在這肺炎突入之際，很多人都有“稟冬將至”的會晤，實體店和網店兩種之中，實體店愈發顯得美中不足，特別是人群集中之地，成為了人們不會貿然前往的地方，比如網紅打卡勝地、知名景區等等，甚至景區開始暫停接待遊客，要知道實體消費的關鍵點還是在於人氣，高人流量就代表著更多消費的可能性。
不過阻礙總是短暫的，不能因為突如其來的困難而失去持續發展的信心，從事實體店生意的老闆更應該“以靜制動”，提前規劃好未來發展計劃，等到敏感時機渡過之時，再蓄勢待發！
房地產快速發展已有30多年之久，乘風破浪一路走來，依舊是人們生活不可或缺的行業之一，從03年“非典”爆發到08年特大汶川地震，再到如今的新型冠狀病毒出現，全國的商業可謂是遇到了“冷凍期”，主要原因有以下幾點：
第一、新型冠狀病毒的傳播途徑與速度讓人們遠離人群集中之地，春節前夕，許多房地產企業的工作計劃因抗擊肺炎不得已做出改變，從原本的初六正式上班延長至2月10日後，這對企業來說顯然有些不利，畢竟直接帶來經濟損失，卻足矣可見企業為抗擊肺炎而眾志成城的決心！
第二、城市中外地人口流入也因抗擊肺炎出現滯緩。許多城市對外地人口流入設立關卡排除，比如筆者所在四線城市中就對外地匯入車輛進行15天的隔離觀察，城市外來人口得不到增長，消費總量短期內難以提升，在實體店自身就存在較大競爭的行業來說，商業自然遇“冷”！
第三、經濟流通放緩，經濟增長速率降低，衝動消費的可能性愈發減少，更多的是滿足日常所需，衣食住行的品質不再刻意追求。 比如正常情況下，平時多多少少都會買些潮流衣物或者約上幾個好友小聚一番，雖然當下依舊存在這樣的需求，但是卻被特殊時期的肺炎遏制。
其實商業遇“冷”並非一蹴而就，在2017年底就曾出現“徵兆”！可以從租金成本、人口增速、消費模式多元化看出：
1.商鋪租金成本逐年遞增，增長率在3%—10%不等，商業氛圍較好的樓盤大多在8%左右，與M2增速相毗鄰。
2.全國總人口增速降低，城市人口兩極化，一二線城市人口數量不斷增加，地級市人口數量卻在降低，這對人口流出的城市經濟發展顯然不利。
3.消費模式不再侷限於實體發展，更多的是線上消費，從貨幣使用情況就可以看出，大部分商品都可以在網上購得，第三方支付平臺交易額也遠遠大於現金，銀行的現金存放量也愈發減少。
三者關係中，租金成本更讓人心生共鳴，不管城市經濟如何發展，租金的增長也會一如既往向前，與商鋪投資者和開發商經營之路不謀而合，試想一下商鋪如果缺乏增值效果，投資者購買商鋪用意為何呢？開發商從拿地規劃建設到出售同樣也需要從中謀利。
但是租金成本對開實體店的商家來說，如今卻成為較大的阻礙，一方面受到全國經濟發展影響，租金成本與消費者消費體量直接關聯；另一方面開實體店由裝修檔次、經營成本和持續的租金支出共同組成，當裝修支出過高，在銷售額不景氣的情況下，容易入不敷出，每月的利潤額抵不過房租，此時資金實力較強的商家還能勉強維持，對一般商家而言便增大了倒閉風險！
由此可見，商業地產的發展主要圍繞“利益”展開，商家、投資者、開發商三者之間要持續發展，勢必需要維持在合理的利潤範圍內才能實現共贏！此形勢下的商業地產未來又該如何發展呢？
開發商：作為地產行業最大的供貨源頭，不僅在拿地規劃方面需要做到合理符合市場，還要有企業“讓利”風範。比如有些房企將坐地起價、水漲船高演繹得淋漓盡致！修建出來的商業體中，優質物業選擇自持，相對劣勢的物業則高價出售，由於房地產的價格與地段、性質、用途、供需關係等有關，而目的則是以提高利潤為核心，所以高價賣出去的商鋪更容易砸在投資者手中，房地產交易並不是一錘子買賣，遠見的房企都會懂得“共贏”，以此獲得更多的市場份額！
投資者：與其說是投資者，倒不如說是房地產的經銷商，投資者運用資本將房產轉賣或出租，從目前來看，商鋪的轉賣獲利並不明顯，一方面受到政策影響，高達20%的個稅； 另一方面商業遍地開花，社區商業、商業街、購物中心甚至旅遊景區層出不窮，愈發增多的商業對售賣方顯然有些不利，變現成為難題，甚至存在一種說法：有價無市！ 可見商鋪投資大部分還是以出租為主。
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而商鋪出租也開始出現價格與實際價值不相對應的情況。比如在去年出現的不少實體店轉租和倒閉情況，究其根本是租金所致，投資者將投資回報率設立較高時，勢必會給商家帶來壓力，當超過商家承受能力時，倒閉便會成為現實！
商家：經過層層轉化，到商家這裡時，地產的價值才得到實質性的使用，老闆通過裝修、經營來以此獲利，將商鋪物業作為銷售產品的平。“羊毛出在豬身上”的轉化更能解釋這一現象，最終的大眾消費者成為買單者，點點滴滴的利潤為房地產輸送“血液”！此時的租金成本對商家而言依然成為一筆不菲的開銷，例如2019年就有一家餐飲店，因為面積比較大，每個月的租金高達5萬元，從三年前樓盤開業到現在商業氛圍一直處於不溫不火的狀態，由於裝修投入較大，向開發商申請了延期交付房租，這一延期就是半年，直到年底也沒能交付上，被迫用裝修抵扣房租，最後賠了夫人又折兵！
商業地產不僅具有投資價值，更是一種不可或缺的服務產業，為生活帶來便利，但如今的商業形勢並不樂觀。有人說買商鋪的人都是有錢人，其實很多時候商鋪的投資者是拆遷群體，其中有的缺乏投資意識，特別是商鋪在選擇地段、樓層、性質方面沒有足夠的瞭解，導致後續轉手、出租均出現不小難度。
綜上所述，商業地產未來主要以保值型投資為主、服務價值不變的方向展開，暴利商業將不復存在，體現價值與價格的時刻會逐步來臨！
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