來源：樓市新觀 2020年02月28日 07:56
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2019年公認是過去三年樓市“最艱難的一年”，很多專家甚至稱這是“過去十年房地產最差的年份”，因此去年底在預測2020年樓市走勢時，絕大多數專家都不謀而合地認為，2020年絕對會有不一樣的“驚喜”。但誰曾想飛來了一隻黑天鵝，2020年初樓市便迎來“至暗時刻”。
“至暗”體現在四個方面：第一，樓市被按下“暫停鍵”。“暫停經營”下，直接導致超過95%的城市新增房源遭遇“0成交”；第二，機構測算2020年一季度，如果按損失50%的銷售額計算，一季度房企將損失14398億元。開發商的“傷亡”有多慘重有目共睹；第三，今年僅過去四十多天，但全國已有近百家開發商破產。按照這個破產速度計算，全年破產開發商會超過600家，這將創下近20年來的最高紀錄；第四，今年前兩個月房企融資方面更是暴跌86%，未來更多的中小房企，可能失血“猝死”。
明眼人都能看得出來，這場風波下，最受傷的還是地產開發商。原因很簡單，對於購房者而言，頂多是延遲幾個月的購房計劃，影響微乎其微。但是對資金週轉要求較高的房企卻不一樣，堪稱致命一擊——一有高額負債要還，二沒有資金迴流，三更難借到錢，多重夾擊下，很多房企沒等來“春天”，就斃死在了“寒冬”。
有人可能會反駁說，說開發商艱難都是託，沒看到最近一段時間各方的動作都很大嗎？地方給調控“鬆綁”，甚至有人給開發商拿地開各種“綠燈”，更有人給購房者“送錢”，強硬催生購房需求，更不要說僅僅一個2月份央行就降了兩次息，合計釋放的資金流動性超過萬億。這種種做法，歸根結底是變相“救市”，在幫開發商解圍。開發商還沒“難過”一點就開始哭天喊地，過去那些年瘋賺的時候怎麼沒見他們哭窮過？
平心而論，這一次和以往任何一次都不一樣：首先，開發商是真的艱難，尤其是不受保護的中小房企，融不到錢都揭不開鍋了。不止小房企，其實頭部房企也難逃這場風波的巨大沖擊。更不要說今年開發商還有海外、境內以及信託等累計1.5萬億的債務要償還。業內專家直言，這樣的形勢再持續兩三個月，恐怕超過半數的房企都會“死掉”。這可不是危言聳聽，是針對房企的債務和現金流分析得來的結論。截至目前已有近百房企破產，這更絕非兒戲。
所以我們看到，最近一段時間以來，房企都放低了姿態，宣佈降價“投降”了。尤其是某品牌全國613盤齊降價25%大讓利搶收，更是人盡皆知。後續更引來十數家房企跟風模仿，我們預計的1個月以後的房企“打折潮”，竟然提前開啟了。
有人可能會說，敲骨吸髓以榨取利益為己任的商人可能降價便宜購房者嗎？他們又不是慈善家。這種質疑很有道理，但我想說的是，這也分情況，腰包鼓鼓囊囊不愁錢的時候，自然不會輕易降價賣房，恨不得捂盤惜售到天荒地老，賺最多的錢，但是現在情況不一樣——現在樓市銷售仍處於半停滯狀態的情況下，資金回收就面臨壓力。款回不來，還談何生存呢？
其實不止新房降價賣不掉，二手房市場更是千瘡百孔，有人降價50萬，都難覓接盤俠，流下了悔恨的淚水。根據房媒報道，海南陵水近一個月房價出現了大幅縮水，去年底還是3萬/平的房子，新年過後業主就掛出了2.5萬/平的“跳樓價”，降價幅度高達17%。拿一套100平米的房子來計算，短短一個月這套房子的市值就縮水了近50萬。
降價投降，購房者就一定會買賬嗎？非也！
房企這邊誠意滿滿，購房者那邊又是何態度呢？答案恐怕讓開發商開心不起來。58同城、安居客報告顯示，開發商緊急開闢的第二戰場“線上售樓處”幾乎成了擺設，購房者“賦閒”在家，不管你多美的主播、多花哨的文案，他們就是無動於衷，冷靜得可怕；幸福裡近期開展的針對10000多名購房者的問卷調查顯示，在一季度及今年年內有置業計劃的購房者中，六成以上表示，由於目前市場形勢並不明朗，自己的購房計劃將延期3個月以上；貝殼研究院的數據同樣如此，6成以上購房者亦在樓市按下“暫停鍵”的時候，也一起收起了購房打算，而且是任你如何刺激都無動於衷的那種。
這給今年的房價走勢定下了何種基調？降價，降價，再降價！
在昨天的文中我說得很清楚，現在是賣方這端有求於購房者，而不是購房者有求於他們。在這種情況下，任何套路都沒用，唯有降價這一條路真實有效。不買房購房者可以住在農村老家，甚至是租房住，但你開發商和緊急需要資金的炒房投資客能等得起嗎？一句話說白了就是，樓市按下暫停鍵，購房者在家暫停，售樓部暫停，可是開發商們的鉅額債務卻不會暫停。現在對於開發商來說，就是現金為王的時代，誰手裡有錢，誰的資金充沛，誰就能熬過這個困難時期並絕地反擊；沒錢，拿不了地不說，連人員工資和到期負債都償還不了，還談何繼續經營，談何擴大規模？
當下是購房者的最佳購房時機嗎？個人認為不是。我們預計接下來，房企還有一波接一波的“降價潮”，這波降價潮目前只是試探，接下來便是貨真價實的讓利於購房者，因為現在市場還未恢復常態，所有的促銷行為都可以看作是大餐前的“開胃小菜”。一方面，房子賣不掉，房企的資金壓力還在加劇；另一方面，真正的償債高峰期還未到來，年中年末是債務集中兌付期。
房價允許跌多少？兩位大佬“交底”
孫宏斌和潘石屹一直都是房地產界的焦點人物，他們現在的經營模式雖然大相徑庭：一個激流勇進，各種買買買，爭做地產一哥；一個卻見好就收，過去三年一直在籌劃撤離，變賣了不少地產業務，而且還做起了包租公的生意。但不得不說，他們都是地產界的領軍人物，在“房價能降多少”這個問題的看待上，他們二位的觀點幾乎一致：
過去三年孫宏斌不止一次強調過，本輪調控的威力不可小覷。在去年的業績發佈會上他直言表示，對房地產行業長期看好，但對短期調控鬆綁不存在妄想，融創已經在做過冬的準備了，未來兩年都不打算在公開市場拿地。至於很多人關心的“若房價下跌地產商能承受多大的跌幅？”孫宏斌也曾交了底：假如整體房價跌了30%以上，我們就都死了。
無獨有偶，地產大佬潘石屹也曾經說過，我們能夠允許的房價下跌底線就是20%，超過這個底線，很多開發商就不復存在了。原因很簡單，現在很多人購房採取按揭的方式，房地產上面積累了大量的槓桿，因此房價如果跌太多，會引起金融系統的風險，因此房價不能跌太多。
兩位大佬對房價最大跌幅都“交了底”，是否意味著購房者可以按照這個降幅來衡量未來的房價走勢呢？答案是否定的！我們雖然吃定了房企接下來會選擇降價促銷換取回款，但是不得不說，期待房價一夜大幅度下跌，是不現實的。
首先，現在的行情已經不允許中國的房價出現大漲大跌，因為既不符合政策導向，也不符合市場規律。我不止一次告誡過大家，調控的真實目的是穩樓市，而非降房價，需知我們能用的降房價招數有一大堆，但是就不可能有這樣的招數存在；其次，正如兩位大佬所言，房價真的跌這麼多，我們所有人的日子都不會好過，尤其是中國經濟，會被拖入無底深淵。更不要說房地產關聯著數十個產業，牽一髮而動全身，所以穩才是它最好的歸宿。
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