《財經》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯
去年就遭遇市場寒冬的寫字樓行業，受疫情影響租金下調冷淡氛圍加劇。2月9日，一位長期從事寫字樓租賃的中介人士告訴《財經》新媒體記者，目前，北京建外SOHO每平方米的日租金下降了1-2元，平均為6.5元/平方米，金地中心日租金由2019年四季度的兩位數已降至個位數，約日租金7-8元/平方米，同時部分寫字樓免租期可增加至4個月以上。
儘管目前北京東三環國貿附近的萬達廣場、尚都國際、財富中心等不少寫字樓租金及出售價格繼續下滑，免租期延長，但成交量、諮詢量都比較少。業內人士認為，在經濟放緩、供應持續加碼、需求走弱以及疫情疊加下，寫字樓租金下行、空置率攀升趨勢不變，未來整個行業亟待轉型。
寫字樓租金下行趨勢明顯
近日，《財經》新媒體記者調查發現，國貿附近的金地中心、建外SOHO、萬達廣場等寫字樓租金均已下調，同時推出免租1-3月的優惠。
“萬達廣場A座寫字樓2019年同期每平方米日租金在11元左右，今年已降至6元左右。”安居客網站推薦的一位中介人士告訴記者，“年前很多寫字樓都空著，現在也沒人租，加上疫情影響，房主只能再降價。如果可以租，價格可議再商議，免租也可以，目前免租期普遍是2-3個月，也可以往4個月去談。”
事實上，不少中介人士告訴記者，受疫情影響，目前簽單量減少，諮詢租賃的客戶也很少，也無法帶看。很多租賃客戶延緩換租，也有部分客戶為了節約成本，減少租金預算，大面積換小面積，高檔寫字樓換中低檔寫字樓。
“2019年四季度至今，不少寫字樓成交租金下滑20％-40%。目前受疫情影響，不少寫字樓繼續降價，並推出更優惠的免租政策。”一位北京寫字樓中介人士說道。
受疫情的影響，近期蘇州、北京等多個城市政府部要求國企需幫助中小企業減免廠房、寫字樓、產業園租金。同時，成都等各地房協機構建議，寫字樓、產業園業主方支持租戶延期復工，根據自身情況適當給予減免優惠等措施。目前，花樣年、氪空間等部分公司和產業園紛紛宣佈減租或免租，最高免租達3個月。
事實上，在疫情發生前，寫字樓的租金就出現下滑的情況。戴德梁行數據顯示，2019年以來北京等城市的甲級寫字樓租金呈現下滑態勢，其中四季度北京全市寫字樓每月每平租金為382.4元，同比下降4.4%。
中指院報告指出，受宏觀經濟持續下行影響，2020年一季度寫字樓市場需求有所下降，一、二線城市寫字樓租金環比均有所下跌，寫字樓市場整體利好租戶方。部分大型企業靈活利用各類優惠條款，適時搬遷擴張，而部分中小企業則傾向於遷址租金較低的新興商務區，以降低辦公成本。
在中指研究院商業及數據事業部總經理葛海峰看來，在經濟放緩、供應持續加碼、需求走弱以及疫情疊加下，企業對於寫字樓的租賃的需求在短期內也會更加謹慎，特別是這種擴租和換租的需求會有所減少。未來，寫字樓租賃市場將延續供過於求的租戶市場現狀，預計租金下行趨勢不變，寫字樓持有者以及相關物業公司收入將一步下滑。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜提出擔憂，若疫情快速結束，各類企業恢復運作尚需一定時間，寫字樓將面臨一定的去庫存的壓力。如果疫情延續較長時間，將會對寫字樓租賃市場帶來較大壓力。
空置率攀升背後階段需求放緩
造成租金下行的一大原因是供大於求。第一太平戴維斯最新數據顯示，2019年北京甲級寫字樓市場有134.5萬平方米的新增供應，是十年來的最高值。而需求側方面，2019年北京全市場淨吸納量約為46萬平方米，較2018年下降16.7%。
正是由於2019年部分城市寫字樓新供應量增加、需求疲軟，相應的空置率不斷攀升。據戴德梁行統計數據顯示，2019年上海、深圳、北京的甲級寫字樓空置率分別高達20%和22%、13%，創近年新高。預計，未來一線城市寫字樓市場供應龐大，市場壓力巨大。
除供應量相對較大外，第一太平戴維斯市場研究部助理董事李想認為，2019年全年，北京寫字樓租賃的主要驅動力如金融、互聯網等頭部行業均面臨調整與波動，導致企業謹慎擴張、租賃需求走弱。其他實體行業暫時不具備強勁的租賃需求，吸納能力有限。同時，大量聯合辦公空間吸納掉部分需求，導致寫字樓需求呈現階段性放緩。
事實上，無論傳統寫字樓還是共享辦公，目前均存在存量較大的情況。記者從一家從事寫字樓租賃的公司瞭解到，目前望京區域、亦莊、上地西二旗、高碑店在租的寫字樓房源均達到千套之多，分別為1738、1617套、1369套、1339套，每套面積在幾十平至幾千平之間。
據一位租賃中介人士介紹，聯合辦公租金主要分為三個檔，高檔寫字樓租金為每人每月5000元至8000元，中檔為每人每月2000元至3000元，低檔為每人每月1000元至2000元。目前，國貿附近有50多個共享辦公品牌的項目可選。
在華潤華南大區寫字樓市場部副總經理楊賢釗看來，此次疫情對於部分資金流緊張的中小微企業而言，有可能會從傳統辦公樓搬遷至共享辦公樓或縮減辦公面積，傳統寫字樓可進行更適合中小企業靈活辦公的共享辦公或共享會議室的改造，而這對於寫字樓整體配套服務提出了更高要求，滿足員工便捷、健康辦公需求的共享辦公空間將成行業趨勢。
“寫字樓運營商如果還沿用傳統模式，經營將會越來越困難。“中國房產經紀公義聯合會主席胡景暉表示，寫字樓此類產品需進行轉型，一方面可改造為三四星級適合家庭旅遊的酒店或者中端商務酒店；另一方面可改造成為長租公寓，因為一旦疫情結束，大批務工人員返程，居住問題依然是大家都需要解決的。
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