<strong>一、房地产金融起源及国内发展原因
1、发展历程
①20世纪90年代，在30年间开发商的融资渠道主要是银行，招宝万金上市，<strong>资本市场融资开始成为开发商融资来源的重要组成部分，但银行贷款还是占主导地位，70-80%；
②2010年，证监会暂停房企再融资，房企开始关注融资渠道的多元化，<strong>基金、信托、私募、海外发债等；
③2013年，住建部政策研究中心研究显示，<strong>房地产直接融资所占比例从2004年的30%上升到40.5%，房地产进入直接融资时代；
④2014年底，房企开始主动敞开怀抱，<strong>迎接保险等金融资本进入，甚至尝试<strong>与银行等开发理财产品，缓解资金饥渴，目前关注的如何提供一系列的配套政策，规范和完善此类跨界合作。
2、发展原因
①主观原因：金融和房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物，良性促进房地产行业转型升级力度；
②客观原因：源于欧美，在中国的发展仅仅几年时间，近年来，随着开发商融资难，融资成本高，行业内呈现出“地产穷，金融兴”的局面；
目前主要的房地产融资渠道：信托、基金、资管、私募等。
<strong>二、目前开发商金融玩法
<strong>1、深圳星河world，创新“产权置换股权”模式
<strong>①理论：前期对500多家拟上市企业的调研，发现这些企业既缺钱、又缺固定资产，而产权换股权能够让这些企业在不变钱的情况下获得固定资产，星河也在做股权投资，符合自身需求；对高科技、高成长、同时又是高不确定的初创期的企业采用租金换股权，对资本运作前途的企业，它可以产权换股权；
<strong>②操作：“产权换股权”将金融投资和地产运营结合，打破传统的租赁模式，以园区物业的产权作价、或以现金、+产权换取拟上市公司的股权；扶持中心企业，用基金，用钱的方式培养；用知识培养，包括：星河将与金融机构合作进行扶持，提供股权投资基金、风险投资基金、天使基金、投行在内的直接融资、银行、小额信贷、金融租赁等在内的见解融资和信用评级、担保、资金中介等金融中介服务；将引入一些大学的产学研基地，业协会合作。
<strong>③支撑：十大服务体系平台、投融资平台、人力资源平台、科技研发平台、政策优惠平台、企业交流平台、数字化智能平台、物业经营平台、企业管家平台、公共配套平台、商业配套平台多能服务平台；
<strong>④保障：股权投资将成为星河金融板块中的重点，每年以25%的额度持续投资。
2、<strong>绿地：超级地产转变为金融控股集团，15年开启“金融+互联网”战略，<strong>推出“绿地地产宝”互联网金融产品；
3、<strong>万达：未来万达模式的升级，本质就是金融集团，发型REITS，<strong>掌握万达商业、万达影业两大上市公司；
4、<strong>复星：金融资本、产业资本与地产资本的融合，提出“<strong>保险+产业优势+峰巢城市”，保险集团资金来源，构成了金融到产业、再到地产的三角架构，比如：复地集团、星浩资本等多个资本五代开发平台；
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