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周期预测成空
在本轮楼市最火爆的2017年，关于楼市的未来预测最流行的一句话是什么？
因为宏观调控，所以房价飞涨。
自1998年启动房改，二十年的楼市发展进程中经历过数轮周期起伏，期间有过无数次的楼市调控，可调控来调控去，房价跌了吗？横盘不涨了吗？
No!房价一个劲的往上涨！以至于楼市调控被戏称为楼市空调。2016年启动的房产大牛市，更坚定了人们对调控的蔑视。
随着楼市调控的日渐收紧，2018年的房地产行业已凉风阵阵，那时关于楼市未来预测最流行的观点是什么？
房产三年一个周期，请备足三年的月供，熬过去就是一片艳阳天。
根据过往的房价涨跌周期，2003年是周期的顶、2006年是周期的顶、2010年是周期的顶、2013年是周期的顶、2017年又是周期的顶……可不就是三年左右一个周期吗？！
时间来到2019年的当下，最流行的一句话是什么呢？
过去凭运气赚来的钱，如今靠实力都亏没了。
楼市严调控下，全国房价普降10%以上、甚至个别地区房价拦腰斩，即使降价房子也不好出售，甚至出现了“冻房”一说，人们终于意识到宏观调控的威力。
自2016年9月30日全国统一行动以来，楼市调控已逾3年，可你能看到房价有再次启动的迹象吗？楼市三年必有一周期的预测不攻自破。
这里真想不知趣的问一句：信了这些楼市的分析预测，而在本轮周期高位站岗接盘的兄弟们，你们还好吗？
2016年房价的暴涨，给了无数人买房致富的梦想希望，以至于每到楼市稍有调整时总会传来阵阵“抄底捡漏”的声音和行动，尤其在年末开发商回款的关键期。
于是，2017年底一拨人冲进去抄底捡漏、2018年底又一拨人冲进去抄底捡漏……而眼下又到了2019年的年底，仍有不少人跃跃欲试得要抄底捡漏，到底是底还是半山腰呢？估计没人知道。
预判未来是一件很难的事。大家都是根据当下的情境和情绪去猜测未来：当下是房产牛市，就理所当然的认为房价永远涨；当下是房产熊市，又会铁定的认定房产机会就此一去不返。
就如同当下，看衰楼市的人越来越多，相应的对未来悲观的预判也越来越多。
就在大家对未来极度悲观之际，谁也没有预料到深圳、广州、青岛、佛山、成都、郑州等国内重点一二线城市却传来了调控放松的迹象——当然都是打着人才引进、改善居住、响应国家城市化的幌子，如郑州就提出了“租房一年就可落户”。
预测如同跳大仙，就看你蒙对蒙不对了，反正都有50%的正确的概率。
2
确定性的房子
如果房价未来涨跌无法预测，我们该如何投资房产呢？买确定性的房子。
房子的确定性如何体现呢？可自住、可出租、可出售、可贷款。
能自住，就能满足自己的居住需求，这房子就有使用价值；
能出租，房子就不会闲置，并能带来现金流；
能出售，就能变现，房子就不至于成为一个死资产；
能贷款（指二手房买卖时的按揭贷款和二手房银行抵押贷款），在急需钱的关键时刻，就能解燃眉之急。
在坚持这些原则下去选房子，虽不至于就能买到十全十美的房子（心目中十全十美的房子，是买不起的），但最起码不会掉地上。
这个原则真的就是买房的金科玉律吗？未必！
可自住/可出租/可出售/可贷款的房子，一般都在配套成熟的市区……市区的房子是比较贵的，刚毕业几年的年轻人、一般收入的普通市民基本上凭一己之力是买不起的。
对这些人来说，坚持这个原则还有什么用呢？那不是一辈子都买不起房子了吗？
在城市化快速进程中，就如同过去二三十年的中国，城市的中心是不断转移的——向市中心的外围转移、向城市的新区转移……
转移的是什么？是配套资源啊，医院、学校、商业、就业中心。
曾经的市中心衰败成了交通拥堵、老破旧房子聚集、不再宜居的老城区，而曾经偏僻的郊区则蜕变成了崭新的市中心，以往不能住、不能租、不能售、不能贷款的房子突然间都能了。
所以这个原则是有时间限定的。在未来五年内、在自己入住时、在自己结婚时、在小孩上学时……满足这些条件就行了，目前可以暂时不满足。
对买房投资来说同样如此，买市中心成熟区的房子，就是市场正常的价格——这价格已体现出了医疗/教育/商业等配套的便利，投资的收益也只能是市场的平均收益。
而买当下配套还不成熟的郊区呢？随着配套的成熟、随着市政建设的完善，这些便利会逐渐的反应在房价中，由此就能获得超额的利润。
可你能保证今天的郊区或新区就能发展成未来的市区吗？十年后的地铁、商业、产业等规划就一定能落地吗？
这里同样存在很大的不确定性。若据此预测未来可住/可租/可售/可贷款的房子，会存在不小的风险。
未来是很难预测的。我们只能在各种分析之后去决策，追求一个更高的成功的概率。
3
从预测到预防
为什么房价很难预测？因为房价是人们行为的结果，而人是活的、是会动的、是能根据外界环境的变化而变化的……这是一个多方（政府/地产商/购房者等）重复博弈的过程，最终让事物变得非常复杂。
为了便于大家理解，我们就以本轮调控的发展过程来看看重复博弈是如何演化的。
因为房价上涨引发民怨，政府开始调控房价，第一招是限购限贷。买房人为了获得购房资格、尤其是首套首贷的资格，就以补交社保/离婚/结婚等来拆招。
政府不得再出招，补交社保无效、结离婚一两年内仍按照之前的婚姻状况来确定买房资格。
可房价还是很火爆……政府发现还有钱流向房地产，于是再出招：限制首付贷、信用卡、消费贷等资金流入楼市。
可地产商就是要维持高房价以造成房价还要上涨的幻觉时，该咋办呢？政府就严控地产商的融资行为，包括银行贷款、委托贷款、信托融资、海外融资等。
每一招调控，都会筛洗出一批购房者、限制掉一批流入的资金……直至房价稳定。
政府会出什么调控政策，你能预测到吗？政府调控的决心有多大，你能预测到吗？地产商/房东/购房者在这些调控政策下会有什么样的反应，你能预测到吗？外部经济环境会有什么突发变化，你能预测到吗？
你凭什么能准确预测房价的涨跌呢？！
预测都是根据当时的外界条件来对未来做出判断，可外界条件是变化的啊，你再基于之前的外界条件去预判未来，又怎么能准确呢？
如果未来无法预测，我们该怎么办呢？从预测未来回归到自我预防。
命运掌控在别人手里，不如自己做命运的主人，根据自己的情况去做决策。只有自己的情况最熟悉、最了解、最易把控，以不变来应万变——“不变”的是自己的实际情况，“万变”的是外界环境和条件。
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