03.29 不動產傳承中的稅收政策與“薅羊毛”策略房產頭條網

2018-03-29 21:06:41 律途使者

中國人對於房產的感情不必多說，富者田連阡陌，有錢購買房產的傳統自古有之。賺了錢該投資到哪裡去呢？一般來說，房地產投資是必不可少的項目。試問為何？那少不了一個重要因素：

投資回報率。

以房價網中顯示的北京海淀區房價為例，2016年1月份平均房價60698元/平米，2018年1月份平均房價83210元/平米，投資收益率高達13.7%，若以兩年來海淀區房價最高點時的92747元/平米計算，收益率更是高達15.3%。

這是個什麼概念呢？房地產開發企業土地增值稅核定徵收時，原則上以其收入的5%作為計稅依據，即經過財政部門和稅務部門測算，房地產開發企業的平均利潤率是5%。

但你要知道，他們的測算樣本是在收益率排名靠前的企業中選取！持有不動產的你是不是要暗自竊喜呀！

持有的房產總是要轉讓的，三種主要房產轉讓方式是出賣、贈與、繼承。國家為了讓我們銘記她對我們的愛，就在轉讓不動產的過程以“稅”的方式展現，愛的形式有個人所得稅、增值稅、印花稅等等，咱們今天就來談談個人轉讓住房具體的納稅情況。其中稅收優惠政策涉及每個普通民眾的切身利益，尤其值得我們每個人關注。

一、個人所得稅

根據個人所得稅法的規定，個人出售自有住房所得款項應按照“財產轉讓所得”項目徵收個人所得稅。應納稅所得額計算方式為：轉讓收入額—財產原值（購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關稅費）—合理費用（住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用），稅率為20%。如果房屋原值無法計算，則可以按照房屋交易價格的1%計算。

有沒有辦法規避個稅呢？當然是有的！尤其對於想要把房產傳承下去的富豪們來說，這種避稅方式十分簡單：就是把個人所有的房產贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，通過繼承、遺贈方式取得房產同樣是不徵收個稅的。

二、增值稅及附加

個人轉讓購買的住房按照購買年限時長和區域享受不同的稅收政策。購買普通住房兩年以內轉讓的不享受任何優惠，按照（全部價款和價外費用）÷（1+5%）×5%

計算增值稅額。如果購買兩年以後再出賣，則在大部分地區都是免徵增值稅的。

作為我國經濟領頭羊的北上廣深地區則有條件的適用這一優惠政策，即只有普通住房可以享受這一政策。

何為普通住房？我們先說什麼是非普通住房——房屋價格在基準價或政府指導價以上，面積超144平且容積率小於1的住房。除此以外的均是普通住房。特別的愛給特別的你，對於北上廣深的非普通住房，即使購買超過兩年再出賣，仍然要徵收增值稅，計算方式為：（全部價款和價外費用-購買住房價款）÷（1+5%）×5%。

附加稅是以增值稅為基礎進行徵收的，有城市維護建設稅、教育費附加地方教育附加。其中納稅人所在地在市區的稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。教育費附加率為3%；地方教育附加為2%。

再回到本文核心內容，如何“薅稅收羊毛”——對於無償贈與、繼承、遺贈等轉讓方式是免徵增值稅的。

具體包括以下情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

三、土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規定：對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。暫免的意思就是說，我可以徵收，但我現在寬宏大量不予徵收！既然不徵收，在轉讓住房時自然不用考慮土地增值稅的事情。不過，可以肯定的是，即使將來對此種情形徵收土地增值稅，以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為，也無需繳納土地增值稅。

四、契稅

契稅是房產出賣環節唯一一個只有購買方承擔的稅種，因此，當個人出售住房時，出賣人無需繳納契稅。對於以上稅種，一般贈與行為是不予徵稅的，但該稅比較特別，即使是贈與獲得，受贈人仍然需要繳納，計稅依據按照房屋買賣的市場價格核定，稅率在1%-3%之間，具體稅率如下表。

買方契稅稅率

房產狀況

90m2以下（含）

90m2以上/非普通住房

首套房

1.5%

二套房

北上廣深：首套房契稅政策同上;二套房和非普通住宅，契稅為3%。

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此外，即使是通過繼承方式獲得的也不一定就免稅哦。只有特定的繼承人才有資格享受免稅政策，這些人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。