大家好，我是勇談。降息房價不會下跌？其實這個問題很簡單，只需要搞清楚一點“降息的目的”是什麼？
無論央行採取的降息還是降準其目的都是為了增加市場資金流動性（市場貨幣數量增加），作為資金密集型的房地產業來說房價不上漲就不錯了，下跌想都不要想。藉此機會簡單談談我的觀察。房地產行業是典型的資金密集型行業，只要“不差錢”他們主動降價的慾望很低
對於房地產行業有所瞭解的朋友應該知道，絕大多數的房企都是靠不斷的借貸、還貸過日子的，房企的流動資金中恐怕超過60%都是來自於銀行的貸款，而且不少房企的資金負債率已經超過70%，是典型的資金密集型行業。這個行業的特點就是“只要資金充裕，降價不可能”。幾點觀察：
降息不會導致房價下跌，甚至會鼓動上漲
第一、降息指的是降低存貸款利息，目的是為了鼓勵貸款，這對於房企來說是大大的利好。雖然說有些房企的資金負債率已經很高了，已經達到了銀行能夠放貸的底線，但是深諳此道的房企並不傻。通過再註冊公司然後重新貸款成為很多房企慣用的套路，這也是為何我國僅僅有600多個城市（包括縣市）房企數量卻接近10萬家的原因（平均一個城市150座左右），其中不少其實都是一個團隊，多個名字而已。而降息無疑就是鼓勵貸款，房企最喜歡貸款了，而房地產企業作為銀行的主要客戶（大約50%的貸款流向都是房企）銀行輕易不會得罪，畢竟都是為了掙錢。
第二、房地產市場雖然遵循一定的供求市場規律，但是更多的是資本說的算，“能耗”這點任何行業都比不過房企。大家需要知道的是，一套房產從開工到最後交工一般都是需要2-3年的時間，此時的市場情況不能代表2-3年後。而且根據我國曆次的房地產調控來看基本也都是“三年打魚，兩年曬網”，調控時間最長的也就屬於這一次了從2016年下半年持續到現在，但是遇到此次疫情後究竟還能不能堅持，還是說要適度放鬆？這裡有一個深深的疑問，畢竟已經有不少經濟學者開始鼓吹放鬆調控了。我記得有這樣一個段子，2015年幾家瀕臨破產的房企突然迎來了房價暴漲期，在把土地出售了之後發現還賺了很大一筆，甚至有不少房企“轉危為安”。
房價大面積下跌不是我們的目的，讓房地產行業健康發展才是調控的主訴求
對於房地產行業不健康發展的幾個特點之前在我的專欄中提到過，這裡再跟大家分享下：
第一、沒有足夠的“造血”能力，必須依靠銀行貸款才能活。按照道理來說房地產行業的毛利率已經算不低了，超過30%的毛利率放到任何行業來看都不算低。但是事實就是這麼奇怪，20多年的商品房發展下，房企竟然負債率居高不下而且越來越高，如今已經出現了不少房企必須靠銀行持續貸款過日子的地步。銀行貸款晚下來幾個月房企就出現資金困難，停工、項目爛尾等情況，從現代經濟角度來看，如果一個企業在資金鍊緊張的情況下撐不過2-3個月只能說明企業本身有問題。
城市的一座座大樓
第二、房價越來越高，房屋質量越來越差，房企責任心喪失嚴重。簡單以10年為界限，按照道理來說隨著科技發展，新材料、新技術用在建築行業的不少，降低成本提高效率應該是正常的。但是10年過去了房價翻了兩番，房屋品質越來越沒有辦法保障，商品房質量維權事件越來越多。說到底，房企在盲目擴張、拿地、囤房的過程中已經被資本綁架了，利用如今政策環境對自己有利的情況開始“不要臉”是我對房企的直觀感覺。
降息降準不會迫使房企降價，從融資端調控管控好流入房地產行業的資金是最好的辦法
最明顯的例子就是2019開始的房產調控，在“房住不炒”的背景下，全國多數大城市都對於流入房地產市場的資金進行了嚴格的控制，不允許信託資金進入樓市，不允許銀行批覆不合規的貸款等，使得不少房企感覺到絲絲涼意。這也是2019年全國主要大城市房價能夠維持較低增長的原因，除去融資端調控後主動掀起對於房地產行業的改革也勢在必行。
樓市
打破政策環境對於房企的“特殊照顧”，什麼公攤面積、預售制度等都應該做出必要的改革，動作可以不要太大，但是步子要走起來。讓房企意識到市場風向變了，而事實情況也是如此，如今的房地產市場已經是買方市場了。任何房企還要想在這樣的市場環境下生存，必須做出改變，利用產品和服務取勝才是我們改革的最終方向。
綜上，降息房價不會跌甚至大概率會出現房價回溫的情況。解決好房價問題的本質還是要從融資端入手，只不過今年因為疫情的影響到底房企會不會被再次“赦免”？大家拭目以待。原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
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