華夏時報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道
“之前您看過我們這邊的房子，今年6月底加推了，現在剩下尾盤，您還考慮嗎？”10月11日，南四環公園懿府樓盤的一名銷售人員致電去年同期曾以購房者身份看房的記者，並告知當前的有優惠促銷活動，是看房的“好時機”。
“金九銀十”是樓市傳統的旺季，而今年卻有不同。自8月底開始，許多房企都加入了打折促銷的行列，致使部分地區出現業主維權，甚至打砸售樓處等“房鬧”現象。
住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組142個城市大數據房價指數顯示，與上月相比，2018年9月，一線城市、準一線城市及二線城市房價均有所下降，“金九銀十”的“金九”基本落空。三四線城市房價與上月大體持平。
“2018年樓市逐漸出現了衝高回落的跡象。”中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，最近大量房企都在進入促銷優惠、加快回款的節奏中，這種情況下，打折、降價現象很可能從個案由點到線到面擴散。
一線樓市漲不動了：降價促銷成常態
記者查閱安居客網站信息發現，公園懿府樓盤最早於2015年10月取得預售證，當前已經是第4次加推，價格也從68000元-71000元/平米上升到74000元/平米左右。而銷售所說的優惠價格，仍然在73000元/平米左右，並未出現非常大的降幅。
根據易居研究院智庫中心提供的數據，9月份北京新建商品住宅成交均價為42963元/平米，環比8月的全年低谷41610元/平米有所上升，但仍然處於過去一年間的較低水平。不過，“金九銀十”褪色也並非今年的個例，去年最高的銷量和價格記錄也都是年底創出的，9、10月份樓市並未取得亮眼的成績。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進對《華夏時報》記者指出，單純從北京市場的均價來說，其實沒有下跌，所以目前市場的降價應該做更細緻的理解。首先預售許可的條件放寬，高價樓盤開始進入市場。其次，部分高價樓盤營銷遇到困難，在原有價格基礎上略有降價。因此，對比歷史數據和過去幾個月數據，應該理解為漲幅減少了，而不是真正下跌了。
同時，部分城市近期供應項目較多，開發商也會主動調低預期，主動降價來蓄客。以北京為例，自7月份開始商品房預售證下發速度明顯加快，7-9月共發出50張預售證，超過上半年的總和。
而在北京之外，其他一線城市也多有力度更大的促銷活動。上海寶山區招商雍和府對外的營銷宣傳中，9月買房可獲得一輛寶馬汽車或相應折現款；恆大也對旗下的不少項目進行限量折扣特價促銷，折上97折，付款方式不同或可享受更加優惠的價格；保利地產也在廣州等地開始促銷，市區廣鋼新城板塊的新盤，在周圍房源均價在四五萬之時，新推房源價格已經跌破4萬，僅為38000元/平方米。
張大偉指出，由於網籤數據相對滯後，國慶期間很多城市網籤系統暫停，所以數據缺失。但從最近的市場整體看，部分城市降溫已經開始出現，全國一二線城市9月樓市成交量環比8月均無明顯上漲現象，包括北京、南京深圳、寧波、福州等典型城市的庫存都有不同程度上升，樓市已經告別“金九”。
二線樓市賣不動了：業主維權“房鬧”頻出
在張大偉看來，當下雖然從全國看，房價上行城市依然佔主流，但市場已經出現了逐漸平穩的跡象，調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭已經出現。
根據住房大數據聯合實驗室研究結果，與2018年8月相比，9月準一線和二線城市房價環比分別下跌0.345%和0.506%，重慶、天津、杭州、西安、青島、成都、武漢等熱點二線城市房價均環比下跌，廈門房價繼續下跌。三線城市中，廊坊、三亞、海口等住房投資投機屬性曾經較強的城市房價也開始下跌。
而伴隨著開發商的降價促銷，前期高價買入的業主利益受損，“房鬧”事件也層出不窮。國慶期間有消息稱，江西上饒某樓盤的售樓處被砸，原因是開發商降價，從1萬/平米降到7000元/平米，引發大量老業主維權。而8月份，成都、西安等房價先行“冷靜”下來的城市，都曝出不少業主在房管局門前聚集，要求處理房屋質量等問題的事件。
日前，一則“萬科計劃補償前期業主1個億”的消息引起了熱議。10月10日，萬科方面發佈聲明，稱位於廈門的萬科白鷺郡因取消溫泉入戶，萬科願補償業主20萬元或解除合同，也就是退房，並非傳言中每戶補償100萬房款。
張大偉認為，一旦龍頭房企選擇降價就補償，那麼必然會導致全行業必須效仿，這樣所有項目都會要求只漲不跌，購房者的投機心理將更加爆發。對於其他開發商來說，也面臨更大的壓力，大開發商還好，中小企業只能選擇封盤。
這一現象的出現，正是因為過去多年來人們一直享受樓市的泡沫與暴利，房價從來沒有真實跌價過，使得購房者忽視了房屋作為商品不僅會漲更會跌。房價一旦不漲，對於習慣了過去3-4年通過投資投機房產獲益的人群來說，必然會出現房鬧現象。
預期已經改變
儘管許多人仍然對“沒有跌過”的樓市抱有信心，但樓市上漲的預期確實正在悄然轉變。
自從7月31日中共中央政治局會議定調堅決遏制房價上漲後，樓市上漲的預期就開始了轉折。8月初土地流拍潮出現，曝出前三季度全國流拍800多幅土地。一個標誌性事件是8月0日太原8塊地段絕佳的土地宣告全部流拍，總底價達130億。到9月底才重新降價拍賣，平均價格下降1億-2億元。
中秋節前，廣東省房地產協會傳出消息，稱廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的有關材料，擬將逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。儘管後來被闢謠，但仍然在節後的工作日引起了地產股在A股和港股市場的大跌。
9月29日，萬科2018秋季例會以“活下去”為口號，引起業界和輿論的震動。此前，從一線城市到二三線城市，都不乏開發商為週轉資金暗地裡開始降價，引起了不少維權的事件。而為環京樓市嚴厲限購所困的華夏幸福，也將位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的33.93萬平方米住宅用地轉手給萬科。
住房大數據項目組分析，隨著定向降準等的實施，住房信貸市場的資金面將有所改善。但由於房地產市場基本面、外部環境及調控政策方向短期內都難以改變，預計短期內二三四線城市中，房價環比小幅下跌的城市個數將進一步增加。
張大偉提醒，過去兩年有很多開發商違規使用了雙合同，在網籤價格之外，通過裝修車位等分攤了大量的房款。而2018年四季度恰恰是收房的高峰期，過去很可能以為房價上漲而掩蓋的各種問題，預計可能在這一時期出現井噴。
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