普慈賢

一方面我們在大力吸引外資，而外資也在股市中掃貨，另一方面我們的銀行還在大力支持房地產，社會資金同樣向房產匯聚。有趣的經濟現象，背後則是引人深思的價值理念。

如今國民八成財富都已經集中到了房地產上，廣義貨幣數字雖然已經接近200萬億，但是扣除貸款後，居民家庭存款淨值不過20餘萬億。

隨著經濟增速下滑，人口拐點到來，房價出現較大幅度負增長是大概率事件，多數人會被套牢。對於只有一套房的家庭來說，無所謂套牢不套牢，有房貸就努力還，沒有房貸也不會輕易賣。只有多套房持有者才需要考慮變現問題，想不被套牢，就要選擇以更低的價格出售就是了。

從穩定經濟的角度考慮，把一些人的財富套牢在房產、商鋪上，這是比較好的結果。

房產是固定資產，天量資金套牢在裡面，就不會到社會上流通，不至於引發嚴重的通貨膨脹。當房價下跌時，受影響最大的依然是房產最多的人和收入低買房晚的少數人。顯然，房產多的人即使受損，依然不會傷筋動骨，畢竟持有成本低，對於宏觀經濟的損害最小。

不管怎麼講，把財富套牢，總比無數人選擇棄房斷供要好得多。如果房價短時間直接下降超過50%，那麼一定會有很多家庭選擇棄房斷供，就容易引發金融風險。如果房價緩緩下降，每年下降10%左右，五六年的時間下降超過一半，則多數家庭都不會做出棄房斷供的選擇，銀行風險也能充分釋放，畢竟每年都能收回部分貸款。

換個角度看，財富套牢在房產上，一定是不利於消費的。

富裕群體房產多，不能變現是好事，但是中低收入家庭揹負高額房貸，經濟壓力大，自然就會減少生育，壓縮日常消費。當無數家庭這樣選擇時，市場需求不足，產能過剩問題日益突出，製造業也好，服務業也好，經營狀況都會有所惡化。

從某種程度上來講，房價不下降，消費型經濟的形成就會遭遇極大困難，甚至影響到經濟的可持續性發展。

外資進入國內股市，挑選的都是優質上市公司股票，尤其是業績好的消費股。而我們依然熱衷於投資房產，銀行也熱衷於躺著賺錢。長此以往，會不會國內優質上市公司大部分被外資控股，而我們只剩下鋼筋混凝土？

財智成功

我覺得這樣非常不好，資產單一，風險很大，還會喪失其他投資機會。

前幾年房地產市場行情非常好，投資房產的都賺了不少錢，但是，要知道“花無百日紅”，房地產投資也不會長盛不衰，現在很多人就已經感覺到了，將來可能會更明顯。

我一個同事早年一直炒房，開始在本地，後來轉戰一線城市，他開始的比較早，所以賺了很多錢。周圍的同事朋友看著眼饞，也跟著炒，但是很多人缺乏基本的投資意識，買商鋪被套了，其中一個同事貸款買了兩個商鋪，投資200多萬元，一個存在產權糾紛，另一個兩年了也租不出去，現在也很苦惱。

投資理財往往會有一些誤區，其中一個就是資產太單一，不懂的分散防範風險，比如上面投資商鋪的例子，把所以投資都集中在商鋪，如果行情好就賺大了，如果出現風險就一敗塗地，這就是投資單一的弊端。

從現在的房地產市場看，地產投資屬性越來越弱，今後一段時間，房地產將以居住為主要目的，想通過房產投資風險越來越大。如果你的資產全部投資到房地產，最好抓緊進行調整，單一資產佔比最好不要超過50%。

從商鋪投資來說，仍然具有一定的投資價值，但是投資風險也在提高，現在電商對商鋪的衝擊越來越大，很多小型商業不需要實體店鋪，就連現在的新型銀行都不設置實體營業廳了，店鋪的需求量在減少。

除了電商衝擊，商鋪的運營成本也很高，商水商電價格都高於普通住宅，產權期也只有40年，如果長期租不出去，每年折損費用很高。對商鋪租賃者來說，房租成本也太高，經營比較困難，很多租戶抱怨自己的收入還不如房租高，這樣下去不可能形成良性循環。

現在一些投資房地產的人已經意識到風險的臨近，二手房價格普遍下跌，很多地方出現有價無市的情況，我們一個同事的房子在網上掛了快一年也沒有成交，這是以前沒有的情況。

房地產投資還有兩個弊端，一是資金佔用量大，二是資金流動性差。除了房地產，其他的投資渠道有很多，尤其是一些金融類資產，變現容易，資金流動性好。如果投資房地產被套，將會喪失很多其他的投資機會，像今年一季度的股票、上半年的基金、三季度的黃金等等，這些短期投資收益都大幅跑贏了房地產。

從未來的趨勢看，個人財富集中在房產、商鋪絕對不是一種好現象，即便不被深套，投資收益也將非常有限，所以結局不會很好。

互金直通車

今年以來，我發現一個情況，就是很多人都在為有很多房產、有很多商鋪的人擔憂，這其實是一種非常嚴重的思維錯位。這些人總覺得自己足夠聰明，買房子的人都很傻，看不清趨勢，但話說回來，人家能買幾百萬上千萬的房子，能力不會比一邊嘲諷一邊連首付都付不起的人差。

因此，我覺得這個問題，沒有必要為別人擔心，還是先管好自己。長期來看，貨幣一定是一個貶值的趨勢，我們一方面為富人們擔心，擔心人家的財富都被套牢，另一方面又只能不斷的看著自己手裡的錢不斷縮水，確實是一件悲哀的事情，不如把更多精力放在提升自我上。

你就比如說，過去有人通過投資房產，賺到了十倍的財富，早就夠說風涼話的人上班幾輩子領到的工資了，那麼他們的財富就算是來到現在，房地產行業迎來變化，未來房價不能繼續上漲，房價也不可能再跌回十年前的水平，就好比別人賺了1000萬，現在回吐了10萬元，大家都在說，看著這些富人們好慘啊，套住了！

至於說剛剛通過自己的辛苦勞作攢到錢，又全部投入到房產和商鋪上的人來說，那可能就不是太好了，因為錯過了漲勢最好的階段，財富套在房產和商鋪上之後，第一，如果房價不能再像過去一樣上漲，其實是虧的，還不如做理財；第二，房產變現沒有那麼容易，有時候就算你想降價也不一定有人買。

對於商鋪就更是如此了，我在前面多次分析過商鋪，目前看商鋪的投資價值已經很低，好的商鋪早已賣光，現在的很多商鋪都是售樓的各種宣傳包裝，一旦砸在自己手裡，租也租不出去，賣也賣不出去，確實會比較頭疼。

財經宋建文

的確，因為房價，商鋪價格下跌，導致很多人財富套牢在房產和商鋪上，造成的後果，就是“空心化”和“社會資金效率持續下降”。

目前，從上鋪角度來看，“轉讓”，“空置”“租金低”，“實體經濟持續下滑”等現象，已經持續非常久了，未來可能更難熬。而以前“一鋪養三代”的時代，現在是“一鋪坑三代”。資金大量被沉澱是必然的。

而從房產角度來看，新區新盤不斷建設開工，老城區和老樓盤卻無人問津；中心城市——一二線城市，和三四線城市的中心區，新區的結構性需求和結構性過剩愈演愈烈是非常明顯的，那麼，必然有處在或者站在“結構性過剩”這一邊的人和資金，他們逐步套牢，逐步殭屍化，也是必然的趨勢，難以逆轉。

從社會的角度看，物競天擇，適者生存，是正常不過的事，而從資金效率角度來看的結果，就是我國每年的m2保持在高位水平，而“錢”卻無法流入實體，這背後的原因，就是題主所說的這個現象——大量的社會資金沉澱和套牢在結構性過剩的房產和商鋪中沒有流動性。

打一個比方，我國假設需要50萬億的m2——流動資金總數或者新增總數，但是，每年沉澱到結構性過剩的房產和商鋪中的資金在50萬億以上，那麼，正常的50萬億m2就不足以滿足社會的需求——因為被沉澱了。那麼，只能增發大於50萬億的m2，比如100萬億，長期以往，就變成了人民幣購買力加速貶值和資金效率越來越低——一邊是企業缺乏資金，拼命呼籲放水降息，一邊是每次放水降息錢都自動“沉澱”掉，沒有多餘的資金流向實體——道理非常簡單，作為460萬億的房產總市值，就算按照5%的房貸利率，每年僅僅房貸利息支出就需要消耗掉23萬億的資金和財富。

造成的後果就是“放水”——“沉澱”——“再放水”——加速沉澱的惡性循環，當然，對於經濟來說，不是好事。

屠龍刀fei0598

財富被套牢在房產上、商鋪上，在現在的環境下，我覺得是一種幸福，為什麼這麼說？

第1房價雖然沒有過去上漲的那麼快，但是依然在上漲，從國家統計局公佈的數據看，我國的房價同比還在繼續上漲。而且幅度不低。

第二，在現在貨幣貶值的情況下，房產是能夠戰勝貨幣貶值的一個很好的資產，從2019年11月份國家統計局公佈的數據看，cpI同比增長已經高達4.5%，理財連物價的增長都跑不贏了，更別提說跑贏貨幣貶值。2019年1月到10月份，我國住宅商品房銷售價格同比增長9%左右，房產依然是能夠戰勝貨幣貶值的資產。

第三：雖然現在二手房的交易沒有那麼活躍，說現在的房產都被套牢了，是有點過的，現在只要想賣房，其實還是能賣得動的，只要價格能比市場價格低，還是有大量的人在買房，從國家統計局公佈的數據看，二手房交易量在回暖。

第四，現在能有房產被套牢，證明除了自用的房產，還有其他的房產，這其實是一種財富的象徵，比如說我要10套房，我自住一套，9套被套牢了很難賣出去，因為我不願意降價，其實這是好事還是壞事呢？肯定是好事。給我來100套，我寧願被套牢。

互金圈

這不是一個好的做法。

手中仍要持有一定的現金流

無論是從1928年經濟危機，還是2008年經濟危機，都在警示我們：經濟下行時，持有現金才是最好的方式。

若錢緊緊地鎖在房地產上，手中沒有流動性，萬一遇上經濟調整，失業房子又賣不出去，這對個人來說，是慘痛的。

未來房子並不都是保持上漲態勢

2018、2019年，經過這一輪樓市調控，房住不炒仍然是主基調，樓市處於震盪狀態，既不上漲也不下跌。

中國改革開放四十多年，房價之所以快速上漲是因為人口紅利及城鎮化需求，隨著人口增長放緩，城鎮化漸漸發展，未來人們對房子的需求也沒有如此大，房價也不可能永恆地上漲。

過去10年間，我國居民的購房目的有了翻天覆地的鉅變：

剛需：從69.7%降至15.1%；

改善：從10.8%升至26.7%；

投資：從19.6%升至58.2％。

揭露出一個事實：1/2的房貸浪費在了空置房中，85%的購房者都不是剛需，投資客是剛需客的4倍。我們的房地產不是被剛需推動的，而是被投資驅動的。

經濟下行時房子變現能力也變弱

在2018、2019年經濟下行壓力大時，我們看到樓市的成交量是低迷的，尤其是二手房成交量迅速下跌，比如某一線城市，二手房交易市場，除非降價，否則很難出售。

當房子變現能力差時，手裡握著的並不是一堆堆鈔票，而是一塊塊不值錢的磚頭。

財思思

記住“理財比賺錢更重要”！

在目前的情況下分析起來，題主對於自身現金流管理有著大問題，如果需要錢了，但是銀行不給做充足抵押，那不是守著資產要討飯？

同時，兩者都屬於固定資產投資，重複在一個種類上，意義不大，但是風險累加，所以一定要優化財產種類。最後商鋪現在屬於危險投資，儘快脫身比較好。

過去的成功經驗不要永遠複製，眼光也要與時俱進

過去20年是房地產的大牛市，基本上入場的人都賺了，只有極少數投資炒房的人踩中了地雷，房地產20年的經驗似乎賦予了房產和商鋪投資“只漲不跌”。

2015那一輪的房價上漲大潮中，有些地方超過50%的漲幅，讓收益超過了多少人多年工資總和。結果讓許多人認為只要買房買鋪子就一定能穩賺不賠。但是也要與時俱進，要清楚的認識到大多數人只是趕上了好的時代，搭上了時代的便車。

房產投資還可以選擇性繼續，但是要注意控制風險

樓市已經進入白銀時代，靠投資房地產獲利風險也越來越大。國際上有一個評價地方房價泡沫程度的標準，那便是房價租售比，數據顯示，在100個大中城市中，房價收入比位於9-12之間的城市數量最多，共計38個城市。

這些城市絕大多數為三四線城市，但是這些城市更不值得投資，為什麼？因為一二線城市對三四線城市人口的虹吸效應正逐漸加強，未來這些城市人口缺乏有效支撐。還在這些城市悶頭買房的人，在未來的五年內，肯定會自食其果。

深圳、廈門、青島的房價一直都是區域領頭羊，但租金並沒有明顯高出同類城市，所以租售比一直較低。說明這三個城市的投資氛圍非常濃厚。當然，如果人口持續流入，這種情況將持續，而且有可能房價繼續波動，或者租金繼續增長，那值得買房嗎？。

結論就是：房子還可以買的，但是買房一定要在持續在人口流入地區買房。

商鋪投資要遠離，賠錢的案例太多了，而且長期看很難扭轉這個商鋪賠錢的邏輯

以前說商鋪都是用“一鋪養三代”來形容，現在的商鋪卻是“三代養一鋪”，雖然有一點誇張，但是目前商鋪確實不怎麼適合投資了，過去買的早的商鋪價格便宜，所以回報率很高，但是新區域的新商鋪就是單價貴，房租卻不高，很多還租不出去，算上貸款利息，回報率根本不能看，現在大部分的商鋪已經逐漸成了“傷鋪”。

最大的風險和問題就是：商鋪嚴重過剩啦！互聯網對實體門店的衝擊也非常大，很多商家已經不需要具體門店，也能做生意。商鋪早就不是賣方市場了。現在不少出租市場是有價無市，租又租不出去；二手鋪比新鋪無價格優勢，賣又賣不出，如此惡性循環。

商鋪其實同公寓一樣的性質，所以也同公寓一樣，有著致命的缺點：

• 不能落戶、沒有學位、對地段要求高、需要開發商有較強的運營能力以及轉賣的時候交易稅費太高。特別是稅費高這一項，從供需兩方基本卡死了商鋪的溢價空間。

• 交易費用算算：契稅。普通住宅的契稅（滿兩年）是在1%，但是商鋪是在3%-5%左右；土地增值稅，住宅很多是不用繳納的，但是商鋪是一定要繳納的，而且施行的是遞進稅率，最高可達增值額的60%。

如果轉手賣商鋪，那麼能吞噬掉多少利潤呢？根據網上的二手商鋪計算器。50萬的商鋪賣到100萬，需要繳稅25.6萬元，同時，買方還要繳納6.13萬元稅款。50%的利潤都沒了。

趕快調整結構把，否則有可能會未來資產價值不增反跌呢！

勻楓財技大兜底

我不贊同這種說法，除非購買的房產、商鋪所用的資金是借貸來的。而且借貸的利息高於房產或商鋪的租金收益率，否則哪有套牢一說。

如果，房產或商鋪的地段比較好，適合出租。而且是通過自有資金購買的，這類投資自古以來都是收益最穩定的投資。而且投資者只要認可當前的出租回報率就可以。長遠看，一個發展中的國家，租金回報水平是逐年提高的，房產位置良好的前提下。連年下跌的機會不是很多。當前雖然商鋪受到電商的衝擊比較大。但是在鬧市區位置好的商鋪，還是很難租到。

比如，我有好幾個朋友想經營食品類的商鋪，結果找了一年左右還沒有找到合適的店面。什麼原因呢？好位置的商鋪，都被人預定了，根本不愁租。住宅市場也一樣，一，二線城市小戶型的離地鐵近的住宅也根本不愁租。

相比住宅和商鋪，投資項目，事業的風險就大多了。特別是這幾年，金融供給側改革，金融產品頻頻爆雷，很多投資人血本無歸。股票市場更是讓很多中產階級返貧，一賺二平七虧本的鐵律未改變。

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博辰財經

有些人的財富都被套牢在房產、商鋪上，這種結局好還是不好，要視具體情況，因人而異。

有幾個因素需要考慮：

如果是自有資金，即使被套，也是暫時，後面會有解套的機會，況且可以將房子租出去，獲得的收益可以作為自有資金的利息。

如果是銀行貸款，這就比較危險，因為這樣的資金成本非常高，一般的銀行貸款都在7%左右，現在房產的租金（包括商鋪的租金）達不到這麼高的回報。

如果是網絡上貸款，那利息更是高的嚇人，至少10%以上，有的甚至高達20%，這麼高的利息，靠房產的租金無法支撐。

2.房產、商鋪有所區別

問題中提到的“被套”是否是指現在的市場價低於自己買入價？房產如果指的是商品房，那根據近幾年的形勢來年看，每年各個城市基本上都在上漲，不同的城市可能幅度有所不同。按照這樣的推算，價格應該高出買入價。

況且，作為住宅房，可以作一簡要裝修，出租出去，租金基本上可以達到房價的3－4%之間。相當於銀行理財的收益。

而且住宅房的流動性還是比較好的，畢竟剛需在哪兒的。如果與市場價基本持平，想出手還是比較容易。

商鋪就不一樣。可能當時買入時，受開發商忽悠等各種因素的影響，作出買入的決定，但實際上根本達不到開發商廣告那樣的效果。現在商鋪租不出去，資金就完全沒有回報。

同時正是因為租不出去，導致這樣的商鋪也賣不出去，沒有流動性。

因此，購買商鋪的風險遠遠大於住房的風險。

3.處理方式選擇

對於被套的住宅房，完全不要擔心，遲早會解套的，期間還可以保證不低於理財的收益。

對於被套的商鋪，則要根據情況處理，為了盤活資產，可以通過抵押，獲得現金，然後再做其他投資；或者哪怕便宜一點出租，有銀行存款的收益也行。

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心有主宰33

有些人的財富都套牢在房產和商鋪上，這不是一個好的結局。

曾幾何時，地產和商鋪價格連續上漲，擁有地產和商鋪的業主坐地擁金，賺得盆滿缽滿。但是，任何商品其價格都受供求關係的影響，在商品房、商鋪嚴重過剩、空置率過30%的形勢下，價格泡沫十分嚴重。

雪崩之時，沒有哪片雪花是無辜的，地產和商鋪價格迴歸，業主的財富將嚴重縮水。

財富都套牢在房產和商鋪上，必將影響業主正常的生活。在這種情況下，房產和商鋪價格下降，銀行的貸款還得繼續還，背上的包袱越來越沉重。業主的資產流動性差，現金流跟不上，家庭基本生活支出就會受到影響，消費升級就成了幻想。如果因投資房產商鋪而造成生活拮据，一定程度上會影響家庭成員之間和諧關係，嚴重則將矛盾重重。

財富被套牢在房產和商鋪上，將不是一個好的結局。這些業主們必須面對現實，冷靜客觀地對房地產今後的價格走向做個研判，決定對資產的處置態度。有些投資大佬們早已經在拋售房產，最有影響力的李氏嘉誠先生的行為引發了“不讓李氏跑了”的怒吼，這對業主們應該有些啟發。

怎麼辦？人各有志，不可勉強，認為房地產還有上漲機會的就繼續捂著，未來再做處理。如果認為住房不炒房價在穩定的基礎上將逐步回落，就應該果斷出手，降價儘快處理剛需以外的房產商鋪，兌現流動性，切實改善生活，實現消費升級。

關鍵字: 財富 引人深思 房產