有所上升。
受新冠肺炎疫情影響，絕大多數地產公司的1月份銷售已經有所下滑，2月份受到的影響更甚。據克而瑞數據統計，40家主流房企銷售數據前兩個月累計同比下滑21%，其中2月單月下滑36%，環比1月下滑42%。具體來看，除去恆大以大規模75折優惠吸引購房者網上購房錄得118%的同比增長外，其餘所有主流房企均同比大幅下滑，其中首創置業同比下滑達到83%，招商蛇口、中國金茂、中駿集團、保利置業及建業地產等單月下滑也高達70%左右。
1、2月本是房企銷售淡季，由於今年農曆新年來的更早一些，因此今年1月的銷售相比往年更為不利，當代置業2019年前兩個月的銷售額佔全年的比重為10%，儘管佔比不高，但幾十億的回款對於現金流和財務的影響是顯而易見的。
回款低迷 連發高息美元債
2月份銷售回款形式嚴峻，當代置業單月連發3次高息美元債，分別為2月20日發行的2022年到期的2億美元11.8%優先票據、2月27日發行的2024年到期的1.5億美元11.95%優先票據、2月28日發行的2022年到期的2億美元11.8%優先票據，共計5.5億美元，約合人民幣39億人民幣。
在近期房地產市場資金層面有所放鬆的背景下，諸如佳兆業、中梁控股等以往融資成本較高的房地產公司近期的美元債利率也呈下降趨勢，相比之下，當代置業並無明顯下滑。據2019年中報，公司加權平均融資成本達到9.8%，較2018年底的8.2%大幅上漲1.6個百分點，此次高息連發美元債將繼續推升公司在2020年的整體融資成本。
截止2019年中，當代置業的淨負債率由上年末的81.9%下降至77.4%，資產負債率為86%，整體槓桿率並不算高，且2019年全年銷售額達到362.03億元，大幅超出公司賬面166億元的有息負債。當代置業融資成本高的原因或主要因債務結構不盡合理，賬面資金不充足。
公司賬面有息負債合計約166億元，其中短債達到74.47億元，佔比高達45%，而賬面可活動資金僅74.43億元，扣除拿地、建設以及運營資金，償還短期債務的資金只能依靠銷售回款和融資。而開年銷售不及預期加大了當代置業的現金流壓力，推升了公司的融資成本，也難以獲得長期資金的青睞，值得注意的是，此次連發的3項美元債期限都不長，其中兩筆都是2022年到期。
資產質量有待提高 制約主體信用
全年上半年，當代置業70.29億元的營收規模需要承擔的利息支出合計達到8.63億元，佔比達到12.28%，這直接拉低了公司的盈利能力，近兩年當代置業的銷售淨利潤率僅有7%左右，ROE也降至個位數的水平。
2019年7月，當代置業在內地市場發行8.8億元的公司債券，聯合信用評級及東方金城國際兩家信用公司對於債券的評級為AA級，融資成本達到7.8%。這其中，資產質量是制約公司主體信用並最終導致融資成本高企的另一大原因。
當代置業2019年中報顯示，在公司80億權益規模的情況下，向合營公司貸款規模達到61.25億元，較2018年底繼續提升12.28%，且均為無抵押的信用貸款，公司高息融入的資金無抵押地流入合營公司，風險敞口規模較大。
此外，含應收租金及應收購房款在內的應收款達到71.59億元，其中物業應收租金無抵押，應收購房款的抵押品為所售物業，截至2019年6月末，預期款項達到5.55億元，並未進行計提資產減值損失。
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