08.17 今天七夕節，有人豪擲1.13億元給自己拍了套豪宅！

今天中午，一套面積1219㎡、起拍價為6026.384萬元的上城區陽光海岸公寓司法拍賣房，在阿里司法拍賣平臺以1.1336億元的價格成交。

阿里司法拍賣的工作人員告訴錢報記者，這是目前該平臺上成交的杭州史上最貴的單套法拍房。

這也是近期法拍房市場上為數不多的實際成交價超過評估價的房源。

事實上，隨著7月份以來樓市預期逆轉，不僅土地市場、二手房市場降溫明顯，對行情變動最為敏感的法拍房市場，也早已涼風四起。

最近兩個月來，不但大多數房源的成交價都低於評估價，而且一些看上去地段、學區等相當不錯的房源，也出現流拍現象，比如8月15日，就有一套位於西湖區的文三街小學學區房恆升花苑193.93㎡的房源一拍流拍。

杭州的法拍房市場，開始兩極分化。

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7人參與競拍杭州最貴法拍房

最後成交單價約為9.3萬元/㎡

陽光海岸小區位處杭州錢塘江畔一線江景，是杭州本土龍頭開發商濱江房產的頂級豪宅作品，當年號稱“198個傳奇”，意思是整個小區只有198套房產。

而這次拍賣的這套房源，更是整個小區唯一的一套1200㎡——該房產是在樓盤建造過程中，一位溫州老闆鄭某即與開發商商量好建設方案，相當於量身定製。

房產所處的樓一共19層，該房產為16躍18層。每一層都有400㎡的面積，也就是說，該單元的在16、17、18層的面積都是屬於該房產的。

之所以該房產後來進入司法拍賣程序，是因為房東鄭某曾向某銀行貸款數千萬元，以該房產做抵押。後來鄭某貸款未能及時還上。2014年5月，銀行向上城法院申請強制執行，金額為3145萬。當時，鄭某與銀行一度達成還款協議，鄭某依照協議陸續還了幾百萬。

去年他未能按期還款。去年7月，銀行再度向法院申請強制執行，據悉，鄭某並不願意拍賣該房產，試圖再跟銀行協商新的還款方案，但是銀行對他失去信任，要求拍賣當年的抵押房產以求收回欠款。鄭某是溫州人，山西礦老闆。

據悉，從7月16日競買公告發布以來，一共有27位（戶）通過各種渠道預約了網拍的標的物的參觀。負責預約看房的杭州易槌科技有限公司工作人員透露，到現場看房有些家庭還是很上心的，“有一戶是帶著兒子來的，還帶上了風水師。”而最近一次看房過程中，同樣是陽光海岸公寓業主的兩位女士，看房時還帶上了銀行的工作人員。

最後共有7人報名參與競拍，參與拍賣者，需要事先繳納601萬保證金，每次增價幅度為10萬元。

最終，這套陽光海岸法拍房被杜某以約1.1336億元競得，相當於單價為9.3萬元/㎡，可以說是“很拼了”——就在今年4月28日，曾經有一套陽光海岸629.49㎡的法拍房，以總價5002.266萬元成交，折算單價約為79465元/㎡。

競買人杜某除了要繳納成交價的款項之外，還需要繳納其他交易稅費。首先是過戶稅費。該房源之前未辦理過房產證，需二次過戶，稅費由買受人承擔。二次過戶按未滿兩年徵收，那就需要繳納5.6%的增值稅，也就是近635萬，再加上契稅等林林總總的，

總花費可能接近千萬。另外，該房產還存在好幾萬元的物業欠費，也要由買受人承擔。

錢報記者從上城區法院瞭解到，由於這次競拍涉及金額較大，杜某約有一個月時間來準備餘款。如果杜某不能在規定時間內支付拍賣款，法院將會重新拍賣這處房產，杜某則不得參加競買，而繳納的保證金則不會退還。

業內人士認為，陽光海岸這套法拍房，具有高端小區、特殊戶型、面積達總價高等特徵，其高價成交不具有普遍代表性。

錢報記者留意到，最近還有不少高端房源進入司法拍賣平臺，其中，一套評估價2887萬元的市中心武林壹號319.1㎡房源，將於9月1日開拍；一套位於市中心朝暉路205號（百度地圖顯示為的綠城深藍廣場）746.79㎡的房源，將於下週一開拍。

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文三街學區房因“兩本證”而流拍

二拍起拍價降低了135萬元

與這套陽光海岸法拍房的火熱競拍形成鮮明對比的，是最近其他法拍房源的涼意陣陣。其中，尤以本週一套恆升花苑的法拍房一拍流拍最為引人注目。

恆升花苑位於西湖區文三路133號，作為杭州知名的優質學區房聚集區，這一帶的學區房讓眾多家長趨之若鶩。附近的學軍小學學區房更是數次刷新杭州二手房單價紀錄。

儘管恆升花苑因為面積大、戶型一般等原因，價格在這一帶相對便宜，但今年4月9日，有一套恆升花苑186.42㎡的房源，以793萬的拍賣價成交，單價約為4.25萬元/㎡。

然而8月15日，一套恆升花苑193.93㎡的躍層法拍房，評估價為869.78萬元，起拍價為695萬元，最後卻因無人報名而流拍。若以起拍價計算，房子單價約為3.58萬元/㎡，可以說是相當實惠了，因為即使同小區二手房的掛牌價，也基本在4.2萬元/㎡左右。沒想到這樣的價格仍然流拍。

負責這套房源預約看房的杭州來拍網絡科技有限公司的工作人員告訴記者，恆升花苑這套房子流拍，“一個重要的原因是這套房子是兩本證的。”也就是說，該房源的有兩本房產證，拍下它就相當買了兩套房子。

雖然法拍房目前不限購，即使擁有兩本證的房源也不受影響，但其中涉及的稅費就會高出不少。如果是無房戶拍下，先過戶其中的一本產證（按首套房算），另一本產證的面積就要按二套房來算。“而且，兩本證的房源，日後再次轉賣也會受眾相對較少。”

今天，這套流拍的房源再次出現在阿里拍賣平臺上，將於9月3日二次拍賣。不過，雖然評估價不變，但起拍價已經下調到560萬元，想比一拍時的起拍價，足足低了135萬元。

除了恆升花苑的流拍以外，最近法拍房市場降溫顯著。

在7月杭州主城區司法拍賣的住宅房源中，其中9套房源流拍，超過一半的法拍房低於評估價成交。比如一套金地自在城115㎡的房源，評估價465萬，最後372萬成交，單價僅3.23萬元/㎡，比二手房單價低了約8000元/㎡。

業內人士分析表示，法拍房市場趨冷跟大環境分不開，“目前市場預期已經逆轉，二手房市場也在縮量。”在這樣的情況，法拍房市場也不可避免地受到影響。