“沒錢”
屋漏偏逢連夜雨，捨命狂奔的蛋殼公寓在成功上市後，又因租金補貼被指責“兩頭賺”。
近日，陸續有蛋殼公寓房主接到通知稱，為了配合政府防控肺炎疫情，需要至少30天的免租期。客服還表示疫情對公司影響很大，快撐不下去了，希望能得到房東的支持。
對此，相關律師表示，在不可抗力特殊情況下，無法正常履行合同，解除合同屬合法行為。比如，在疫情這種不可抗力影響下，武漢實施封城，租客無法返回武漢，只要租客可以證明並未居住，可以和房東商量減免封城期間租金。
但被要求免租的房主並不侷限於武漢，更有房主稱，雖然已經免收租金，蛋殼卻仍在收著租戶的租金。據蛋殼內部文件《關於2月份要求業主增加免租期的工作方案》中統計，此次13個城市涉及的業主數量共72157戶。
面對種種質疑，蛋殼公寓在2月3日發佈通知稱，將在全國13城推出租客租金的返還政策，而針對武漢的租客，將根據武漢市疫情防控指揮部相關文件，計劃給無法返城的租客，返還一個月的租金。
蛋殼公寓聲明，返還的金額可以用於抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用（非自繳）、租金（分期月付除外）及續租首付款等蛋殼App內的賬單費用。但就是不能提現。
此外，近期又有蛋殼公寓拖欠工資、變相裁員、降薪，資金鍊斷裂的消息傳出。對於外界質疑的資金鍊問題，蛋殼解釋稱，作為一個剛剛紐交所上市的公司，蛋殼公寓的資金鍊不存在任何問題。另外疫情是一個“黑天鵝”事件，對於長租公寓行業的影響很嚴峻，對於公司可能造成的損失暫時也是無法估計的。
儘管官方否認了此傳言，但從蛋殼公寓的招股書中不難看出，捨命狂奔的蛋殼公寓恐難以承受此次疫情的影響。
三年累積虧損40億
相關資料顯示，蛋殼公寓成立於2015年初，歷經一年時期發展蛋殼公寓已在北京運營2434間房間。隨後，長租公寓最大的政策紅利到來——“住房不炒”、“租購同權”。同時，多家企業預測在物價、房價上漲的趨勢下，租金必然也將不斷上漲。
一時間資本及創業者紛紛湧入，蛋殼公寓秉承著“先囤房後賺錢”的原則，一路狂奔。招股書顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓運營的房間數量達到了406746間，一度增長了166倍。
同時，蛋殼公寓的營收也實現了飛躍，但虧損卻越來越多。財報顯示，蛋殼公寓2017年、2018年的淨虧損分別為2.72億元、13.69億元；在2019年前9個月淨虧損為25.16億元，上年同期為淨虧損8.13億元，三年累積淨虧損41.57億元。
達摩克利斯之劍——租金貸
蛋殼公寓之所以能維持發展，主要得益於其背後源源不斷的資本支持。天眼查數據顯示，上市前蛋殼公寓融資金額約60億人民幣，截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現金及現金等價物（包含現金、存款及受限資金）為23億元人民幣。
除了資本支持，蛋殼公寓還有一大利器——租金貸。即通過與金融機構合作，以多種優惠條款吸引租戶分期付款，從而一次性得到更多的預付租金。也就是說，在疫情發生前，大部分租戶的租金早已被蛋殼公寓收入囊中。
財報顯示，2017年、2018年和截至2019年前9個月，蛋殼公寓共有91.3％、75.8％和67.9％用戶使用了租金貸，貸款金額分別為9.376億元、21.270億元、31.570億元；同期，蛋殼公寓在租金貸方面的利息支出分別為0.52億元、1.53億元、1.76億元。蛋殼公寓租金貸從金融機構獲得資金的利率平均在6.5%左右。
租金貸作為企業加速擴張的槓桿，已導致二十餘家長租公寓暴雷，加之長租公寓有高投入、長週期、低產出的特性，暴雷猶如家常便飯，而損失卻由正在還貸的租客承擔。
因此，去年六部委印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，要求住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%。如果超出這一比例，需在2022年底整改到位。
新派公寓創始人王戈宏曾表示，如果只當二房東，約有70%的拿房成本，12%的折舊，12%的運營管理，6%的稅費，利潤為0！
一套燒錢下來，就連資金雄厚的房企也難以承受。去年朗詩便計劃以9.81億元的代價將非地產開發相關業務剝離至控股集團，其中便包括長租公寓，而朗詩旗下的長租公寓同樣連年虧損。
值得一提的是，房企的經營模式多為重資產的一房東模式，而自如、蛋殼等多采取“高收低租”的二房東模式，更加考驗資金週轉及可持續發展的能力。
免租是人情，不是政策
春節期間本是租房淡季，且退房人多，加之疫情傳播，在不可抗力這一條款的影響下，無責解約的人數更是直線上升。若無法穩定人心，蛋殼公寓恐難以熬過此次疫情。
前有攜程等OTA平臺發佈相關退訂保障政策，後有自如、魔方公寓、蛋殼公寓、青客租房等多家長租公寓企業爭相效仿。
OTA將一部分壓力轉嫁至其供應商，而免租影響的卻是房主個人的利益。有人認為，在這個特殊時刻，房東應該減免房租，降低租客空置成本。但也有聲音認為，房東自己也要揹負房貸壓力，不能對其進行道德綁架。
據《中國房地產報》採訪，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房租是一個市場交易行為，行業協會可以呼籲，但一定不能強行，秉著自願的原則，房東不減免也是沒有辦法的，如果強行要求房東減免租金，會把整個市場打亂，“換位思考，如果給租戶進行減免房租，人家房東的租金收入也減少了。”
另據2月5日最新出臺的海口市、海南省兩級政府對中小企業減免房屋租金的扶持政策，該政策僅鼓勵社會各類企業業主（房東）為租戶減免租金，但具體需要租戶和房東雙方協商解決。
在長租公寓行業，租客、房主、平臺三方利益捆綁，本不應強制要求租金減免，恐將造成體系失衡。而在無法延期、減免房貸的前提下談道德，未免不近人情。雖然社會對此抱有期盼，但建立在房主利益受損，可能強制收回房屋的情況下，平臺更應三思。
人血饅頭何時終結
當然，並不是每一個平臺的政策都是免租。比如，1月31日，自如發佈公告，全面啟動線上服務，租期保潔免費增加消毒服務，在湖北員工返回湖北外工作崗位時間延遲至3月1日。
但2月2日，自如發佈公告要求每一位自如客主動提交春節返程、出行信息，否則可能凍結自如客的房間門鎖。另有租客爆料，疫情期間無法返回因此需續租，但自如管家表示續租漲房租。
此類人血饅頭事件早有先例，為爭奪市場，壓縮裝修時間及成本至甲醛中毒；假房源信息誘導租客入住，實際房源質量堪憂。
晴耕雨讀、修煉內功，面對疫情企業本該合理承擔責任，共同克服困難。無奈的是，長租公寓原想靠減免房租穩定客源，但實際上本沒有能力，在已經虧損且市場環境逐漸惡劣的情況支撐其經營，因此人血饅頭事件頻發。
疫情並不是一切的導火索，從長期來看，長租公寓行業並不成熟，即沒有可行的經營模式，也沒有穩健的現金流來源，且進入門口較低，需要政府與銀行層面的約束與支持，才能從根本上幫助並改變這個行業。
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