05.06 買房遭遇“一房二賣” 購房者應該怎麼辦？

在買賣房交易過程中，購房者遭遇“一房二賣”、“一房數賣”時，購房者怎麼辦？發生上述情況時，不可能實現兩個合同都全面履行。那麼，糾紛發生時哪些一房二賣合同是無效的呢？遭遇一房二賣，購房者應該怎麼辦？

一、哪些一房二賣合同是無效的？

商品房一房二賣的買賣合同具有以下三種情形下是無效的，一是出賣人與第三人串通損害買受人利益，二是預告登記期間的房屋買賣，三是補償安置房屋的一房二賣。具體介紹如下：

1、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付損害買受人利益的

商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

2、預告登記期間的商品房一房二賣

預告登記完成後，並不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來將要發生物權變動的權利。合同無效的情形下，出賣人應當承擔締約過失責任，賠償買受人為達成交易而花費的合理費用。

3、補償安置房屋的一房二賣

拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

二、遭遇一房二賣，買房人應該怎麼辦？

步驟一：溝通解決

可以首先與賣房者嘗試著溝通，運用法律的規定維護自己的權益，告訴賣房者應該承擔法律規定的賠償責任。如談判不成功後，應果斷選擇走司法途徑。

步驟二：財產保全

如果一房二賣的賣方有轉移財產逃避賠償的意圖，在準備訴訟時應考慮對賣方進行財產保全。可在提起訴訟前申請訴前財產保全，也可在法院立案後，申請財產保全。

申請財產保全面臨的問題是需要提供擔保，以前法院要求原告提供等值的的擔保。而原告往往很費勁才能湊齊所需的擔保，甚至因沒有能力擔保導致無法對涉案財產進行保全

根據《最高人民法院關於人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定》其中規定：擔保數額不超過請求保全數額的百分之三十；申請人可以以財產保全責任險合同的方式為財產保全提供擔保，即向保險公司投保財產保全責任險，保險公司向法院出具保函。

步驟三：進行訴訟

買房人應積極收集有關證據，向法院提起訴訟。

三、遭遇一房二賣如何賠償？

1、賣方是開發商

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》該條明確了開發商在一房二賣情形下，出賣人既要承擔填補性賠償責任，又要承擔法律規定的懲罰性賠償責任。因此可要求被告返還購房款，承擔賠償責任，並支付相當於已支付的購房款一倍的懲罰性賠償金（即“雙倍賠償”）。

2、賣方是個人

賣方是個人，則無法主張已支付的購房款一倍的懲罰性賠償金。這種情況下，爭議的處理應以合同法作為基礎，向違約者主張違約責任。這時，不能主張懲罰性賠償責任，而只能主張返還購房款及利息並賠償損失。如果在房屋大幅增值，賣房者個人與第三人串通一氣損害買房人利益。買房人也可以選擇起訴被告與第三者的房屋買賣協議無效。

由於人們對房屋需求的增長和房價的不斷飆升，開發商或個人為謀取暴利採取一房二賣的違法行為，給買房人造成較大經濟損失，更有甚者給買房人造成嚴重精神創傷。所以當您遇到一房二賣糾紛時，最好先看看一房二賣的合同是否無效，瞭解下關於這種糾紛該怎麼解決的知識。