1 判合同無效雖符合法律規定 但讓購房人承擔了商業風險
2 該結果不利於維護市場誠信 更應關注過錯責任劃分
3 重要的是要給購房者彌補房屋上漲差價損失
4 單純看判決沒有問題 但又明顯喪失公平正義
▌法律依據
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”
▌事實依據
2016年8月3日，西安市長安區房管局發現該項目未辦理銷售手續，涉嫌無證銷售，於同年8月9日作出處理決定，責令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關的廣告宣傳活動;立即進行企業經營整改，並對違規銷售的房屋逐一清退。
2016年8月，西安市民陳女士一次性支付166萬餘元通過內部認購的方式購買了紫杉莊園房屋一套。兩年後，在房價飛漲的背景下，開發商西安聞天科技實業集團有限公司(以下簡稱聞天公司)以當時沒有預售許可證為由，將12名業主分別起訴至法院，要求確認內部認購合同無效。
華商報記者瞭解到，今年4月，另一位被訴業主李女士與開發商確認合同無效糾紛一案已在長安區法院開庭審理，法院6月8日下達一審判決書，判決雙方簽訂的內部認購合同無效。
簽訂內部認購合同
購房者當天支付120萬全款
紫杉莊園項目又名瀾香山項目，由聞天公司開發建設。2016年4月25日，李女士與聞天公司簽訂《紫杉莊園內部認購合同》一份，認購聞天公司開發建設的位於長安區興隆街辦西灃路以西紫杉莊園項目商品房。
雙方在認購合同中約定的內容包括：認購房源銷售面積約200平方米，認購房源銷售總價172萬元;乙方李女士選擇總房價款100%付款比例，根據付款比例，開發商給予總房價款7折優惠，優惠後總價120.4萬元;李女士應於2016年4月25日一次性向甲方聞天公司支付該認購房源100%房價款。
合同還約定，合同簽訂後，甲方須為乙方保留該房屋至簽訂正式《商品房買賣合同》時，且不得與第三方簽訂該房屋的《商品房內部認購合同》或《商品房買賣合同》，並承諾在乙方攜本合同與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方將完全履行本合同約定的房屋位置、面積、價款、戶型等條款。
合同簽訂當天，李女士即繳納120.4萬元購房款，聞天公司出具了收據。
兩年後購房者被訴
開發商稱未取得預售證
與李女士一樣的購房者有12人，買的都是聯排別墅。在此前的採訪中，一位購房者說，按規定，他們等待開發商通知，在約定的時間內辦理購房相關手續，並正式簽訂《商品房買賣合同》。但此後，購房者多次前往售樓部，“詢問正式購房合同簽訂事宜，他們都一拖再拖。”
據購房者說，今年2月初，他們不僅沒等來辦理購房手續的通知，反而相繼收到了開發商發來的《關於處理紫杉莊園內部認購合同的告知函》，稱雙方當初所籤認購合同依法應為無效，要求購房者在收到函件三日內到公司處理相關事宜。隨函而來的還有一份民事起訴狀。
聞天公司的訴訟請求是確認雙方簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效，訴訟費用全部由被告即購房者承擔。理由是在簽訂合同時，雙方均明知聞天公司開發建設的紫杉莊園項目沒有預售許可證，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預售管理辦法》第六條的規定，雙方簽訂的合同為無效合同，無效合同自始不發生法律效力。
涉案房產已上漲數倍
購房者認為開發商惡意訴訟
聞天公司選擇在購房者所在地起訴，包括閻良、長安、蓮湖等法院均有訴訟。
今年4月，李女士的案件在西安市長安區法院開庭審理。針對開發商的訴訟請求，李女士請求法院駁回，她認為聞天公司系惡意訴訟，其以所售商品房項目未辦理預售許可證為由訴請確認合同無效，該訴求不能成立，應依法駁回;聞天公司與她所簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律法規的規定，該合同合法有效，聞天公司已收取了她全部購房款，必須依法依約履行合同義務。
此外，李女士提出，聞天公司在收取全部購房款後遲遲不辦理《商品房預售許可證》，又以其欠缺預售證為由起訴確認合同無效，其目的顯然是因房價上漲而不願賣房，“對於如此喪失誠實，惡意追求不正當利益的毀約行為，必須予以禁止”。
根據其中幾位業主的合同計算，籤合同時每平方米折後價格多為六七千元，而目前該房產售價已漲到2萬多元，是原價格的3倍多。
長安區房管局
曾處罰開發商無證銷售
長安區法院認定，2016年8月3日，長安區房管局對涉案項目進行檢查，發現該項目未辦理銷售手續，涉嫌無證銷售，於同年8月9日作出處理決定，責令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關的廣告宣傳活動;立即進行企業經營整改，並對違規銷售的房屋逐一清退;儘快辦理相關建審手續。後聞天公司仍未辦理商品房預售許可證。2018年3月1日，長安區住房保障和房屋管理局因聞天公司在涉案項目未取得《商品房預售許可證》的情況下擅自違規銷售之行為，對聞天公司予以行政處罰，即責令停止銷售活動，補辦許可證，並處罰款72萬餘元。同年3月5日，聞天公司繳納罰款。
庭審中，被告李女士認可雙方當事人所簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》系事實上的房屋買賣合同。庭審後，法院向被告方釋明合同無效之後果，被告方堅持合同有效，堅持要求原告交房。法院另査明，涉案項目現已取得《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，《建築工程施工許可證》。
爭議焦點為認購合同性質
一審判決合同無效
長安區法院認為，依法成立的合同，受法律保護。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”第五條規定，“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”
法院認為本案爭議焦點應為原、被告雙方所簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》的性質，如涉案合同系商品房預售合同，則應適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定確認該合同為無效合同。法院認為涉案合同應為商品房買賣合同，因原告聞天公司在本案起訴前仍未取得商品房預售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同應為無效合同。另外，判決中還稱，法院已向被告李女士釋明合同無效的後果，因法庭辯論已經終結，且李女士仍堅持其答辯意見，“故其可另案起訴，本案不予受理。”
6月8日，長安區法院一審判決，原告與被告簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效。
購房者已上訴
並起訴開發商要求辦理網籤
據瞭解，李女士對一審判決不服，已提出上訴，二審將在近期開庭。
在一審判決書中，華商報記者注意到，被告李女士曾在答辯中提出，針對聞天公司惡意訴訟，被告理應提起反訴，但因原告並未明確本案所涉合同的性質，故請求法庭對此予以釋明，被告將在法庭釋明的基礎上提出反訴請求。
那麼，她是否提出了反訴呢?該案代理律師胡春梅告訴華商報記者，答辯的時候有反訴的想法，但因當時合同性質不明確，導致反訴請求也不明確。合同如果是預約合同(當事人之間約定將來訂立一定合同的合同)，反訴請求只能是要求籤訂本約(又稱本合同，指為通過履行預約而訂立的合同);合同是本約，就可以要求網籤、交房、辦證等。後來已經明確了合同為本約，但本訴是確認之訴，法庭不接受給付之訴的請求，因此無法反訴。不過，李女士已在雁塔法院上訴，要求開發商辦理網籤手續。
此前華商報報道的另一起案件中，購房者陳女士與聞天公司的糾紛已於7月27日在蓮湖區法院開庭，目前尚未宣判。
律師說法
▌這份判決不利於維護市場誠信
陝西稼軒律師事務所律師謝靜認為，房地產開發商作為專業機構，在明知自身沒有取得房屋預售許可證明的情況下，與購房人簽訂合同，後又以該條款為由請求法院確認合同無效，會在結果上造成違約者會因其違約行為獲利，而購房人卻需要承擔支付更多價款重新購房，甚至面臨因現行購房政策無法購買房屋的不利後果，該結果無法實現當事人之間利益的平衡，不利於維護市場誠信。
依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人應當遵循誠實信用原則行使權力、履行義務。《民法總則》、《合同法》、《民事訴訟法》均規定了民法中一項重要的基本原則即“誠實信用原則”，其目的在於實現當事人之間權利義務的實質性公平，其作用機制就是利益平衡機制，給予法官在利益平衡上的自由裁量權。
謝靜認為，對於類似案件，在判斷合同是否有效之外，更應重點關注合同無效後當事人之間的過錯責任劃分，如開發商存在惡意違約情形，則應對購房人因合同無效造成的損失如房屋上漲差價損失或資金佔用損失等實際損失予以賠償。購房人如遇到房地產開發商惡意違約的情況，可以要求開發商承擔因其原因致使合同無效所造成的實際損失，維護自身權益。
▌房價上漲購房者受損，開發商應賠償
陝西恆達律師事務所高級合夥人趙良善認為，更為重要的是，因合同無效給購房者造成了預期經濟利益損失(即房屋上漲的差價)怎麼彌補?因開發商當時未取得預售證，購房者也知曉，故雙方均有過錯。但開發商作為具有辦理預售證義務的主體資格，負有大部分責任，應承擔因房屋上漲給購房者帶來的損失。
另一方面，如果購房者購房時並不知曉開發商未取得預售證，那麼開發商則存在欺詐，但是，法律後果不同。這一法律後果是，商品房由購房者歸還於開發商，房子歸開發商所有;而開發商需向購房者返還已付購房款及利息、並可承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。法律依據是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。
▌合同無效讓購房人承擔了商業風險
長期關注房產領域案件的上海秦兵律師事務所律師徐斌分析，在商品房買賣的法律體系裡有兩種合同，一個是認購書，稱為預合同，另外一個是正式的商品房買賣合同。
《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有三個規定：一是沒有預售許可證的買賣合同無效;二是如果認購合同內容詳細可以認定為買賣合同;三是如果開發商隱瞞沒有預售許可證的事實需要懲罰性賠償。
徐斌認為，判決認購合同無效，雖然符合法律規定，但是違背了保護購房人利益的立法本意，讓購房人承擔了開發商的商業風險。
▌判決沒問題，但又明顯喪失公平正義
西安市律協建築工程與房地產專業委員會委員、北京市盈科(西安)律師事務所合夥人律師薛鵬認為， 單純地看，判決沒有問題，但是這樣的判決又明顯喪失公平與正義，而且是對開發商惡意違約的縱容和鼓勵，一份缺乏公信力的判決就是一份糟糕的判決，更何況還有一個非常惡劣的社會影響。本案中，法院實際上也是知道對方在惡意違約，只是認為沒有既能符合現行法律的規定，又能夠保護購房者利益的解決方案而已。
薛鵬說：“我認為法院完全可以根據合同無效時，要求過錯一方賠償對方因此所受到的損失來判，這樣即使認定雙方都有過錯，也可以保護購房者的一部分利益，而且，如果從過錯責任來說的話，購房者在這方面舉證得當的，是完全可以證明開發商應承擔主要過錯，這也完全符合《民法通則》、《民法總則》、《合同法》中關於合同無效的一貫規定。而購房者所受到的損失在本案中就是房屋差價損失。”
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