【本文看點】開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
（一）土地徵用及拆遷補償費：
1、《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條：
土地徵用及拆遷補償費包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。
2、《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）
（1）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（2）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（3）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
房地產企業，支付拆遷補償費應取得什麼票據？
（1）2011年1月21日《國有土地上房屋徵收與補償條例》頒佈實施之前取得國有土地使用權的，企業支付的拆遷補償費允許扣除，被拆遷人為個人的，支付拆遷補償費時，應以支領人簽字的“支領收據”和“支領表”為支付憑證。
被拆遷人為單位的，支付拆遷補償費時，應以支領單位簽收的“支領收據”為支付憑證。支付憑證上必須有支領單位的公章和領導人簽字。
除此之外，為了證明拆遷補償業務的真實性與合法性，支付拆遷補償費時還必須提供以下資料：
①《房屋拆遷許可證》；
②《房屋拆遷申請》及《拆遷補償方案》；
③《拆遷補償協議》被拆遷人原《房屋產權證》複印件；
④被拆遷人身份證複印件、以及聯繫方式。
（2）2011年1月21日《國有土地上房屋徵收與補償條例》頒佈實施之後取得土地使用權的，拆遷補償費的扣除應酌情處理。
②返遷房成本如何計入商品房開發成本、如何進行會計核算和稅務處理
這種情況下，返遷房的成本只有建築成本，而且不需要單獨進行成本核算，歸還房屋時，應把返遷房的建築成本計入商品房的“開發成本——土地徵用及拆遷補償費”進行核算。同時，按照歸還房屋的建築成本補交取得土地使用權契稅。
如果安置房不屬於開發產品，移交時不做視同銷售處理。因此，既不涉及增值稅，也不涉及土地增值稅、企業所得稅。用非商品房做返遷房，返遷房建設支出對應的進項稅不能扣除。
（二）前期工程費：
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條：
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“七通一平”等支出。
（三）建築安裝工程費：
1、《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條：
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
2、《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）
房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
3、國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）
房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
國稅發[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解？《營業稅稅目註釋》規定：“建築業裝飾，是指對建築物、構築物進行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業”。計算土地增值稅時，《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）中的“裝修費”原則上也必須符合以上標準要求，所發生的費用才能視為裝修費扣除。
也就是說，“硬裝”部分可以計入成本扣除，“軟裝”部分不得計入成本扣除。但是也有些地區規定，可按照軟裝部分的購買價值衝減收入。關於這一問題，應嚴格按照當地管理口徑執行。
施工單位採購的家用電器、可移動傢俱、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）用於開發項目的，應視為兼營業務，在取得結算款項時，應分別給開發公司開具建築安裝發票和銷售貨物發票。
清算時，開發項目涉及到甲供材發票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業務的對開發公司所取得的票據應如何把握？
（1）《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）第二十五條規定：審核建築安裝工程費時應當重點關注：
①發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。
②房地產開發企業自購建築材料時，自購建材費用是否重複計算扣除項目。
③參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公佈的單位定額成本，驗證建築安裝工程費支出是否存在異常。
④房地產開發企業採用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
⑤建築安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。
（2）根據《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）第二十五條，清算時，開發項目涉及的甲供材發票應按照以下原則把握：
如果甲供材部分金額已經計入施工單位生產總值，施工單位已經就這部分金額給開發企業開具發票的，甲供材發票所載金額，不能再計入扣除項目金額扣除；如果甲供材部分金額，沒有計入施工單位生產總值，施工單位沒就這部分金額給開發企業開具發票，甲供材發票所載金額，應該允許計入扣除項目金額扣除，並允許作為加計扣除的基數。
（3）根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號第四條第（一）項）規定：
開發企業在支付工程款項過程中，如果對方涉及到《增值稅細則》第六條、《營業稅細則》第七條以及《營改增實施辦法》（財稅【2016】36號所規定的混合銷售業務的，必須按照銷售貨物發票、建築安裝分別取得增值稅發票，未按照規定取得發票的，支出部分不予扣除。
在土地增值稅清算時，企業支出已取得合法憑據但未實際支付的部分（例如：工程款）可否計入扣除項目。
《土地增值稅清算管理規程》的通知國稅發〔2009〕91號第二十一條：“（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除；（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。”
土地增值稅清算的條件，必須建立在“竣工驗收”的基礎之上。達到清算條件，說明工程已經竣工，相應的成本費用支出已經發生。既然費用支出已經發生，並取得了合法有效憑證，根據國稅發[2009]91號第四條第二十一條，就應該允許扣除。是否實際發生，不應以是否結算為準。
（四）基礎設施費：
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條：
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
（五）公共配套設施費：
1、《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條：
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
2、《國家稅務總局關於房地產企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）項：
房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、託兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
A、建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
B、建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本費用可以扣除；
C、建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
清算時，對開發公司“在小區外為政府建設公益性設施發生的費用”是否允許扣除？
開發公司“在小區外部為政府建設公益性設施發生的費用”支出，通常被開發企業稱作“以地補路”、“以地補橋”、“以地補林”、“以地補園”支出，意思就是，開發企業在取得某項土地開發使用權的同時，必須無條件的為政府興建以上項目，而且項目建設支出全部由開發企業自行承擔。
目前就以上費用是否能夠扣除，總局沒有明文規定，全國各地執行的口徑也不統一。有些地區規定，應作為“與本項目無關支出”，不與扣除；也有些地方規定：應區別不同情況對待，如果納稅人能夠提供該支出與本項目有關的證明的，允許扣除，並允許作為加計扣除的基數；不能提供證明的，或提供證明不充分的，不予扣除。
規劃外發生的項目內建設支出，是否允許扣除？
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第（一）項、《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條第（一）、（二）項，開發企業因前期規劃不到位，或者修改規劃等原因造成的成本費用增加，只要是因為建設“開發項目不可缺少的設施”等原因增加的，而且費用支出已經發生，並且取得了合法有效憑據的，本著實質重於形式的原則允許扣除。
（六）開發間接費用：
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條：
開發間接費，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。
計算土地增值稅時，“營銷設施建造費用”是否允許計入開發成本扣除？
有些地區規定，“營銷設施建造費”應計入銷售費用，也可以應按照以下原則處理：
自己建造的營銷設施（包括營銷中心、樣板房），其建造費用計入開發成本扣除，並允許作為計算開發費用、加計扣除20%的基數。
以租賃房屋作為營銷設施的，支付的租金應計入“銷售費用”，裝修費用可以計入“開發成本”，並允許作為計算開發費用、加計扣除20%的基數。
房地產企業同時開發多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發間接費，清算時如何計算扣除？
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第（五）項規定：
屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，應該如何處置？
（1）《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）：
房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公佈的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
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