吹牛也要有個度。
自以為眾人皆醉我獨醒，沒想到其實自己才是最傻的！
怎麼辦？打碎牙齒肚子裡吞，臉上還得強撐，撐不住只好幹回老本行，最後還得說一句。
“真香！”
這說的不是別人，正是好幾年前拼命捨棄自己“地產開發商”屬性的——花樣年。
大灣區的人，多少都聽過花樣年。
即使沒住過花樣年的房子，也聽過花樣年的物業。
還有不少人對花樣年好感滿滿：
“我跟你說，我家那小區，公區設施又重裝了一遍，可漂亮呢！”
呵呵。
換來的只有業內人士的一聲冷笑。
要說花樣年，這房企著實不小。
1998年，在深圳起家。在當時，這是未來最有前途的城市之一。
一開頭就是大場面，花樣年野心不小。
路也越走越好，依託廣東省，走向全國。從2009到2012年，花樣年快速發展，銷售額從37億增長到80億。
然而，騷操作來了！
2013年，花樣年居然開始全面轉型了！
“請不要再叫我開發商，誰再叫我，我就跟誰急。”花樣年總裁潘軍這樣說。
不叫你開發商？那叫你什麼？
答案來了。花樣年把房地產丟一邊，主要精力轉向了物業，要做“社區服務商”，美名其曰為拋棄重資產，轉型輕資產。
理由是什麼？
存量時代來到！國內房地產市場增速越來越低，社區物業市場勢頭起來了！
花樣年通過物業平臺“彩生活”提供物業管理、工程維修、社區養老、金融、旅遊等服務，搶佔先機。
轉型到底對不對？時間來告訴你。
從2012到2016，房企都在大肆擴張。恆大、融創、碧桂園等等，大踏步狂奔，規模一擴再擴，賺的盆滿缽滿！
看看老許，那洋溢著笑容的臉，是不是很開心？
那些年，這些房地產巨頭全都笑眯眯的。
花樣年呢？
也算是笑，在向輕資產轉型的過程中，它發展的還可以。
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2014年，花樣年旗下物業公司“彩生活”登錄港交所，成為內地第一家上市物業公司，也是全國乃至全球物業管理面積最大的物業公司。
來看看它的業績表現，從2012到2016，五年期間，收入和利潤分別從1.97億和0.43億增長到13.4億和1.8億。
增速很快，但是，體量還是太小，掙不了什麼錢。
和地產開發業務動輒幾十億上百億的增長比起來，不算個啥。
當然，物業服務和地產開發業務相比，也是有優勢的。
傳統房地產開發業務，利潤確實高，但是槓桿高、風險高、節奏快，非常累。而花樣年
以物業服務為主打的輕資產雖然利潤低，但是風險也低，現金流很穩定，比較安逸。物業嘛，是一個細水長流的過程，只要管理的小區越來越多，那麼後續躺著就能收錢。
但事實是這樣嗎？
有點規模的地產商，幾乎都有自己的物業公司，大地產商更不必說，肥水豈能流入外人田？
萬科、龍湖就是以物業服務質量優異而聞名的。
這種局面導致物業服務市場非常分散，地產商佔據強勢地位，我開發的樓盤我自己管！
所以，“彩生活”只能承接母公司花樣年和其他小地產商開發的物業，整體檔次偏中低端，盈利能力非常一般。
平安證券研報顯示，2018年物業行業十強市佔率為11.4%，百強市佔率也不足四成，管理規模最高的彩生活市佔率僅1.7%。
從絕對數字來看，“彩生活”是全世界管理規模最大的物業公司，看似很厲害，但從市佔率來看，還很弱雞！
那幾年，花樣年前前後後收購了一百多家小型物業公司。
小物業公司服務的小區有個特點，那就是檔次較低，房屋質量普遍不太行，業主投訴太多。
這一接收就傻了眼，總不能砸自己的牌子吧。花樣年不得不給這些收購來的物業公司“擦屁股”。
園林有問題？砸了重裝！
公共設施不太好？繼續重裝！
這改來改去，“彩生活”快變成建築公司了，這還是輕資產嗎？好像又有點重了？
結果是：從2014年上半年至2018年上半年，彩生活的毛利率不斷下滑，依次是66.1%、73.9%、44.3%、45.5%、35.3%。
市佔率上不去，盈利能力還下滑，兩邊被打臉，確實有點疼。
要是花樣年繼續把物業作為核心業務，那咱們這篇文也就不用寫了。
2012年花樣年銷售額為80億，2016年是122億，增長緩慢。
同期銷售額差不多的陽光城，2012年是73億，2016年則變成了487億。
兩相對比，差別太大了。
同樣是在2009年上市的龍湖和恆大，前者2016年銷售額為881億，後者剛剛超過成為新任“宇宙第一大房企”。
還有同處深圳的龍光地產，晚於花樣年赴港上市，2016年合約銷售額約287億，是花樣年的近三倍。
眼看著其他地產公司，一個個借勢飛黃騰達，吃香的喝辣的，花樣年動搖了。
2017年初，花樣年變了——重回傳統房地產行業。
這一次，換了個說法，叫“輕重並舉”，表面上物業和地產開發業務並重，但實際情況是拋棄物業，擁抱地產開發。
2016年合同銷售額122億，2017年201億，2018年301億，2019年362億，飛速增長。
呼，業績終於回來了，花樣年鬆了一口氣。
然而，還不夠！
2018年四季度，花樣年的創始人曾寶寶重出江湖，喊出了“2020千億”的口號，並且在今年1月正式擔任CEO一職，從幕後回到臺前。
當房企定下“千億”目標的時候，幾乎必定有一個“標準動作”！
挖人！
那些已經成功跨過千億門檻的房企，幾乎都通過引進不少明星高管來完成跨越式增長。
近的有華夏幸福、中梁地產、祥生地產、新力地產等開出幾倍薪酬吸引人才，遠的有萬科2000年從中海地產挖來50位業務骨幹的“海盜計劃”。
最高調的是：南京起家、深耕大江蘇的弘陽地產，為了在2020年衝擊千億，18年初從旭輝、新城、泰禾等黑馬房企，花重金一口氣挖來張良、蔣達強、羅豔兵、鄂宇等10大明星高管。
這樣的超大手筆，一舉震驚滬寧房產圈，成為新晉“網紅房企”！
花樣年也是同樣。
為了把控人才質量，曾寶寶親自面試各位候選人。分別從雅居樂、旭輝、中建、東旭鴻基等地產公司挖來了張惠明、郭峰、陳新禹、趙英華等數位高管，為“千億”保駕護航！
從19年初開始，一年不到，COO、CPO、CFO、北京和深圳區域總裁等，換了一大片。
“飆”就一個字！
創始人終於坐不住了，開始親自出手，顯露實力。
當然，對花樣年來說，它在地產上的底子還是不錯的。
截止19年6月底，花樣年的土地儲備有3320萬平方米，全部建成房子後銷售額可達5500億元，2019年銷售額才362億，非常充足。
其中一二線城市佔比超過90%，粵港澳大灣區佔比超過50%，城市佈局很好，需求紮實。
現在，有人、有糧，千億到底能不能拿下？咱們騎驢看唱本——走著瞧！
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