新浪財經訊3月4日，兩市縮量震盪，房地產板塊領漲兩市。午後開盤，其延續漲勢，申萬一級行業房地產板塊上漲近4%，廣宇集團、魯商發展、雲南城投、中交地產等個股漲停。
第一屆新浪金麒麟最佳分析師評選房地產行業最佳分析師招商證券趙可團隊在研報中表示，關注接下來在二季度拿地房企的“先手”信號。
其核心觀點如下：
摘要：政策邊際改善下，再次強調前期核心選股邏輯：a.股票彈性不再是以前的“集中度提高”，關注今年能在二季度拿地的房企的先手信號，更好公司或忙著更“激進”的拿地，其餘公司忙著回款，房企將進一步分化；b.股票彈性不再是來源於以前的“高槓杆”，而是高質量週轉在未來戰略領先的可能；配置上需關注短期政策持續邊際好轉，規避有“縮表”壓力的公司，配置三類好公司。
在政策邊際改善下，再次強調前期核心選股邏輯，關注今年能在二季度拿地的房企的先手信號，更好公司或忙著更“激進”的拿地，其餘公司忙著回款。
一、股票彈性不再是以前的普遍性“集中度提高”，具備“踩點”能力和現金流管理能力的房企將在疫情後將被自動篩選
這個行業很早就在集中度提高，來源於兩塊，一塊是囤地型房企在槓桿空間下對於土地資源的更快積累，另一塊是週轉型房企在降低利潤率要求後對更多土地資源的“適應”。模式不明確的房企逐漸出局，當然，由於槓桿以前相對自由度較高，是可以出現即快週轉又有囤地的心的房企；過去這種背景下，管理能力不凸顯，行業無少數龍頭，這是板塊對投資者吸引不夠的一個原因。因為比的不是經營管理能力，房地產行業其實是有門檻的，是有很大的管理紅利的，但過去的週期背景決定了管理能力難以完美呈現，尤其在行業單邊上行階段；
踩點能力和現金流管理能力強的房企將在疫情後被自動篩選。現在選股的邏輯是行業去槓桿和降合意庫存背景下將出現少數龍頭第二春，在觀察現金流表現之外，有沒有什麼更簡單的方法呢？我們認為關注今年一季度銷售抗跌能力強，又能在接下來的二季度加量拿地的房企是一個簡單的辦法。我們認為踩點能力和現金流管理能力強的房企將在疫情後被自動篩選，更好公司忙著更“激進”的拿地，其餘公司忙著回款，一二線土地供應加量更匹配先發優勢，而二季度或是全年短暫的優質拿地窗口；
二、股票彈性不再是以前的“高槓杆”，而是高質量週轉在未來戰略領先的可能股票彈性不再是以前的“高槓杆”，而是高質量週轉，“無息負債驅動+不囤地不拿地王”是核心，或接下來戰略性佔優，長期積累的優勢有望爆發。這兩點都是長期積累的結果，是未來的優勢，未來行業區間管理的“低邊際改善”之下，房企的“縮表”和“擴表”差異拉大，去年這種差距已經在體現，下半年增收不增利的房企增加。另外，高質量週轉的結果就是逆週期拿地的“踩點能力”。
投資建議：關注短期政策持續邊際好轉，規避有“縮表”壓力的公司，選取高質量週轉標的(=非囤地模式+無息負債驅動)：“造血能力”強的高質量週轉公司【萬科A】、【保利地產】；邊際改善而或彈性的【金地集團】等；資源型公司仍可獲取穩健回報，關注【華僑城A】【華夏幸福】等；精選“高質量槓桿”的彈性品種；(限制名單調出)。另外，關注中長期政策的可能：關注一二線增加土地供應、房地產長效託底機制推進的可能、老舊小區改造；重視房地產運營類相關標的和房地產下游在竣工和老舊小區改造下可能帶來的雙beta。
風險提示：短期調控政策收緊超預期，利率改善不及預期，長效機制不及預期
第一屆新浪金麒麟最佳分析師評選房地產行業最佳分析師海通證券塗立磊團隊在研報中表示，疫情影響之下，房地產銷售增速如期回落，網絡營銷成為亮點，關注業績增速和分紅預期，維持“優於大市”評級。
其核心觀點如下：
假期疊加疫情，銷售如期回落。
1)2020年2月前100強房企操盤口徑銷售金額為8032億元，同比上年下降21.7%；權益金額為6753億元，同比上年下降25.1%；權益比重84%。2020年2月前50強房企操盤口徑銷售金額為6962億元，同比上年下降19.2%；權益金額為5829億元，同比下降22.1%。
2)2020年1-2月受新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響，多地樓盤銷售停擺，百強房企銷售情況不佳，同比下滑幅度較大。從目前來看，疫情管控還未停止，負面影響難言消除。我們認為，一季度銷售整體下滑已成定局，後續幅度視疫情持續時間以及各行業的復工復產情況而定。
各門檻值皆出現下滑。對比19年和20年1-2月操盤口徑銷售門檻來看，10強門檻從183億元下降至138億元，同比下降24.3%；20強門檻從137億元下降至101億元，同比下降26.3%；30強門檻從92億元下降至65億元，同比下滑28.9%；50強門檻從57億元下滑至37億元，同比下降35.6%；100強門檻從20億元下降至12億元，同比下滑36.9%。從門檻值來看，各門檻值皆出現下滑，其中100強門檻下滑最快達到36.9%。
2 月房企銷售分化顯著，過半同比負增長。
1)從2020年2月單月操盤金額同比增速來看，前50強房企同比正增長8家。
前三位中中國恆大同比增長84.4%，萬科A同比下滑14.2%，碧桂園同比下滑49.2%。第4-10位中，保利地產同比下滑1.1%，中國海外發展同比下滑22.7%，融創中國同比下滑33.0%，綠地控股同比增長10.6%，新城控股同比下滑39.6%，龍湖集團同比下滑29.3%，金地集團同比下滑56.9%。
2)11-20強中，世茂房地產同比下滑22.9%，華潤置地同比下滑45.4%，陽光城同比下滑43.1%，中國金茂同比下滑75.2%，旭輝集團控股同比下滑65.0%，金科集團同比下滑39.4%，華夏幸福同比下滑61.5%，中南建設同比下滑20.3%，綠城中國同比下滑65.3%，招商蛇口同比下滑68.3%。
3)恆大單月銷售同比大幅增長，成為市場少許亮點。逆市增長原因與公司2月率先採取“網上賣房”等新營銷模式有關。
投資建議：關注業績增速和分紅預期，維持“優於大市”評級。我們繼續看好行業藍籌企業。龍頭房企建議關注萬科A、保利地產、華潤置地、龍湖集團、融創中國。此外，我們認為佈局結構性利好紅利區域的房企的銷售和業績彈性會更強，成長性較好的標的包括A股：金科股份、陽光城、中南建設、華夏幸福等，和H股：旭輝控股集團、世茂房地產、中國恆大、碧桂園、寶龍地產、美的置業、禹洲地產等。
風險提示：行業面臨調控風險和基本面下行風險。
第一屆新浪金麒麟最佳分析師評選房地產行業新銳分析師天風證券陳天誠團隊在研報中表示，疫情影響暫緩恆大證實新模式、復工在途3、4月陽春值得期待。
其核心觀點如下：
事件：
克爾瑞公佈2020年2月百強房企銷售額，10強、50強、100強2月實現銷售額分別為1923億元、2926億元、3289億元，同比增速分別為-19%、-35%、-37%。
點評：
克爾瑞公佈2020年2月百強房企銷售額，2月單月10強、50強、100強2月實現銷售額分別為1923億元、2926億元、3289億元，同比增速分別為-19%、-35%、-37%，除恆大、綠地、華髮等(2月單月同比分別125%、11%、75%)實現正增長，普遍銷售增速出現下滑。1-2月10強、50強、100強房企分別實現銷售額4338億元、7779億元、9027億元，實現累計增速分別為-16%、-22%、-24%。除恆大、華髮累計增速分別為36%、13%，其餘房企均為負增長。相對錶現來看，保利、中海、世茂等增速相對領先。
2 月銷售增速下滑主要受疫情影響，逐漸復工後3、4月或有小陽春。1月26日晚間，中國房地產業協會就發出號召，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，待疫情過後再自行恢復。此輪停售對2月影響最大，但2月份在全年佔比較低，過去三年平均佔比僅為5.1%。一季度中3月份為傳統旺季，佔一季度銷售額接近一半，因此3月份情況或更為關鍵。但總體而言，我們認為一二月銷售受影響明顯，需求端在一城一策的寬鬆下需求遞延，供給端三四月恢復後房企推盤量加大，反而加大了小陽春的概率。
三四線為主房企受影響更大，包含恆大後，三四線為主房企2月單月、累計增速分快於一二線為主城市，恆大線上營銷或創造新模式。我們統計了一二線、三四線、三四線(不含恆大)為主房企2月單月銷售增速分別為-30%、-15%、-44%，1-2月累計增速分別為-11%、-18%、-27%，可以看到剔除恆大後，三四線為主樣本房企銷售增速顯著低於一二線房企，我們認為主要由於此次的停售對低能級城市的影響或將更大，對於部分人口外流明顯的低能級城市，春節後至元宵節是返鄉置業、旅遊區置業的重點窗口期。但是同時也可以看到恆大采用線上營銷帶來的效果顯著，恆大采用了“低鎖定價+超低折扣+推薦獎勵”——認購金減半調整至5000元、折扣降至75折、推薦客戶註冊或成交均有一定獎勵，形成裂變營銷的效應，此外還給予無理由退房與最低價格保證直擊線上購房痛點，使得銷售逆勢突破。
售樓處恢復好於施工工地，當前復工恢復較好的省會城市超過1/3。我們統計了全國30個省會級別城市售樓處與工地開工數據，發現售樓處開工情況普遍好於工地。
售樓處復工情況來看，目前尚未披露也無明顯提示何時復工的省份有9座，已復工但復工比例低於30%的城市有9座，其餘城市復工情況均較好(北京、廣州普遍在50%以上)或近期發佈開放要求，恢復較慢的城市普遍由於前期感染人數較多、或東北、西北等交易次活躍區域。施工工地恢復情況更差，或由於難以量化，但從邏輯上來說由於施工條件限制，防疫應對難度更大，預計恢復更慢。
此外當前對於政策預期差供需兩端力度持續加大——房住不炒和因城施策是動態平衡機制，未來因城施策寬鬆佔上風：供需端政策持續鬆動，一線城市中北上放鬆限價、蘇州取消限價，我們認為未來對於限購城市政策鬆動有望持續超預期。
投資建議：
1)基本面預期差加大：疫情影響下銷售下滑為暫況，伴隨復工加快，3、4月小陽春可期；2)政策預期差加大：我們認為房住不炒是長期政策，但是短期“因城施策”或將佔據上風，且和中央地產調控精神一致，受疫情影響越嚴重的區域，更有動力實施寬鬆政策，繼續看好地產板塊投資機會。短期重點推薦：萬科A、保利地產、金地集團、金科股份、陽光城、物業板塊集中度、滲透率提升：招商積餘、保利物業；持續建議關注：1)優質地產公司：萬科A、保利地產、金地集團、招商蛇口、金科股份、陽光城、融創中國、世茂、龍湖集團、旭輝控股、中南建設、美的置業等；2)物業管理龍頭：招商積餘、保利物業、碧桂園服務、新城悅、永升生活、綠城服務、雅生活等；3)商業地產及舊改棚改：大悅城、光大嘉寶、中國國貿、城投控股、城建發展。
風險提示：房屋價格大幅下滑，房屋銷售不及預期，疫情擴散加劇
【免責聲明】以上內容不構成投資建議，股市有風險，投資需謹慎。
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