1.
戰"疫"還在進行中，但生活還要繼續，"一手抓防控，一手抓重建"。因為疫情，很多行業受損，經濟下行。近期，領導強調，"努力實現今年經濟社會發展目標任務"，可能意味著，目標是剛性的，後面的2-4季度，要把一季度失去的"補回來"。所以，各地開啟了"疫後重建"。
每次經濟有困難，特別是有災情或危機，大家自然想到地產。比如，2003年非典、2008年金融危機、2014-2016年（經濟有滑出底線的風險），地產都是"救世主"。去年，經濟就有壓力，年底還掀起要不要"保6"的爭論，並啟動"降準降息"。這次疫情後，地產會不會再次發力呢？
歷史會重演，特別是在地產。對近期多地出臺的房地產政策，媒體和業內紛紛冠以"救市"、"新政"和"刺激"等字眼。近日，多家媒體也諮詢我，是不是緊縮了三年多的地產政策，現在要反轉？一季度是不是買房的好時機？"領頭羊"恆大直升機撒錢，大家該進場還是等待？
2.
不過，我們還是要謹慎一些，先把政策思路、領導的想法搞清楚。
大家有沒有發現，相比過去幾輪樓市政策寬鬆，近期無錫、西安、江西、安徽、上海和天津等10多個省市的政策，有2個不同的特徵：
一是集中於對那些"受傷"的房企進行紓困。比如，按履約或合同規定，要在疫情期間動工、竣工、交付或繳稅等，現在延期了，不必擔責。目前看，新政還是在供給端，並沒有觸及與調控相關的需求端。
需求端的政策最關鍵，比如鬆綁限購、降低首付、退出限售、降低購房稅費等。我梳理了一下，10多個省市中，無錫的政策比較"激進"，預售門檻都降了一大截，達到項目總投資額的25%，就可以預售了，但這也僅僅是對開發商的紓困，或許這個地方開發商的資金鍊緊張了。
衡陽也比較激進，對購房契稅給予補貼，但尺度不算大。當然，也有不明智的，比如江西和安徽的"紅頭文件"，建議要放寬預售、限購、限價、降低按揭首付比例及降息減稅等等。不過，大家大可不必在意，發文單位是"房協"和"商會"，他們靠開發商繳會費生存的。這要在平時，估計要被約談了，真的是妖言惑眾。現在，大家都忙著戰"疫"、復工復產，無暇顧及。
二是政策著力於"紓困"，而不是"救市"。這絕非玩兒文字遊戲，紓困的意思是，對症下藥，哪類企業受疫情衝擊，就針對性地疏解困難；"救市"則是對整個市場進行救助。政策上，"救市"在需求端、供給端上同步發力。從過去經驗來看，"救市"的政策重點往往在需求端。
從10多個省市的地產政策看，遠談不上刺激或"救市"，定向紓困的味道更濃。政策共性是，疫情期間地產項目各環節履約，統統延期，免除違約責任：土地出讓金延期繳納，稅費繳納延期，未按時動工和交付免責，到期貸款可展期。當然，疫情導致銷售"凍結"，房企資金鍊緊張，少數城市（西安、無錫）降低土地出讓保證金門檻，預售資金提取和預售申請門檻。
3.
很多人疑惑，為什麼還不"救市"？現在，售樓處、施工現場都停了，估計得到"一級響應"徹底解除後（大概得到3月左右了，悲觀的人認為，疫情餘波會延至二季度），才能開放。2月份，地產銷售跌了90%以上。原先估計，3月份會恢復到常態，但現在看，可能沒那麼樂觀了。
因為，論復工復產，有比地產更緊迫的，比如疫情防控行業（醫藥、物資），比如國計民生行業（吃喝拉撒、水電煤運）。前幾天，發改委說，口罩行業復工率76%。所以，這些都沒有100%復工，怎麼能輪到地產？說實話，為降低人群集聚，不給戰"疫"添亂，地產稍晚點復工吧。
所以，覺悟高、眼界寬的恆大，乾脆推到2月20日上班。而且，"無理由退房"後，馬上又推出了75折賣房，這可是史無前例的"直升機撒錢"。過去，儘管恆大逢年過節"必折扣"，但我查了一下，最高折扣也只有8.2折（只有一次，多數是8.8折）。說明什麼，不等不靠，共度時艱。
保守估計，1季度樓市銷量至少下滑50%-60%！
這完全打亂了2019年底的戰略部署。其實，去年底，樓市政策開始鬆動了，人才購房或入戶門檻全面降低，人才認定降至中專。在大灣區，廣州（南沙、黃埔、花都）、佛山人才購房門檻全面降低；深圳取消"豪宅稅"、取消商務公寓"只租不售"。此前的11月，南京、天津等地，外圍放開限購。更早前的8月，珠海和中山也鬆綁了外圍限購。
而且，去年底的高層會議，首次提出"穩地價、穩房價、穩預期"是房地產長效機制的目標，並將"房住不炒"和"三穩"並列（此前，一直強調的是"房住不炒"）。釋放什麼信息呢？2020年是"收官年"（"十三五"、全面小康、脫貧攻堅等，全部收官）。政策上，"穩字當頭"，不能出岔子。
樓市這個龐然大物，一定要穩定，在歷史最高位徘徊，這是最好的結局。當然，有的地方會下滑，如內地三四線、城市外圍新區和開發區；有的地方會漲，比如承擔了打造"增長極"重任、基建重倉的大灣區、環上海等。整體平穩，就可以了，但現在看，疫情這個黑天鵝打亂了部署。
4.
這麼來看，樓市政策一定會鬆動，但要等時機，什麼時機？
一是紓困節奏
二是地產走勢
不是誰哭得厲害，誰有奶吃，而是哪個行業受疫情衝擊大。你想想，疫情防控行業（口罩、防護服）還未完全復工，有的城市地鐵、公交也未完全復工，中小企業紓困剛啟動，地產怎能先飛起來呢？
再說，論誰受傷最深，餐飲、交通、娛樂、旅遊、外貿、零售、服裝，還有勞動力密集的製造業，1234567……，一長串，有的一季度損失了，就再也補不回來了。地產呢？需求大起大落是常態，一季度失去的，只要政策得力，開發商發力，媒體配合，2-4季度可以補回來，甚至半年就"補回來"了。拉長時間來看，地產的日子，還是更舒服（看看捐款榜就知道了）。
所以，當下疫情防控與復工復產交錯進行下，首要的工作是對受傷的中小企業紓困。至於地產，紓困是可以的，受疫情衝擊的地產項目，籤合同、開工、竣工、還貸、納稅等，都可延後，不追責；衝擊比較大的，延期長一點，土地出讓金可分期可，長租公寓還可申請紓困專項補助。
居民端呢？無力償貸、償租，有的地方也可延後。至於更進一步，刺激居民購房，鬆綁限購、限售等，還是算了吧！此次疫情，人群密集的生活服務業、生產性服務業，民企和中低收入，受傷最深。這個時候，去救地產，真得不合適，格格不入。地產是最後一手。二季度以後，若本已下行的經濟和需求不振疊加，想拉基建、想擴內需，地方財政捉襟見肘，這時候，該地產出場了。
5.
當然，地產政策如何走？還取決於地產市場的表現。大家別看一季度慘淡，就覺得地產不行了。留得青山在，不怕沒柴燒，只要2-4季度好轉了，都回來了。我估計，3月下旬開始，市場就好轉了。本來，去年底的樓市"翹尾"行情，無縫對接一季度"小陽春"，就是市場一致認為的。
怕就怕，疫情過後，居民收入受到衝擊，不敢出門，恐懼情緒不散，2季度需求仍起不來。同時，"疫後重建"緊鑼密鼓，對紓困資金、基建投資、公共服務補短板（比如公共衛生體系建設）的需求，嗷嗷待哺。要知道，近兩年減稅降費，地方財政一直緊巴巴的。這時候，一城一策下，就有城市開始邊緣性試探了。
此次地產紓困，無錫、衡陽的政策比較激進。跨節點提預售資金，降低預售門檻，達到總投資25%就可申請預售，繳納 50% 地價款即可開工，難道不擔心爛尾、跑路？一貫是"救市"急先鋒的衡陽，忙中紕漏，文件編號都寫成2019年了。可見，會有城市受不了，跑出來試探一下的。
5
這麼說來，別指望短期政策鬆綁了！
所以，恆大5000元就能定一套房；隔壁的富力，3000元就能訂一套。今天看到，雅居樂1000元就能訂一套房。總之，開發商看得很明白，疫情影響可能較大，房企這個滋潤的行業，與國家共度時艱，該捐的捐，復工晚一點。對於"快週轉"這條須臾不能拋棄的生命線，自己想辦法吧！
不"等要靠"，先把房子賣出去，有了現金流，不僅存活下來，還能在土地市場上搏一點好的原材料。所以，對各位計劃買房的朋友、粉絲來說，此時入市，也未嘗不可。畢竟，別人悲觀，我理性。這時候入場，隨便兒挑、貨比三家，價格還低。大不了，到時候現場看了不滿意，再退掉唄！
6.
2020年的樓市差不離！
前面講了，2020年是個特殊年份，"承前啟後"。治大國如烹小鮮，凡此年份，求穩求妥，這是上上策。地產，對支撐財政也好，助推基建也好，保障金融安全也好，實現百姓"獲得感"也好，都是"強關聯"行業。再說了，關係樓市的重要變量——貨幣政策，也開始有了變化。
從去年11月開始，貨幣數量和價格"雙寬鬆"開啟了。11月5日，央行將MLF（央行向商業銀行投放貨幣的利率）下調5個基點，這是2016年2月以來央行首次下調MLF利率。貸款定價的基準——MLF下調了，貸款利率LPR也開始下行。11月20日，1年和5年期LPR都下調了。
而且，針對房貸的5年起LPR，還是自8月份啟用LPR以來首次下行，儘管只有5個點，但確保樓市實現"三穩"的信號明顯。緊接著，2020年第一天，央行降準了0.5個百分點，釋放8000億資金。今年2月3-4號，央行開展1.2萬億天量逆回購操作，利率分別下調10點。
2月17日，時隔3個月以後，央行再次開展1年期MLF操作，2000億的規模，中標利率下降10bp。2月20日，LPR如預期般下調，貨幣政策延續去年底以來的寬鬆格局。儘管不針對地產，但只要市場資金面好了，地產就會受益。同時，地產紓困政策頻繁出臺，"疫後重建"時期，基建也要加碼，地產要實現"三穩"，今年樓市差不離。這段時間，一直到3月份，我個人估計，政策都集中在紓困上，地產還要觀察一段時間，低迷一段時間，都是一個窗口期。
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