濰坊發佈
近日，省政府印發了《山東省物業服務收費管理辦法》（山東省人民政府令第317號）（以下簡稱《辦法》），自2018年7月1日起施行。這對規範山東物業服務收費行為、促進經濟社會健康發展具有重要意義。
今天上午，省政府新聞辦舉行發佈會，解讀《辦法》有關內容。
山東省物業服務收費管理辦法所稱的物業服務收費，包括物業公共服務費、機動車停放費和其他服務收費。辦法明確，收費按照不同物業的性質、特點，分別實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的物業服務收費，由設區的市、縣（市、區）政府價格主管部門會同物業主管部門制定基準價及其浮動幅度，經批准後向社會公佈執行。實行市場調節價的物業服務收費，由業主或者物業使用人與物業服務企業通過物業服務合同約定。
空置超半年減收物業費比例不得低於40%
《辦法》明確物業公共服務費減免情形。《辦法》規定，普通住宅交付後空置6個月以上的，其前期物業公共服務費減收比例不得低於40%；其他物業公共服務費減收比例由業主和物業服務企業約定。因建設單位分期開發、分批交付等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業公共服務費減免比例由市縣價格主管部門會同物業主管部門確定，其他物業由雙方協商確定，差額部分由建設單位補償給物業服務企業。減收比例不得低於40%的規定，與我省現行規定差異較大。我省現行關於空置房屋減收比例是規定由市縣價格部門制定具體標準，從全省17市制定的標準看減收比例在10%-30%之間，還未有達到40%的力度，而《辦法》規定最小力度是減收40%。
儲藏室車庫不收物業費
《辦法》規定，普通住宅物業公共服務費按房屋產權建築面積計收。已辦理房屋權屬證書的，以房屋權屬證書載明的房屋建築面積計收；未辦理房屋權屬證書的，按房屋買賣合同載明的房屋建築面積計收。普通住宅的儲藏室、車庫不得計入物業公共服務費的計費面積之內，但改變設計用途用於居住的除外。
《辦法》明確房屋以及車庫、儲藏室依法改變設計用途用於餐飲、培訓等經營的，應當經有利害關係的業主書面同意並辦理相關手續，其物業公共服務費參照經營性用房標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。
物業費調價需過半業主同意
《辦法》規定，實行政府指導價的物業服務收費標準，價格主管部門應當根據經濟社會發展水平及物業服務成本變動情況適時調整。兩種情況下物業服務企業可以調整普通住宅前期物業公共服務費標準：一是因政府指導價變動需要調整收費標準的，物業服務企業應當在政府指導價範圍內作相應調整。該規定賦予了物業服務企業單方調整收費標準的權利，解決了因前期物業服務合同未到期或者其他原因導致物業服務收費標準無法調整，而明顯對物業服務企業有失公平的問題。二是因服務成本變化需要調整收費標準的，應當經“兩個半數”（專有部分面積佔建築物總面積過半數、業主佔總人數過半數）業主書面同意。
臨時停車未超兩小時免費
《辦法》完善了物業管理區域停車收費管理。物業管理區域的停車及收費問題，是群眾關心的熱點問題，也是監管部門監督管理的難點。特別是住宅小區，車位配比很少有達到1:1的比例，無車位業主的車輛及其他臨時車輛出入停放及收費問題、車輛出入證件配置問題矛盾糾紛突出。對此，《辦法》規定，規劃用於停放機動車的車庫（場）的車位，交納停車服務費，空置不用的免費；利用共有道路等長期停車的，交納車位場地使用費。臨時進入物業管理區域停車的，2小時內免費，超過的按小時收費；執行公務以及為業主配送物品、維修服務等車輛一律免費。物業服務企業對物業管理區域人員、車輛實行出入管理的，應當為業主免費配備出入證（卡）；額外提供其他便利出入設備的，可以收費，但由業主自願選擇，物業服務企業不得強制辦理。
公共收益歸全體業主
《辦法》完善了共用部位和設施設備的經營使用及收益管理。物業共用部位、共用設施設備屬於全體業主共有，其處分權、收益權等權利也屬於全體業主。《辦法》規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的以及相應的收費標準、收益的使用等等，應當徵得業主大會的同意或者由業主大會決定；普通住宅前期物業管理，因未成立業主大會，其公共收益，可以優先用於折抵物業公共服務費。物業服務企業代業主經營物業共用部位、共用設施，應當在物業服務合同中約定；經營所得收益，應當單獨列賬，及時公示，公示時間不得少於1個月；物業共用部位、共用設施的維修養護費用，在保修期限內的由建設單位負擔，超過保修期限的由專項維修資金列支。
物業和業主均納入信用管理
《辦法》明確建立物業服務收費信用管理制度。一方面，規定實行明碼標價制度。物業服務等級、內容、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形等，應當在前期物業服務合同中列明，並在物業管理區域顯著位置公示。另一方面，規定建立物業服務收費信用管理體系。物業服務企業有超標準收費、強制或者變相強制收費、低於服務等級提供服務等行為的，納入失信企業名單並給予相應懲戒；業主或者物業使用人有惡意拖欠物業服務費用等行為的，納入其個人誠信記錄。
強化建設單位法律責任
《辦法》強化了建設單位的法律責任。因建設單位分期開發、分批交付使用等原因造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準，致使物業公共服務費減免，建設單位未按照規定將差額部分補償給物業服務企業的，將受到一定的行政處罰。
新聞深一度
房屋空置的，為什麼還要交物業費？怎麼交？
這個問題大家都很關注，而且眾說紛紜，社會各界的意見主要有四類：一是，業主不入住，沒有享受物業服務，不應當收費； 二是，部分業主雖然沒有入住，但綠化、保潔、秩序維護、照明、電梯運行等物業服務工作需要正常進行，不應當減收物業服務費；三是，房屋是用來住不是用來炒的，長期空置的房屋絕大多數屬投資性質，是推高房價的一個因素，應當加收物業服務費。四是，應當減收，但減收多少以及多長時間不住才算空置大家意見又不一致。最後採納的意見是：普通住宅交付後空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區的市縣人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。也就是說普通住宅前期物業空置的減收比例不得低於40%。主要理由有三：一，《辦法》的立法目的在於規範住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益。打擊投機買房、調控房地產價格不是住宅物業服務收費政策所承擔的職責，不應當通過加收物業服務費的方式打擊炒房； 二、部分物業空置，物業服務企業仍要正常運轉，不交物業服務費不能保證物業企業的合法權益，但業主不入住，就不產生垃圾，不使用電梯，物業服務工作量有所減少，可以減收部分物業服務費。三、減收比例應當視情況而定，比如，熱門地段的房屋，入住率高，減收比例略高對物業企業影響也不大，而一些度假型小區，業主多屬“候鳥型”，房屋空置率很高，如果物業費減免比例過高的話，物業公司無法正常經營。對於其他物業交付後空置的，其物業公共服務費是否減收、減收多少由業主和物業服務企業約定。
另外，關於車位空置問題。現行政策是購買的車位未停放機動車的，減收停車服務費，具體減收比例由市縣價格主管部門規定。此次《辦法》規定，未停放機動車，免收停車服務費，也是一個很大的突破。
有些物業公司利用小區的電梯、牆體等做廣告，對這方面的經營收入，現實中糾紛比較多，對此《辦法》是怎樣規範的？
物業服務企業利用物業管理區域內業主共用部位、共用設施設備進行經營的現象越來越普遍，經營收費項目也越來越多，例如你剛才提到的廣告費就是其中一個方面，其他還有車位場地使用費、物業管理用房租賃費，等等。根據《物權法》的規定，物業共用部位、共用設施設備屬於全體業主所有，其經營決定權屬於全體業主，經營收入歸全體業主所有。這是法律層面的基礎性規定，而物業服務企業有沒有權利進行經營，經營所得收入如何使用和分配，如何保障業主的所有權、知情權等合法權益，是現實中面臨的突出問題，也是產生矛盾糾紛的地方。在這方面，有些物業服務企業做的比較好，能夠定期向業主公示經營收益，有的還以此折抵業物業費，受到了業主的歡迎；但有些物業服務企業做的不夠到位，業主滿意度不高。針對這些問題，《辦法》進行了規範，作了三個方面的創新性規定。
第一，關於經營權的問題。按照《辦法》第二十九的規定，物業服務企業可以代業主進行經營，取得經營權的方式是通過物業服務合同的約定進行授權。普通住宅前期物業，可以在前期物業服務合同中約定授權。該規定，解決了現實中，特別是前期物業中，物業服務企業因無法徵得業主大會、業主的書面同意，而擅自經營導致經營行為合法性不足的問題。
第二，關於收入歸屬和使用問題。按照《辦法》第三十條的規定，公共收益由業主大會決定其使用方式和用途；業主大會未作決定的，主要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。屬於普通住宅前期物業的，可以優先用於折抵物業公共服務費。物業服務企業代經營的，可以扣除相應的管理費和稅費，管理費的提取比例由市縣價格主管部門確定。這條規定既解決了不同情況下公共收益資金如何使用的問題，也通過提取管理費的方式提高了物業服務企業代經營的積極性。另外，該條還有一個創新點，就是對未成立業主委員會的普通住宅前期物業，規定公共收益資金可以優先用於折抵物業公共服務費，將有利於增強業主的獲得感，營造和諧的物業服務關係。
第三，關於如何保障上述兩條規定有效執行的問題。《辦法》從兩個方面進行了規範：一是通過收益公示保障業主知情權和監督權。即《辦法》第三十九條的規定——物業服務企業對公共收益應當單獨列賬，獨立核算，按季度進行公示，時間不得少於一個月。二是規定了相應的法律責任。即《辦法》第四十五條和第四十七條的規定——物業服務企業未按照規定公示和使用公共收益資金的，將會受到行政處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
來源｜山東省人民政府新聞辦公室
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