<strong>一、房地產金融起源及國內發展原因
1、發展歷程
①20世紀90年代，在30年間開發商的融資渠道主要是銀行，招寶萬金上市，<strong>資本市場融資開始成為開發商融資來源的重要組成部分，但銀行貸款還是占主導地位，70-80%；
②2010年，證監會暫停房企再融資，房企開始關注融資渠道的多元化，<strong>基金、信託、私募、海外發債等；
③2013年，住建部政策研究中心研究顯示，<strong>房地產直接融資所佔比例從2004年的30%上升到40.5%，房地產進入直接融資時代；
④2014年底，房企開始主動敞開懷抱，<strong>迎接保險等金融資本進入，甚至嘗試<strong>與銀行等開發理財產品，緩解資金飢渴，目前關注的如何提供一系列的配套政策，規範和完善此類跨界合作。
2、發展原因
①主觀原因：金融和房地產的結合是房地產發展到一定階段的必然產物，良性促進房地產行業轉型升級力度；
②客觀原因：源於歐美，在中國的發展僅僅幾年時間，近年來，隨著開發商融資難，融資成本高，行業內呈現出“地產窮，金融興”的局面；
目前主要的房地產融資渠道：信託、基金、資管、私募等。
<strong>二、目前開發商金融玩法
<strong>1、深圳星河world，創新“產權置換股權”模式
<strong>①理論：前期對500多家擬上市企業的調研，發現這些企業既缺錢、又缺固定資產，而產權換股權能夠讓這些企業在不變錢的情況下獲得固定資產，星河也在做股權投資，符合自身需求；對高科技、高成長、同時又是高不確定的初創期的企業採用租金換股權，對資本運作前途的企業，它可以產權換股權；
<strong>②操作：“產權換股權”將金融投資和地產運營結合，打破傳統的租賃模式，以園區物業的產權作價、或以現金、+產權換取擬上市公司的股權；扶持中心企業，用基金，用錢的方式培養；用知識培養，包括：星河將與金融機構合作進行扶持，提供股權投資基金、風險投資基金、天使基金、投行在內的直接融資、銀行、小額信貸、金融租賃等在內的見解融資和信用評級、擔保、資金中介等金融中介服務；將引入一些大學的產學研基地，業協會合作。
<strong>③支撐：十大服務體系平臺、投融資平臺、人力資源平臺、科技研發平臺、政策優惠平臺、企業交流平臺、數字化智能平臺、物業經營平臺、企業管家平臺、公共配套平臺、商業配套平臺多能服務平臺；
<strong>④保障：股權投資將成為星河金融板塊中的重點，每年以25%的額度持續投資。
2、<strong>綠地：超級地產轉變為金融控股集團，15年開啟“金融+互聯網”戰略，<strong>推出“綠地地產寶”互聯網金融產品；
3、<strong>萬達：未來萬達模式的升級，本質就是金融集團，髮型REITS，<strong>掌握萬達商業、萬達影業兩大上市公司；
4、<strong>復星：金融資本、產業資本與地產資本的融合，提出“<strong>保險+產業優勢+峰巢城市”，保險集團資金來源，構成了金融到產業、再到地產的三角架構，比如：復地集團、星浩資本等多個資本五代開發平臺；
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