现在的土拍，往往都是惊叹号。
比如刚刚成交的云港小区东面地块，
参拍房企多，
出价速度快，
加价幅度大，
成交价为8.55亿，
楼面价近11000元，
竞得房企为杨帆。
这是一场近30家房企参与的重磅拍卖，
如果放在现场拍，感受无疑更为强烈。
但万一出现振臂高呼，相关部门是不乐见的，
所以统统的网上竞拍，
没有欢呼，没有庆祝，只有数字
在无声的跳动。
媒体和围观的热心群众少了许多素材，
就连房企在拍卖时会不会叫火锅这般八卦，
也没有了看点。
这宗地的位置，放在前几年是很难描述的。
东环大道旁？容易联想到建材市场，春潮路南？在哪里？
现在倒是便利了许多，
台州一号往东一点，一大半人恍然。
所以，
台州二号这个江湖称呼，是当得起的。
台州一号项目是这座城市成长的缩影，
哪怕再乐观的预言者，
都没想过这么大盘会卖的如此顺利。
这里面有许多原因，
有开发商操盘能力，也有市场上行等因素，
但最重要的是，地缘认知发生了变化。
单看台州一号地块，位于开发大道以南，
放在几年前只能算是洪家盘，
换个角度，
这个盘位于万达商圈，以北区域再也没大地块空间，
而且天韵等二手房还不便宜。
当然，还有轻轨，以及南面商贸核心区发展等利好。
似乎，看成市中心的新盘，亦不为过。
这是城市拓展的必然。
今天成交这宗地，区位略复杂一些。
从大的范围来看，和台州一号隔着云港小区，
界面上更靠近东环大道，
北面和欧尚有些距离，南面是城中村改造区域，
再过去还有建材城一条街......
东面属于中央创新区，尽管名字很霸气，
但仅仅刚开始发展。
总结起来：
云港小区东地块不具备台州一号地块那般南北红利的直接交汇，
最大的优势是，从物理距离上看，两者并不远。
到地块周边转转，很难有市中心的观感。
周边不是立地房就是老小区，要不就是拆迁改造区域，
隔着东环大道，还有一些厂房，
就近的配套基本是底商为主，
据说东北角有商业规划，
但没找到官方出处。
还有一点需要注意的是，
地块的东侧和南侧都有一部分空间在红线外，
优势在于减少了主干道（东环大道和在建现代大道）的干扰，
劣势在于不知道什么时间会改造完成。
此外周边还有一些不利因素，但影响不大。
地块地上建面8万多方，体量中规中矩，
既有货值，又能控制去化周期。
容积率2.0，限低27米，
意味着低密产品设计仅限于洋房或小高层。
最重要的是，没有复杂的回购和配建，
起始楼面也就6000元/平左右。
最大的悬念，还在于如何定位和评估价格。
对于这宗地块而言，
可以从万达和董家洋一侧来推导价值，
也可以从东环大道这一侧来评估走势，
得出的结论是完全不同的。
笔者角度来看，
这宗地基于其复杂的区位认知，
实际价值不能对标台州一号，
倒是与荣安繁荣地块有较大可比性。
小城市的特点，就在于一桥一路的天差地别，
几年前，天韵和万达区域达到一万二三的售价，
而东环大道一侧幸福名苑、广达嘉苑都在八九千左右。
理论上说，这个价差是不科学的，
里面存在太多地缘偏好的影响。
准确点说，是椒江购房者对东环大道一侧不够认可。
2016年之后，更多椒江外购房者涌入，
他们没有历史包袱，没有地缘情结，
只有基于板块和物理距离的判断。
有个典型例子就是，
欧尚某新盘价格把板块价格拉升到14000，
相当大的客户比例，来自温岭等地。
城市的历史局限注定是要打破的。
从这个角度看，本宗地块的成交，
其实打开了市中心的更多可能。
无论从参拍房企数量还是成交价格，
都为东环大道一侧带来新的期待。
这也是十余年来，这座城市在价值端的再度东移。
2000年前后，洋气的椒江商业街
带动过东环大道到机场路一带的发展。
但随着中央商务区、四号路等区域的开发，
城建西移，城东逐步平淡。
此前欧尚周边14000元的房价还只是一种单盘的破局，
当下从台州一号再到本宗云港东地块，
再到更东面规划打造的创新区。
这是一条连贯的板块链，
也是对传统碎片式地缘认知的再度碾压。
不管人们愿意与否，
很多时候，
一座城市都是在资本的强势推动下
发生着各种改变。
当然，还要谈谈几个看点和期待。
在房价高预期的情况下，
本地购房者是否能消除地缘隔阂？
能否有足够多的外围购房者选择市中心置业？
未来客户是自住的多还是纯投资的多？
开发者的产品设计是否能带来溢价效应？
还有，周边界面，以及城东，
在未来两三年内能否发生明显的改善？
市中心必然会越来越好，
但如果土地市场消耗了过长时间的预期，
那么是价格全面普涨，
还是豪宅定价为王？
供求端会如何变化？
房地产的市场，有高有低，
一切的价值都要回归城市本身，
潮退之后的精彩，才是人们想要的未来。
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