農村宅基地集體所有權，農戶資格權，宅基地及農房使用權三權分置，是我國土地政策的一項重大創新。
三權分置之後，大家最關心的，就是如何將這一成果應用到實際生產生活中，產生經濟效益。
今年年初，國土資源部就表示：
“今年將繼續深入推進農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革這三項試點工作，嚴守改革底線，鼓勵大膽探索。”
那麼試點的地方圍繞三權分置，都做了哪些探索？
一、土地徵收、集體經營性建設用地入市試點情況
地方經濟要發展，招商引資必不可少。但廣西北流市的招商引資道路卻相當坎坷。
▲北流市 廣西省第二大僑鄉，中國荔枝之鄉、水稻高產之鄉、世界銅鼓王的故鄉
2013年被列為重點項目的“廣西帝森綠色科技創業園項目”，合約談了14稿，徵地問題依然無法解決。
2015年決定修建民安客運站，又碰到了同樣的問題。項目地塊為民安鎮興上村樹新組集體所有，社員不同意土地徵收。
這種情況絕對不是個例，是各市縣普遍存在的情況。
▲民安鎮 位於北流市城區東部，亞熱帶土陵地區，地勢開闊平坦，山嶺連綿低矮，氣候宜人
改革試點一推行，土地徵收的問題就好辦多了。
廣西帝森綠色科技創業園項目所需的90.8畝集體土地，以拍賣方式入市，於2016年12月28日入市成交，總價為807萬元，每畝單價為8.88萬元。
民安鎮興上村樹新組集體經濟組織成員也同意土地入市，採取協議方式出讓，出讓價格為23.08萬元。
土地面積為2.87畝，平均每畝出讓價格8.04萬元，扣除政府提取的10%土地增值收益調節金，農民集體可得土地增值收益7.238萬元/畝，與土地徵收補償價格4.332萬元/畝相比，農民多得了2.906萬元/畝。
在改革試點推動下，北流市一些重大項目紛紛落地：計劃投資20億元的廣西銅石嶺國際旅遊度假區一期項目正在緊張施工，計劃總投資5億元的民樂農民工創業園也在加緊建設……
試點過程中，農民獲得的徵地補償收益與入市增值收益基本平衡。農民獲得入市增值總收益17.15萬元/畝，比改革前的徵地補償增長13.2%，與改革後的徵地補償總收益基本一致。
政府土地財政收支基本平衡。扣除農民收益，政府獲得收益佔淨地價款31%，轉嫁企業承擔基建公建配建28%，總收益比改革前略降低5%。企業競買土地價格基本平衡。土地成交價與承擔基建公建配建價格之和，與同地段國有土地價格基本一致。
二、宅基地制度改革試點情況
前兩項的試點工作，主要解決了政府和開發商用地困難的問題，並保障了村集體的利益。
如果徵到你所在的集體的土地，也能分享到集體資產的紅利。
但大家最關心的，還是自家的宅基地。
全國有上億畝宅基地，如果將這些土地充分利用起來，勢必將帶來巨大的財富。
為了打開這個巨大的市場，首先需要兌現“財產權”。
去年11月，杭州在天目山鎮一都村、周雲村進行宅基地“三權分置”試點，這裡的村民陸續領到了宅基地及住房一體的不動產權證。
千萬不要小看這一本不動產權證，比如想裝個光伏發電系統，節能環保還能增收，但需要提供房產證。
這本無可厚非，要在房子上裝光伏設備，總要證明這個房子是你的吧？以前沒證，只能去村裡、鎮裡、國土部門等各個單位打報告開證明。
再比如辦貸款，也需要提供房產證。以前農戶要辦理貸款非常麻煩，只能經過聯戶擔保，門檻高、利率也高。
想搞個規範的農家樂，辦營業執照需要提供房產證；想辦個民宿，房產證；想把房子出租了，房產證......
▲天目山鎮 位於杭州臨安，轄區內國家級自然保護區——天目山，是休閒度假的絕佳去處
你說這本宅基地和住房一體的不動產證重不重要？
天目山鎮發了這個小本本過後，以前閒置的農房，變成了民宿，為鄉村旅遊提供了很好的支持；以前的棚戶房，經過調劑置換，騰挪出了用於公寓樓及回遷安置小區的建設用地，讓部分造不起房子或家庭條件較為困難的村民可以選擇性地安置。
周雲村村委書記胡立偉說：
“村裡總共就323戶，但是閒置農房和廠房、豬棚等幾乎佔了大半。去年到現在已經拆了102處閒置空房，村容村貌變化相當大。”
村民收益也有了明顯增長，通過集中流轉方式，周雲村去年把700多畝土地流轉給當地供銷社，實現了成片規模化農業生產經營。
▲天目山 國家級自然保護區
下一步，杭州將繼續推進房地一體的農村不動產確權登記，利用存量集體建設用地建設租賃用房，發展鄉村旅遊、現代農業等特色產業。
同樣試點的浙江象山縣鶴浦鎮小百丈村，發了小本本之後，將宅基地出租給了民宿開發方——安可公司。
▲象山縣 中國浙江省寧波市下轄縣，因縣城西北有山“形似伏象”，故名象山
小百丈村黨支部書記王葉永說：
“我們村有老石屋、水庫、百畝茶園、千畝柑橘園和張蒼水兵工廠遺蹟等資源，但許多宅基地和農房一直閒置，引進社會資本開發鄉村旅遊是一條好路子，但宅基地、農房的權屬問題是一個隱患。”
安可公司租用了小百丈村15處農房約1500平方米，年租金每平方米50元；租用土地近6300平方米，年租金每平方米6元；租期20年，共涉及33戶村民。
並將投資約7000萬元打造精品民宿和一個以環保為主題的自然營地，引入國際環保組織，保護當地水資源，並與當地特色農產品經濟合作社聯手帶動農戶增收。
▲1月15日在京召開的全國國土資源工作會議
國土資源部部長姜大明在今年年初的全國國土資源工作會議上談到：改革開放以來，我國發揮土地制度特有優勢，有力推動了工業化、城鎮化，但土地增值收益用於“三農”不足，建設用地安排重城輕鄉問題突出。
現在到了將土地增值收益更多投向“三農”的時候了。要堅決破除制度障礙，解決鄉村建設用地制約。農村土地制度改革要以維護農民土地權益為目的，保障農民公平分享土地增值收益，激活農村沉睡土地資產。
三權分置之後，很多農民朋友應該都有了些想法，但是請注意錢可以掙，但有些底線千萬不要碰！
姜大明一再強調，城裡人到農村買宅基地的口子不能開，按規劃嚴格實行土地用途管理制度這個原則不能破，要嚴格禁止下鄉利用宅基地建設別墅大院、私人會館等。
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