廣東省住房城鄉建設廳稱，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
其實我今天已經寫完大半篇夜報了，但超級消息一出，感覺還是要蹭一下熱點，畢竟房產問題還是我最擅長的。雖然那麼多年來沒有炒過房子痛失財富自由機會，但畢竟也價值投資過半打以上的房產股，對房地產問題認識水平遠遠超過那些坐擁好幾套豪宅的土豪們。
房產預售制度是香港大亨霍英東發明的，也就是房子造了一半甚至還沒造就直接賣，購房者只能看著半成品甚至設計圖來做決定。如果說造好的房子是現貨，那麼預售的房子就是期貨——房產金融化最直接的表現之一。
很明顯，預售制度對房產公司最有利。房子還沒造好，房款已經拿到手裡了。而在消費市場裡面，就算茅臺也不能說你把錢給我，我兩年後再把酒給你吧。早期土地劃撥制的時候，開發商拿地是免費的。所以只要拿到地了，畫個圖紙就可以賣房子，拿到了錢再去造房子。典型的空手套白狼。
預售證當然對購房者很不友好。90%以上的人等待幾年拿到房子後，心裡基本上就是一個念頭：“勞資花光了6個錢包，就買了這麼個破房子？”
當然這也不能完全怪開發商，畢竟每個人想法不同，范冰冰都會有人覺得醜。但無論如何，預售制導致購房者不能“所見即所得”，是所有扯皮的最終原因。
而假如都是現房銷售的話，相信所有商品房質量都會好上幾條長安街。這一點是確認無疑的。
但可能廣大吃瓜群眾會說，我不關心質量，我只關心假如取消預售制度了，房價會漲還是會跌。
先來算下取消預售對於開發商的影響。通常來說，一塊地開發後半年可以預售，再過一年半左右交房。
假如統一現房銷售，這件事給開發商造成2個影響：
（1）拿錢晚了，增加了一年半的融資成本。
（2）由於房價有波動，本來開發商有優勢，可以在整個開發週期裡選擇市場高點來銷售。而現在造都造好了肯定要急著賣，否則庫存砸手裡什麼下場大家都懂。
其中第（1）點是關鍵。開發商的融資成本差別很大，萬科、保利這種都是年化5%以下，泰禾這種都是12+%。這就意味著泰禾的成本直接增加了接近20%，根本不用別人去搞它，自己就直接宣佈完蛋好了。
這裡順便給我的愛股綠城中國打個廣告。由於綠城賣身給了中交建，所以目前的融資成本大概也是年化5+%，穩得飛起。
所以這又牽涉到去槓桿的問題。假如現房銷售實施，土儲多、槓桿高的公司肯定難受得一逼。比如融創中國，粉絲天天吹2萬億土儲帶來2000億利潤。但假如真的變成現房銷售，一年半的融資成本足夠把這2000億利潤吃完還有得多。
所以綜合來說，房企肯定會把這個增加的成本想辦法加一部分到房價上。萬科、保利、綠城這樣的大概加8%左右的房價就能覆蓋融資成本，其它那些12+%融資成本的房企自然也不敢多加，最多也只敢加8%左右。原因不多分析了，看不懂的相信這個結論就好。
但對購房者來說這未必是個壞事，因為交錢的時間點也延後了。以全款購房為例，一套房子本來是100萬，購房者正好也有100萬。現在推遲一年半，房價變成了108萬，但購房者也完全可以通過理財等手段，把一年半前的100萬變成108萬。所以並沒有造成實際損失。
第（2）點則肯定有助於房價下跌。不僅有利於房價下跌，還有利於提升房產質量——因為質量差的房子購房者看了扭頭就走啊。
這裡又要為我的綠城中國吹一波了。綠城的房子肯定看了都想買，屬於少數的那10%或者5%。
當然，這裡還涉及兩個更加深層次的問題。第一個問題估計好理解，就是那些融資成本高的開發商會被低的幹趴下，槓桿高的會被低的幹趴下。
第二個問題就是：幹趴下以後呢？
由於幹趴下的肯定都是那些激進的、高槓杆的開發商，剩下的都會是相對比較保守的，這樣地王就不太容易出現了。畢竟過去拿個地王最多不賺錢，現在說不定會把老本都虧進去。
既然沒有地王了，肯定利空房價啊。
於是政府也會謹慎起來，推地的節奏控制起來。
所以新房供應肯定會下降。 這又肯定會推高房價。
此外可能還有一個潛在的影響。一線城市還好，下面許多城市都利用預售制度，通過變更姓名的方式來炒房。比方說說：
曹操開發了一期房地產一共100套房子，司馬懿、郭嘉、賈詡等人聯手把這100套房子都吃下，賭的就是未來會漲。真的漲了以後，曹操幫他們進行合同的姓名變更，原來要交的二手房稅費都避過去了。
所以現房銷售以後，這些炒房絕招就失效了。這對房價來說恐怕也算一個利空。
推導很複雜，拍腦袋YY給個結論吧：
1、假如取消預售制度，房價表面上看肯定會上升，但幅度不會高於10%。
2、由於付款時間延後，所以折現後購房者多支付的錢沒有那麼多，最多不超過5%。
3、但購房者實現了“所見即所得”，可以買到一個更合心意的住房。
...
當然，以上全部是YY。因為現在只是廣東一個省在探討這個問題，還遠不到實施階段。
但在天朝的背景下討論預售制度似乎有一個特殊的背景，那就是房鬧。
前幾天泰禾的合肥院子有一期的2w+“骨折”到1.4w，一大波大媽去鬧。
近期杭州也有房子搞特價，也是一大波大媽去鬧。
鬧的原因當然是房價降了心裡不爽，但這個理由合同法不支持啊。所以說出來的理由都是各種質量不符合承諾之類...
當然質量可能的確也不符合承諾，但如果房價漲肯定沒人去鬧的，開發商一句允許你退房就堵回來了。
過去十幾年天朝房產大牛市，雖然零星有人鬧但難成氣候。但假如未來十幾年都不漲呢，你猜會出啥事兒？
我猜就是房鬧會成為社會不穩定的首要因素。
所以乾脆只賣現房，一手交錢一手交換，一翻兩瞪眼，白紙黑字收房書都寫明白。
那樣就最大程度上將房鬧扼殺於無形。
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