01
城北人民盼利好久矣。
燕子磯，一直都不在熱搜。
河西南有超高摩天樓、華僑城歡樂濱江與阿里巴巴小米；
江北新區有超高摩天樓、金融中心與綜合城市資源。
南部新城也有地標摩天樓、金融中心和城市綜合資源。
燕子磯CBD，一直天上飄，如今終要落地。
不然，房價都滯後了。
這從動態房價上就能看出來。2016年年中，弘陽燕江府、中航國際社區、融創玉蘭公館等，毛坯2.5萬，精裝3萬。這是當時板塊的房價區間。
如今，2020年，中海燕磯聽潮2.9萬，3萬尚不到。3年多時間過去了，板塊的新房售價沒有明顯激振，二手房最高是融創玉蘭公館在3.5萬/㎡，其餘尚未破3——與之同時，河西南、江北新區、南部新城的房價，上漲較大。
城北燕子磯需要的是重磅利好，而不僅僅是曉莊一小二小三小。
寶能，算是燕子磯的救世主嗎？
02
明天，2月19日將迎來一場重要土拍。
NO.2020G01地塊位於燕子磯濱江商務區板塊，地塊總用地面積121924.13㎡，實際出讓面積地上104034.86㎡、地下9992.43㎡，起拍價33.4億，最高限價48.5億元。
傳說中的寶能訂製地塊。
當然，原定2019年8月29日出讓，但在出讓前一天，也就是8月28日，南京市規劃和自然資源局發佈公告，告知該地塊因故終止出讓。
如今，該地塊再度出讓，對比其首次亮相。
相關出讓指標也有了調整：
（1）總用地面積增加了960.92㎡、地下出讓面積也增加了6898.83㎡；
（2）但起拍價、最高限價均做了下調。
換句話，調整之後，這塊地更“物美價廉”。
該地塊靠近保利國際社區、招商依雲和府與佳兆業天御。
綜合性地塊，A、B為70年二類住宅，而C、D為商業辦公、公寓。
燕子磯CBD效果圖如下，當然這是願景。目前只有前期交付的住宅，正在興建的住宅。從願景來看，板塊的綜合性發展較好，公共設施配套也較為齊全。
目前，區域內有5個純新樓盤：仁恆安居公園世紀、萬象天地九悅、華僑城燕熙臺、佳兆業燕然居和金科G33。
區域地王是仁恆安居公園世紀23800元/㎡，由安居在2017年3月拿下。
03
這塊地與寶能也是“糾纏”很久。
回溯到2014年。
（1）2014年金洽會
早在2014年南京金洽會期間，寶能集團就有意向將總部商務區項目落戶燕子磯濱江新城。同時，寶能集團還承諾將其金融板塊業務總部落戶燕子磯。
（2）2018年1月
有媒體發佈消息，深圳寶能集團已與南京政府達成初步合作意向，將打造超100萬㎡、200-300m高的地標性商業辦公聚集區，形成新城綜合體。
（3）2018年5月
5月24日，江蘇省委書記、省人大常委會主任婁勤儉在南京會見了專程前來投資考察的深圳市寶能投資集團有限公司董事長姚振華一行。
（4）2018年6月
6月7日，深圳寶能集團總裁餘英一行赴棲霞區實地考察洽談燕子磯濱江商務區項目。
（5）2018年9月
9月13日，在商旅文棲霞發展大會暨重大項目簽約儀式上，寶能集團擬投資300億元建設燕子磯濱江商務科技城，包含科技園、文旅、金融大廈、燕子磯老鎮開發。
關於寶能，最出名的當然是與萬科的往事。
寶能集團成立於 1992 年，總部位於中國深圳經濟特區，歷經二十六年穩健經營和高效發展，現已發展成為涵蓋現代物流、高端製造、物業開發、綜合金融、文化旅遊、航空業務、民生服務七大核心板塊的大型現代化企業集團。
在合肥、揚州、無錫等地建有寶能城。
其中，合肥濱湖區的寶能中心，又被戲稱為“七劍下天山”項目，是由7座超高建築組成的一個超高建築群。地標性很強。
04
沒有CBD撐場子，光是園區、廠區廠房，恐怕無法滿足板塊“房價暴漲”的需求。
眾所周知，在南京，要麼學區，要麼CBD。
燕子磯是棲霞的利器，但因為“仙林-仙林湖”板塊的存在，其實發展優先級之前並不靠前，從之前的區域規劃、教育集團的設計上也能看出思路區分。
曉莊一小二小三小集團，雖然與陶行知老先生掛鉤，但真的不熟。
而仙林-仙林湖則是金陵中學教育集團、南師附中教育集團的分校，畢竟南京人的認可程度也不同。
現在，CBD恐怕是燕子磯一個現實追求。
有了CBD，就有了大量衣冠楚楚的金領白領，特別是金融業務會帶來上下游的眾多高端服務公司，有利於區域形象提升。
05
其實，燕子磯的一個標誌性時刻是2017年5月23日。
一聲巨響，燕子磯的南京第二熱電廠兩座180米高煙囪爆破。這也意味著燕子磯的工業化時代結束，意味著燕子磯一個過去的終結。
倒下的是煙囪，淘汰的是落後產能、落後業態。當然，也告別一代代南京人的城北迴憶。
燕子磯是好地方，青山綠水，含金量高的產業，在路上。有理由相信，新的規劃、新的資源投入與新的開始
- 倒下去2個180米煙囪。
- 豎立起兩棟250+CBD摩天樓。
與之同時，交通是血脈，地鐵1號線北延線、6號線、7號線，與主城無縫對接；泰晤士、仙外等多所學校紛紛落地，夯實了教育資源；5個商圈提高了居住品質；濱江公園、文化公園等各項利好消息也在提亮“宜居”。
看完規劃，燕子磯的三個關鍵詞：生態、濱江、宜居。燕子磯的發展目標：濱江生態宜居的綜合服務型新城區。
確實，朝著這個方向在“飛”了。
總體而言，燕子磯存在弱項，比如傳統上對城北的偏見認知，比如同區域隱然的與“仙林-仙林湖”優先級發展上的競爭關係，也缺乏腹地，但也有著“新城區”該有的要素髮展，有著主觀操盤的能動性。
因此，燕子磯CBD終於來了，我們不能膚淺的認知為“房價要漲”，但畢竟是一個結結實實的重大提振。
3萬/㎡的燕子磯瓶頸，何時迎來突破良機？
答案在明天。
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