1業績差強人意
綠城業績報告顯示，2018年，綠城實現合同銷售1564億元，同比增長6.9%。不僅沒有完成年初定下的1600億銷售目標，增幅也創下近三年最低，遠落後於其他房企至少40%以上的增速。
盈利方面，綠城去年股東淨利10億元，同比大幅下降超54%。與此同時，綠城的淨利率和淨資產收益率也都創下了歷年最低記錄。淨利率為3.94%，是近5年的最低水平，淨資產收益率3.7%，是近3年的最低記錄。
對於淨利腰斬，綠城方面給出的解釋是，因2018年出售附屬公司而產生的淨收益減少7.7億，年內計提的物業減值虧損撥備增加，以及人民幣貶值下外幣借款計提匯兌虧損4.88億。
對於物業減值虧損的部分，綠城CFO馮徵在業績會上表示，西安、瀋陽、溫州和青島項目計提虧損共17.35億。其中，西安項目因收購時就有虧損，計提2.3億；瀋陽項目計提5.14億，因為項目本來就不太好；溫州項目因合作方資金困難，計提應收賬款；青島項目因早期拿地成本高，持續時間久，也計提了虧損。
據界面地產報道，綠城內部人士透露，中交在入主綠城之初，就有對項目損失計提的財務操作做過討論，當時有兩種聲音，一種是一次性計提到底，另一種是攤薄每年計提。現在中交是想要一次性計提，但應該仍未到底部。
土儲方面，綠城去年新增37塊地，總建築面積719萬平方米，拿地支出總計517億元，其中近80%地塊位於一二線城市。截至報告期末，綠城總土儲3247萬平方米，同比近增長7%。2019年，綠城預計將有117個投資項目在售，貨值總計2029億元。
土儲可以說是房企未來業績的基礎，綠城目前的新增土儲及可售貨源顯示，公司庫存較低，可能對業績的後續發力造成不利影響。
可以說，除了在債務結構及現金流狀況上保持著一貫的穩健之後，綠城各個財務指標都跑輸了國內的房企同行。與當初遭到綠城“嫌棄”的融創相比，更是不可同日而語。
2“中交化”的綠城
從宋衛平將24%的股份從融創手裡轉售到中交開始，綠城就進入了“失去的五年”，這幾年，是萬科鬱亮嘴裡的“白銀時代”，是融創孫宏斌口中的“鑽石時代”。
2014年，因為與融創在開發理念上的巨大差異，“綠融”談判最終走向破裂。於是，創始人宋衛平便把橄欖枝拋向了央企中交集團。
宋衛平當時的想法是，中交只在董事會層面負責中遠期規劃，而操作仍然掌握在綠城團隊手中。但宋衛平沒想到，引入中交，只是從一個困局走向另一個困局。
2015年5月，中交正式入主綠城，“去綠城化”殘酷開始。此時綠城董事會中執行董事席位由4個擴充為6個，中交派駐執董3人，非執行董事席位也增加一名中交人士，中交在綠城中的分量越來越重。與此同時，上市公司綠城中國和子公司綠城房產的管控職能被合併，這使得上市公司加強了集權。
隨後，綠城二號人物壽伯年出售其持有的全部綠城股票，中交的大股東地位進一步穩固。到2018年1月初，綠城創始人團隊的持股已經不足10%，綠城徹底“中交化”已只是時間問題。
終於，在去年8月份，隨著行政總裁曹舟南的離職、彼時中交派入綠城的張亞東接任，中交正式實現了對綠城的全面掌控。
綠城與中交長達數年的漫長而痛苦的磨合，終於在這次平穩的交接中塵埃落定，但綠城張亞東時代的首份業績報告足以證明，5年來的調整、變動，仍然在深刻地影響著綠城。
3從品質至上到頻遭“維權”
這種影響是全方位的。
去年7月，綠城開始“高週轉”。當時，綠城中國執行總裁應國永簽發的《關於全面加強內源性現金流管理的通知》中提出，全力加速銷售去化、全面加速資金回籠和嚴格控制支付等方面要傾盡一切努力。
在緊接著的8月份，綠城與中交16個下屬單位簽署了近30個項目的合作協議。據界面地產報道，接近綠城人士表示，按照綠城已有的投資策略，拿項目之前都要經過認真細緻的研判，研判通過後才會決定拿地。這30個項目看似是大禮包，但這不符合綠城以往拿項目的規律，項目的成色好壞也是個問號。
綠城內部的人事管理也在劇烈震盪。
去年11月，綠城上海區域總經理章建波在迴歸綠城一年半時間後再度離職。有上海房企人士對媒體表示，章建波的離職與中交大股東有些許關係，一是中交管的太多，會插手到具體經營層面。二是中交領導掌控性強，隨意提拔，這兩方面都妨礙了章的正常工作開展。
最近，綠城還試圖取消代建團隊的獎金與項目分紅政策，這直接導致了春節後十幾位員工的離職。
更大的影響表現在綠城開發的住宅品質上。
綠城一度是高質量樓盤的代名詞，外界稱之為房地產界的愛馬仕，不交毛坯房，靠品質取勝，這都是因為宋衛平對樓盤品質近乎偏執的追求。
但這種精心打磨產品下的慢週轉，卻讓綠城陷入了危機境地。在中交入主後，大股東的業績壓力更是傳導到了綠城身上。代建，便成為了刷新業績數據的法寶。
2016年開始，中交集團便開始對綠城代建業務進行大舉整合，後最終成立綠城管理服務集團，專門用以發展綠城代建業務。
代建業務對綠城的業績貢獻巨大。年報顯示，2018年，綠城房地產開發合約銷售為1012億元，代建銷售額為552億，代建規模佔到了房地產開發規模的一半。
但代建項目卻很難保證項目品質，綠城的開發物業陷入品質危機，在去年全面遭受來自業主的“維權潮”。杭州綠城富春玫瑰園、青島綠城鬱金香岸、即墨中航綠城·理想城三個樣本項目，甚至登上中國房地產報“315”期間發佈工程質量黑榜。
“去綠城化”的綠城早已不是昔日的綠城。只是，綠城的危機，就是始於宋衛平對房屋品質近乎偏執的“理想主義”追求，而追求高週轉而罔顧品質的房企，卻成為了這幾年房企競逐中的贏家。綠城的境遇，讓人唏噓。
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