明天或以后
涨，再涨！
从武汉这样的新一线城市来看，近十年都在大涨！近两年在小涨！
昆明这样四季如春的城市，不太会跌！宜居！
武汉找房君刘总
从今年开始，起码最少还有5年上涨空间！在昆明房价上，我比较有发言权。首先，我是81出生的土生土长的昆明人，亲眼见证了昆明城市发展。其次我母亲是老牌地产——中房公司的职工，在体制内率先尝到了地产红利的甜头。再次我虽然工作不太稳定，但在接触的众多人中，也比较看好昆明房价升值空间。我家买房比较早，在我19岁，也既2000年高中毕业，家里就有6套房，2012年卖了一套董家湾冷冻厂对面的房子，实际有100多平米比房产证上的面积要大。2011年在成都青羊区东坡北二路买了套小公寓，在2017年成都晋升新一线城市之前卖了，不得不说是卖亏了。但从2000年到现在2019年，相对来说整个西南的房价都没有太大的涨幅，对比工资和物价，近二十年房价的这点上涨空间微不足蹈。特别是现在一带一路政策的实施，昆明独特的区域位置和特殊的气候环境，均价才1万出头，在外省人眼里简直就是白菜价。即然房价近二十年来对比通胀就没涨，还有很多人为了气候的舒适和农产品的便宜愿意花钱来买房。特别是现在政策也对西部城市有所傾斜，那么多地产商在昆明纷纷拿地，这房价哪有不上涨的道理？因此我很看好昆明未来5年的楼市发展！
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小菜对昆明房地产未来前途充满信心！做出这样的判断，主要是基于以下这些想法，拿出来跟大家分享，权作是探讨和交流。
第一、为什么对昆明房地产未来前途充满信心？
（一）主要原因：先分析直接影响昆明房地产发展的4大因素，看看为什么昆明房价一直在涨？未来昆明房地产为什么会信心十足？
01、土地成交火热，市场对未来房价信心十足
我们看新闻都知道，2019年昆明主城区土地成交火热，共卖了327宗土地，成交土地面积17463亩，成交金额883亿元，比2018年增长55%，创近年来新的土地成交记录。
A、买家实力强劲
2019年，全国销售榜TOP20房地产公司全部进入昆明市场，而且出手大气，拿地积极。这些公司可都是品牌公司，不但资金雄厚，还掌握大数据，他们都敢下注昆明市场，说明他们对昆明未来房地产充满信心，对昆明未来房价充满信心。
B、溢价率高
据中国指数研究院数据显示，2019年，昆明土地成交溢价率7.17%，溢价率最高的144%；在327宗成交土地里面，有47宗土地溢价成交！说明土地交易竞争激烈，房地产公司拿地成本被抬高。
C、楼面价增高
有的公司拿地楼面价3000多元/平米，有的8000多元/平米，最高的是宝能拿滇池草海5号地4宗土地，住宅用地楼面价15923元/平米，是目前最高楼面地价。
房地产公司拿地成本价提高，加上建筑、人工、资金成本、管理费用等，那未来这些土地上开发的商品房价格肯定就很高。比如楼面价15923元/平米，还只是土地成本，再加上前面说的那些成本，房价必然会超越2万/平米才能卖，不然就要亏本。
土地成交火热，房企拿地积极，显示大品牌、专业房地产公司对昆明未来房价充满信心！既然全国知名房地产“专家”都敢真金白银地下注昆明市场，而不是嘴上说说，那我们吃瓜群众当然也应该有信心才对。
02、商品房供应量大，但销售迅猛，库存有限
A、供应量大
据昆明房产信息网消息，2019年，昆明主城区共发放了570张商品房预售许可证，比2018年多发了194张。全年新增商品房预售面积2035万方，比2018年多了708万方，增长53.35%，供应量很大。
B、销售迅猛
克而瑞调研数据显示，2019年，昆明主城区商品房成交面积1570万方，同比增长20.24%，成交均价同比上涨3.02%；月均销售面积131万方，全年中，11月销售面积较低，仅80.21万方。
C、库存去化周期短
按2019年11月销售面积测算，商品房去库存需要8个月；按月均销售面积测算，去库存仅需4.9个月。
供应量虽大，但销售太迅猛，商品房库存没有压力！相反，如销售进度保持，短期内还有库存不足，房价上涨风险。
03、房价指数稳中上涨
A、国家统计局指数
2020年1月16日，国家统计局发布了2019年12月全国70个大中城市商品住宅销售价格指数，昆明新房销售价格环比下跌0.3%，结束了连续41个月上涨行情，成为12月全国16个房价下跌城市之一。同比2018年12月，昆明房价上涨11.1%，幅度不小；这个单月下跌0.3%就显得没有“诚意”，“毛毛雨”而已。
B、中国指数研究院数据
过去10年（2010-2019年），中指院数据显示，昆明房价整体呈稳中上涨趋势，昆明房价低于全国百城房价，有以下特点：
（A）2010-2017年，昆明房价横盘（房价滞涨），用时7年，房价整体稳中小跌，房价波动还算稳定；
（B）2015年6月-2017年1月，昆明房价小幅下跌，总跌幅6%；
（C）2017年2月起，昆明房价连续上涨，直至2019年8月，总涨幅37.59%；
（D）2019年9月起，昆明房价开始下跌，总跌幅0.54%；
（E）昆明房价走势与全国百城房价走势趋同，但昆明房价低于全国百城房价，差距约37%，昆明房价基数偏低。
两项房价指数，采用的统计方法和数据来源不同，得出的结论不尽一致。但整体趋势都能反映出昆明房价客观的走势，具有很强参考价值。
04、楼市政策长期稳定，给了房地产健康发展环境
A、楼市调控政策长期稳定
对城市房价影响最大的是地方政策，在这一点上，昆明房地产调控政策是相对稳定和宽松的，给了昆明房地产健康稳定发展的外部环境。
过去10年，只有2011年限购令杀伤力最强，对昆明房价产生了极大的抑制作用；虽然后来重启区域限售和针对外地人买新房的限购令，但都相对宽松，没有对整体房价走势产生拐点影响。
中央层面“房住不炒”，依然在昆明是适用的，区域限售和限购就是例证。但“稳房价、稳地价、稳预期”也重要，昆明“因城施策”很好地把握了这个调控度。
B、金融政策稳定
过去10年，除了2011年限购令实施期间，银行配套实施限贷令，强制对有住房贷款记录的人禁贷以外，没有再出现过如此严厉的楼市金融政策。
去年10月起，住房商贷换锚LPR，前后贷款利率虽有调整，但总体利率上浮不大，首套整体上浮了约0.5%，二套整体上浮了约0.2%，衔接工作平稳过渡。
随着今年1月央行全面降准，释放8000亿，充实了商业银行信贷资金，预计节后商贷利率下浮概率大增。
（二）次要原因：再分析间接影响昆明房地产发展的3大因素，看看为什么昆明房价过去在涨？未来还有信心涨？
01、清晰的城市定位，高大上的前景目标
A、城市定位
在“十三五”规划纲要中，国家确定了培育20个战略城市群目标，并在2016年开始实施。后来有所调整，将5个国家级城市群调整为2个湾区经济圈和3个国家级城市群，其他不变，即9个区域性城市群和6个地区性城市群。
2017年，总理在政府工作报告中首提“湾区经济”理念，并开始构建、实施粤港澳大湾区规划；随后，又规划并实施了杭州湾大湾区；直接将珠三角和长三角城市群发展理念提升到“湾区经济”高度。
基于发达国家城镇化进程及总理“湾区经济”理念，云南拟将滇中城市群发展理念提升至滇池湾区高度。
不管是滇中城市群，还是滇池湾区规划，昆明都是当之无愧的核心！在云南省内城市中，昆明就是唯一的老大，必将是政府、社会和个人重点投资和发展对象，独得“恩宠”。
B、前景目标
昆明是省会，云南唯一的政治、经济、文化、教育、金融中心，2019年商业魅力城市排行榜新晋一线城市。
这个城市地位，意味着昆明不仅是全省4830万人迁徙的首选城市，也是全国其他地区人口迁徙的参考城市。
基于泛亚高铁规划和中国高铁战略，昆明又是泛亚高铁国内起始站之一，未来规划是面向南亚、东南亚区域性国际中心城市，目标是引领构建针对南亚、东南亚的“泛亚经济圈”。虽然这片都是些“穷朋友”，比不上东亚的日本和韩国，但多些朋友，路总会好走些。
C、招牌效应
最近规划并实施的昆明自贸区、中国大健康产业示范区和国家植物博物馆三大招牌，具有一定的吸附效能，加速了房地产进一步发展。
比如，基于大健康产业示范区规划，昆明成功吸引了全国众多知名企业入住，并参与建设，像恒大集团的昆明恒大文旅城就是典型代表。
02、持续的经济发展和人口增长
A、昆明经济持续向好发展
2019年，昆明GDP预计6400亿元，增长7.5%左右。
2010-2018年，昆明GDP逐年增长，增长率有4年超过10%，有5年超过8%；昆明经济平稳健康发展，占据云南经济绝对老大地位。
图表来源；历年政府工作报告数据整理
城市经济强劲发展，带来居民收入稳定增长，全市城镇人均可支配收入逐年在增长，增幅均高于8%。
城市经济稳定发展，就业机会就会增多，能吸引更多人口流入，新增更多购房需求，也就推动了房价上涨。
图表来源：历年政府工作报告数据整理
B、昆明人口持续流入
截止2018年底，昆明常住人口685万，新增6.7万；城镇常住人口499.02万，新增10.3万；城镇常住人口占比72.85%（城镇化率）。
从经济发达国家城镇化进程看，城镇化率超过70%，城市发展就会从高速发展步入深层次、重点发展阶段，这为昆明城市发展迎来机遇。
为什么这么说？
72.85%意味着自身人口城镇化将越来越难，要进一步提升城镇化率？就需要吸引外来人口，需要去“抢人”来增加“分子”数额。
我们看到，这个问题在发展较快的城市，已经提到议事日程，并已有应对策略，比如武汉等城市，2017年就开始“抢人”了。
为什么要“抢人”？
武汉城镇化率在2017年就已达80%，随着经济发展，刘易斯拐点必然到来，农业人口向非农产业转移就会出现拐点，农业人口进城就会越来越少，最终还会枯竭；要持续推进城镇化，就必须要“抢人”来补。
当然，提升城镇化率只是各大城市实施“抢人”战略的目的之一。
因此，我们看到，2019年昆明放开了主城四区租房落户限制，更多是落实国家倡导的房屋“租售同权”政策，但也有吸引人流的政策效果。目前看，过去9年，昆明年均新增城镇常住人口都在10万以上，没有“抢人”的紧迫感。
但人无远虑，必有近忧！随着昆明经济刘易斯拐点来临，昆明未来城市发展，可能还是会有人口不足问题。
持续稳定的人口流入，为昆明房地产发展带来了稳定的购房需求，也就进一步推动了昆明房地产发展和房价上涨。
C、昆明房价收入比适中
国际上有个判断城市房价是否合理的标准，叫房价收入比，也就是房价和居民家庭收入的比值。
联合国发布的房价收入比标准是3-6，也就是说一个居民家庭3-6年的收入可以全款买一套房，那这个城市的房价就是合理的。比值高于3-6，说明房价偏高，居民幸福指数低；比值低于3-6，说明房价很低，居民幸福指数高。
据123网讯，2019年全球房价收入比情况，中国房价收入比29.09，排世界第一；日本11.4，排世界第49位；美国3.5，排世界第90位。
另据上海易居研究院《2019年上半年全国50城房价收入比报告》显示，昆明房价收入比10，排第36位，偏高于国际标准3-6，偏低于深圳36.1、北京24.9和上海24.6。
在西南地区城市中，成都房价收入比10.4、重庆10.2、贵阳10.8，昆明10最低。也就意味着，昆明居民家庭奋斗10年，就可以在昆明全款买一套房。
昆明房价收入比在西南地区城市中处于垫底位置，一方面对吸引西南地区人口有积极作用；另一方面也说明昆明房价基数在西南地区城市中，还处在低位水平，还有进一步上涨空间。
03、其他特殊因素
昆明被誉为“春城”和“世界花都”，拥有温润的气候，冬天不冷，夏天不热，花卉产业发达，气温宜居，尤其对东北和西北地区人士，具有较强吸引力。
据本地多个售楼处和各大中介反映，东北和西北地区来昆购房养老的特别多，东北以黑龙江和辽宁人士居多，西北以新疆和宁夏人士居多，置业地以呈贡区为主。
第二、如何看待昆明房价和本地购买力问题？
很多条友都反馈说，昆明工资收入就那么点儿，房价还那么高，以后房价怎么能维持？未来房价还涨得上去吗？会不会跌？小菜说下对这些问题的看法。
先说一个段子，说房价就像美女的bra，后面就一根线拴着，看着挺不结实的，感觉随时都可能会断，然后不就羞羞了吗？担心它断的人很多，盼望它断的人也不少！但望眼欲穿，不管美女怎么跳，怎么活动，大家都只能看见波在动，等不到衣服掉下来。
其实，多地的房价也是这个道理，看着“不结实”，危险也是有的，实际上都很安全。从房价收入比看，昆明比值10，深圳36.1，但深圳房价涨幅仍然很高，因为大湾区规划，未来还会涨。
目前，政策在调控，房价涨幅已经收窄，2018年全国100城房价涨幅5%，2019年全国100城房价涨幅3.34%，而之前几年涨幅都在两位数（中指院数据），多数城市房价现在都在横盘、滞涨。
政策目标是减缓房价上涨速度，让经济上来，让大家的收入上来，让房价等一等大家的收入。说白了，如果拿今年的收入去买2015年时候房价的房子，甚至买2010年时候房价的房子，你还会觉得贵吗？政策就是这个意思。
但经济在向好发展，通货膨胀就不可避免，物价就不得不上涨，收入也会涨，房价不能不涨，只能限制涨幅。因此，即便有政策调控，也不能完全限制房价涨，因为这有客观经济规律在起作用，人不能完全违背规律，这就是房价指数反映的稳中小涨。
本地居民家庭多数都有房了，多的还有好几套，甚至更多套，而房价上涨对这些居民家庭新购房是没有影响的，因为以房换房不会吃亏；没有住房的本地居民占比很少，因此，多数本地居民家庭购买力是没有问题的。
购买力有问题的，更多是新流入人口和高校毕业生。城市房价过高，对于这两类人群新购房影响很大，但解决办法也有，比如延缓购房时间，等钱攒够；或者选择小户型、老房子、郊区房子，也能解决购房问题。
因此，在房屋类型、价格很齐全的今天，不同购买力可以买不同的房子；房价上涨不会因为部分群体购买力不济而放缓脚步。
第三、昆明房子该怎么买？
01、要用发展的眼光看昆明房价走势
2009-2018这10年，经测算平均通胀率6.59%；而昆明房价（安居客09年和18年房产均价测算）同时期上涨幅度69.67%，年均涨幅为6.97%，差距0.38%，非常小。
也就意味着，经济在发展，通货膨胀就不可避免，物价就得涨，房价是物价的一种，自然也会跟着涨。
通货膨胀除了推高物价，推高房价，也在带动居民家庭收入上涨。从上面2010-2018年昆明城镇居民家庭可支配收入及增速表看，每年增速都高于8%，这个增速跑赢了通胀率，也跑赢了房价增速，未来趋势大概率也是这样的。
只要收入增速高于房价涨幅，并且自律储蓄、合理理财，房价上涨其实是不用怕的。
02、刚需族
地价在涨，房企拿地成本飙升，以后开发的房子起售价肯定会涨，加上商品房销售迅猛，库存不足，城市规划前景好，调控政策宽松，昆明房价长期内都看涨。
对刚需族而言，需要就买，有钱就买，合适就买，等待没有意义。
03、投资客
小菜很支持国家“房住不炒”政策，但人的本性都是逐利的，资本也是逐利的，加上民间资本投资渠道狭窄，房子仍然是民间资本难得的稳健投资品，昆明楼市也不会缺少投资资金身影。
从2019年全国TOP20房企系数入昆出手拿地看，市场和房企对未来昆明楼市信心十足！土地溢价成交多，楼面地价被抬高，必然会传导到今后1-2年内新开楼盘房价上，这些新房售价肯定就比现在新房售价高。
因此，买下现在楼面地价较低的土地开发的房子，等去年溢价成交的土地开发的房子上市，那现在买的房子价格大概率就会跟着涨。
房坛法菜
要了解昆明的房地产发展前途。首先要分析一个城市的两项关键指标，即人口和经济发展水平。对于昆明这个城市的人口应该问题不大，主要变数在经济。
对于昆明的印象，这座位于西南边陲的城市，三面环山，享有“春城”美誉。长期以来，由于交通不便，对外交流不畅。整个云南省都是以矿产和烟草，包括旅游为支柱产业，经济相对不发达。近年来，经济增速较快，2017年，GDP增速10%，名列城市增速前茅。
对于昆明未来的房地产，还是保持较为乐观的态度。主要有五点原因：
1.旅游产业的快速发展，带动经济发展。这主要得益于人们经济生活水平的提高。随着昆明与北京、上海、广州等地的高铁开通，旅游资源尽显经济发达地区人们面前，对解决当地就业和第三产业转型升级大有裨益，从而促进昆明的经济发展。
2.品牌房企入驻，提高产品溢价。目前，国内大多数品牌房企纷纷进入昆明，无论对土地市场，还是产品品质，甚至是经济发展，都带来重要影响。高地价，势必影响到房价，高品质，意味着更高成本，水涨船高，房产价值提升也是自然而然。
3.城中村改造回升势头，价值有待进一步释放。由于地形原因，昆明主城区的土地资源极其有限。挖掘土地资源变得异常困难。一些老旧城中村虽然逐步推进中，但涉及各方利益分配，难度较大，且周期较长。这也意味着开发成本高，对于商品房定价有提升影响。
4.特殊的地理位置铸就特殊的机遇。昆明作为西南边陲重镇，是南亚、东南亚重要的门户城市。随着一带一路和海上丝绸之路战略的实施下，昆明作为门户城市的战略地位越发重要。如果说，让云南人又爱又恨的昆明，在历史上曾作为流放之地的话，那么三十年河东三十年河西，未来的昆明会是一座让你眼前一亮，焕然一新、充满活力之城。
5.人口吸引力。作为省会城市，昆明对周边的人口吸引力还是非常强大的，在2017年百度地图《中国城市研究报告》中，昆明上榜省会城市人口吸引力十大城市之一，由此可见，昆明未来人口增长潜力不俗。
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专聊房君
我个人观点认为，昆明作为云南省会城市，是云南政治、经济、文化中心就不必说了。昆明对于云南来说最大的优势是它集中了云南最好的发展资源和最优良的交通航空网络。由于云南是旅游大省，然而所有的优质旅游地点都分布在昆明的周围地州，可以说是围绕昆明一圈。因此昆明必将是云南旅游的集散中心，加之昆明自身也拥有许多精品旅游项目，以及在整个中国来说都比较宜居气候条件，昆明的短时段住房需求会很大，这是需要大量优质房地产支撑的。除了外来短时段住房需求外，昆明在云南的发展是一家独大的，其城市规模，现代化程度，资源优先权等等都是云南其它城市不能比的，就如成都之于四川。因此，云南其它州市的人都向往着在昆明发展、定居，昆明必将吸收大量云南本地人口来昆。其次前面提到的昆明独特的气候条件，以及算的上比较不错的城市风格，使昆明成为较为理想的宜居养老城市，加之昆明是云南乃至中国面相东南亚开放的绝对桥头堡地位，必然有大量外省人来昆明投资，发展，定居！因此，昆明的房地产还可能长时间处于上升阶段！
素练风华
我是一个在昆明生活了十多年的人，2019年已经剩下一个多月了，从安居客2019年1至11月昆明房价走势图来看，昆明今年的房价是稳步上涨的，均价不到13000，但是昆明9--10月份新开的楼盘，巫家坝片区基本上在20000以上。再加上昆明宜人的的气候和独特的地理位置，所以我个人预计在今后的2到3年之内昆明的房价还会稳步上升。
昆明造价大潘
昆明市的旧城改造还没有结束也就意味着昆明市还将有房地产市场！按照云南的全局来说，昆明市是云南省的省会城市，假如上几任领导没有倒台的话昆明市的经济将会超过贵阳，也没有办法谁让他们沉不住气！本来可以收获更多结果抓了芝麻丢了西瓜！曾经的几百万和现在的几个亿相比真的是小巫见大巫！所以说想一口吃个胖子迟早要撑死！慢慢吃做出成绩来，即得到了名誉又得到了财富，所以进去的人其实都是不够聪明不够明智！只有自由的人才会过得快乐！
晴子酷仔
不要一天盯着房价是涨是是跌。。钢需或改善型住房有条件就买就换。。没条件就努力挣。。人生没得几个十年可等。。等到六七十岁给你套房子住意义也不大了。。就算房子跌到四千一平也有人买不起。。就算涨到二十万一平一样有人买得起。。所以不要等各取所需。。有能力就买，没能力赶紧努力，不要等降价成白菜价或有人送一套给你。。等不起。。。
紫凡秋荷
十年前因为结婚而买房住满五年翻一倍，又换房又涨价，现在多有一套房，我认识的人群都赚了，因为地价在涨，打算今年在换一套，你准备好了吗？
随风6678
目前一年内昆明的房价是在平稳中往上走，昆明属于旅游城市，潜力巨大，未来还是会保持这个趋势！
