綠地集團強迫員工買房？

今近日，綠地集團湖南事業部員工曝出的一條聊天記錄，將綠地集團推上了風口浪尖。該員工反映，為了在年底衝刺業績和回籠現金，公司對員工發出了不買房就除名的通告。很快綠地集團就作出回應，稱這個購房活動其實是給員工的福利，不存在不買就開除的情況，該通告系部門負責人的表述曲解了公司的意圖。

其實無論公司的意圖如何，大家都不會感到意外。因為綠地在房地產行業，一貫以人“人不狠，站不穩”的形象著稱。綠地集團是上市公司綠地控股（600606）的全資子公司，綠地控股是我國第一家躋身世界500強的房產，拿地又多，蓋房子又快，賣房子又猛，一度佔據著我國地產公司的榜首寶座。雖然現在綠地的銷售額已經跌落到了第7名，但它依舊是週轉冠軍。

用什麼估值地產公司更好

地產公司講究天下武功，唯快不破，高週轉直接代表著高收益。碧桂園去年發生了坍塌事故，高週轉就是事故背後的元兇，但綠地比碧桂園還要快。18年，碧桂園存貨週轉率為0.52，綠地控股的存貨週轉率為0.53，而其他大型房企，比如萬科、恆大，存貨週轉率分別只有0.28和0.29。今年綠地的轉速有增無減，僅上半年存貨週轉率就高達0.29，高於去年的0.26。綠地控股把油門一踩到底，業績自然突飛猛進，上半年收入2016億，同比增長27.54%，淨利潤89億，同比增長48.4%，半年淨資產收益率高達12.04%。可是呢，這麼好的業績，投資者卻根本不買賬。

我們把萬科A（000002）和綠地控股的股價走勢放在一起，可以發現在兩家公司原本在相同的起跑線上，後來萬科A屢創新高，綠地控股卻慘遭腰斬。截然不同的走勢揭示了一個殘酷的現實，在萬貫家底面前，一切努力都顯得很蒼白。打個比方，老張為了賺錢，披星戴月做著三份兼職，通過努力終於年入百萬。但他卻發現，老王在家無所事事，一年就能收來一千萬的利息。地產公司追求高週轉，無非是想用最小的資金創造最大的收益。面對地產公司，與其用週轉速度去估值，倒不如直接一點，用資金流動性和收益來估值。

現金流估值

具體該怎麼做呢比如綠地控股，貨幣資金866億，理財90億，現金加起來956億；短期借款225億，長期借款1600億，有息負債加起來1825億，實際負債率為207%。萬科A，現金總共1445億，有息負債總共1100億，實際負債率為76%。再看淨資產收益率，上半年綠地的是12%，萬科的是7.26%。我們用收益率除以實際負債率，就可以得出房企舉債創收的效率。綠地的效率是0.058，萬科的效率是0.096，這麼一來，我們就知道為什麼萬科A的估值要好於綠地控股了。

隨著房產市場的降溫，充足的現金流成為了比周轉速度更重要的估值指標，投資者可以用剛才說的方法去尋找即安全，又高效的房企。此外呢，這個估值方法不僅適用於房地產，同樣適用於鋼鐵、PPP等資金驅動行業。