4月18日，常州主城區土地市場戰況激烈，4宗宅地均成功出讓，成交總額達56.1億元，成交樓面均價9849元/㎡，平均溢價高達60.38%。
據好地網瞭解，在本次出讓的4宗地塊中，有新城、招商、華潤、港龍、大發、龍湖、中海、弘陽、陽光城、路勁、金科、中南、保利等30餘家房企參與競拍，有多家房企報名參與競拍多宗宅地。
這也是常州重啟土拍後房企報名數量最多、外來房企參與度最高的土拍。
地塊信息
四宗地塊，共產生了三個得主，特徵也非常明顯——
①新城，是今天常州土地市場上競拍最為積極的身影，4宗宅地，成功拿下了2宗（鐘樓懷德時代超市和武進萬科城東地塊），最終的戰果豐碩；其中，懷德時代超市地塊更是成交樓面價高達15665元/㎡，成功刷新常州主城區樓面價新高，增幅達26%，居第一位！
②中海，以總價23.3億元拿下天寧區東風二、三地塊，樓面價10571元/㎡，溢價率54%。23.3億元的總價也是本次出讓的4宗宅地中成交額最高的，同時10571元/㎡樓面價也成功創下了天寧區土地樓面價新高，這說明了此次中海攜重金而來，抱著勢在必得的決心。
③大發，今天成功在常州招拍掛市場上首次摘牌，以2.27億元競得禮嘉鎮百興路南側地塊，溢價率高達56.55%，成為武進區第6高溢價宅地，如此高溢價率拿地，也體現大發進入常州的決心。
看點一、常州主城“萬元地”增至8宗
常州一直是蘇南熱點城市的一個價格窪地。自2018年5月，常州主城區才出現第1宗萬元地塊，據好地研究院統計，2018年至今，常州主城區已誕生8宗萬元地，隨著這些地塊的成交，常州城市價值逐步迴歸，在一定程度上也體現了房企對常州樓市的認可與關注。
常州“萬元+”地塊明細表
萬元+”地塊位置分佈圖（來源：好地大數據）
看點二、如何評價4宗宅地的成交價格？
懷德時代超市地塊
若按照新城鐘樓懷德時代超市地塊成交樓面價15665元/㎡測算，採用住宅裝修成本2000元/㎡來計算，則本案地塊的保本精裝房價在27000元/㎡左右，合理房價（10%利潤）約在30000元/㎡左右。
據瞭解，懷德時代超市地塊目前周邊新房極度緊缺，板塊內新房斷供超1年，地塊也超級稀缺，除了金鷹接手的凱悅中心北側地塊，擬建6棟住宅樓、一座3-6層商業綜合體，無任何新房。
地塊周邊聚集了香江華庭、中意寶第、懷德苑等眾多成熟小區，目前周邊的二手房成交價格約在20000元/㎡，由此來看，懷德時代超市地塊與周邊二手房價格相比存在不小的壓力。
但懷德路時代超市地塊處於中心城區的絕佳地段，生活配套十分齊全，發展已經非常成熟，是不少改善客的首選之地，新城將會打造什麼樣的產品類型，值得期待。
天寧東風二、三地塊地塊
若按照中海天寧東風二、三地塊成交樓面價10571元/㎡測算，採用住宅裝修成本2000元/㎡來計算，則本案地塊的保本精裝房價在20000元/㎡左右，合理房價（10%利潤）約在22000元/㎡左右。
據瞭解，天寧東風二、三地塊距離最近的為天寧吾悅廣場及金新御園項目在售，成交均價約16500元/㎡，由此來看，天寧東風二、三地塊與周邊在售價格相比有壓力。
禮嘉鎮百興路南側地塊
值得注意的是，該地塊於去年9月掛牌過一次，當時起始樓面價3333元/㎡，最終終止掛牌。此次再次掛牌，起始價調整為2917元/㎡，最終成交樓面價高達4571元/㎡，比2018年9月起始樓面價高了1238元/㎡。
據瞭解，禮嘉鎮境內多為安置小區，市場基本處於空白，競品更少，去化節奏更快，發展前景廣闊，該宗商品住宅用地的入市，無疑將激活境內的房地產市場。
武進萬科城東側地塊
新城武進萬科城東側地塊成交樓面價為8996元/㎡，僅次於新城淹城南地塊（新城璞樾春秋）10933元/㎡，該項目預計售價近3萬/㎡。但本案容積率為2.2，遠高於新城淹城南地塊1.4。若按照8996元/㎡樓面價測算，採用住宅裝修成本2000元/㎡來計算，則本案地塊的保本精裝房價在18000元/㎡左右，合理房價（10%利潤）約在20000元/㎡左右。
而萬科城東地塊周邊二手房較多，聚集著很多成熟小區。其中凱爾鋒度、弘建一品、曉柳花園、永安花苑、南河花園，二手房房價在12000-14000元/㎡左右。緊鄰地塊的萬科城目前二手房價約13500元/㎡，由此來看，萬科城東側地塊與周邊二手房價格相比，也有較大空缺。
看點三、又見加預期，房企拿地背後的動力是什麼？
本次出讓，屬於較為典型的加預期拿地，因為按照板塊內在售項目的限價倒推，這個價格必虧無疑，那麼，為何在周邊售價不支撐現有的地價情況下，土地價格拍出了超預期的價格，為何這麼多房企去搶地呢？
好地研究院認為——
①核心要素是常州政策的放鬆——無限價，落戶放寬
常州是相比蘇州、無錫是蘇錫常都市圈中唯一不限價的城市，新房售價無天花板，高價項目想利潤價格空間，無疑提振了市場的信心，一月份社會融資放出巨量，這些都是鼓勵房企加預期拿地的積極因素。
此外，常州2019年2月發佈《常州市戶籍准入管理若干規定》的通知，明確落戶放寬。一是取消購房遷入房屋面積不小於50平方米，遷入後人均居住面積不小於25平方米的限制；二是取消子女與父母相互投靠且遷入後人均居住面積不小於25平方米的限制；三是放寬80週歲以上老人自願投，等等政策的利好，勢必會激發常州購房力。
②常州高價盤項目去化較好
2018年以來常州在售項目多為2017年以後土地成交項目，也就是所謂的高價地項目陸續入市。
由2018年至今常州主城區月度供求量價走勢圖可以看出，常州主城區近一年月均成交量達到了35萬㎡，尤其2018年第三季度供求量都處於近一年的高峰位。2019年3月常州主城區商品住宅供不應求，成交量為36.2萬㎡，環比增長了143%，成交均價為15161元/㎡，環比上升5%。
常州主城區陸續上市的高價盤去化表現較好，一定程度上也決定了房企此次超預期拿地的重要因素。
③新城作為常州地主，地價的上升有利於其他項目銷售
新城作為常州本土房企，自2017年土地解禁以來，新城在常州主城區已競得13宗地塊，總建築面積達186萬㎡，總成交額達127億元，無疑是常州最大的地主。新城項目遍及常州主城4區各個區域，此次新城以高樓面價競得鐘樓區和武進區2宗地塊，抬高常州整體房地產價格的格局，也可以有效地幫助其其他項目的銷售去化。
④板塊新房市場斷供，發展前景廣闊
今天成功出讓的鐘樓區懷德時代超市地塊和武進禮嘉鎮地塊所在板塊目前都無新房在售，板塊急需供應。
新城競得的鐘樓壞懷德時代超市地塊所在勤業—懷德板塊內，一手住宅已斷供一年有餘。2018年3月，隨著板塊內最後一個新樓盤運河天地售罄，一年多以來勤業—懷德板塊基本處於無房可售的局面。此次新城拿下時代超市地塊，可以暫緩板塊無新房可售的窘迫局面。
大發競得的武進禮嘉鎮地塊板塊內商品住宅市場基本處於空白，周邊多為二手房安置小區，無競品，去化節奏較快，符合近幾年房企快週轉的發展模式，此外，地塊附近嘉盛花園、禮樂花園等成熟小區，為地塊增添了居住氛圍。同時周邊村鎮較多，未來地緣性客戶較豐富，潛力較大。
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