未來的房子是會越來越便宜還是越來越貴?為什麼?

蝴蝶274388102


我覺得,未來房價向下走的趨勢是一定的。我對此堅信不移。但我說的向下走,未必一定是數值上的絕對回落。而是指一種相對趨勢,如果工資收入提高了,而房價保持平穩的狀態,就是向下走。

說到房價,專家們會從各自專業的角度上給出自己的判斷。我不是專家,也就是一個普通的工薪階層。做出這種判斷或許更多代表了我的一種期盼。但是,我的期盼也是有依據的。我的依據就是黨和國家做出的“房住不炒”的決策。

前些年房價為什麼上漲這麼快?說白了既不是經濟發展的自然規律決定的,也不是供需關係決定的。而是“炒”的結果。房子一被做為“炒”的對象,就失去了它原本的自然屬性,成為投資品。持續的炒作之下,人們已經忘記了房子本來就是住的。而不是炒的。國家的政策,就是幫助人們恢復理性而己。前幾年大理的蘭花炒到六十萬一盆,煊鬧過後,現在又迴歸到一百一盆了。這才是它的價格,是泡沫,總會破裂。

有人或許會說,蘭花和房子不一樣,房子是有使有價值的。蘭花當然也有,蘭花有欣賞的價值,可以滿足人的審美需要。也正因為這樣,才有了被炒的可能。但是,無論炒的多高,它的實際價值,還是一百元。房子也是一樣。它的實際價值是由成本和供需關係決定的。一二線城市兩三百萬的房子,兩三萬的鋼筋水泥已經足夠了,加上人工費和土地費,就到了兩三百三四百萬了。這就是現在房子的價格購成。

有人或許會說,大城市的房子貴,是因為土地貴,因為大城市代表著機會,會吸引人員流入,所以,土地永遠是緊缺的。這種說法或許有道理,但不是絕對的。大城市雖然可以吸收人員,但人口過多,過密,對城市來說,未必就是好事情,它會產生眾多的城市病。具體的情況不用我多說,在大城市漂泊的人們都有切身的體會。

如果按自然的規律發展,國家和政府不加干預,大城市的人口會越積越多。人口多了,機會也會相對下降,最後造成大城市人口的兩極分化。以居住的情況區別,就會形成富人區和貧民區。這在資本主義國家來說,是常見的。別的地方我沒有發言權,我女兒曾在聖保羅做過一年的交換生,那裡的貧民區,我女兒是不敢去的。

我只所以說這些,是想說明在房價上漲或是下跌過程中,國家政策所起的作用。這兩年北京疏解非首都功能,大量單位的外遷,都會很大程度上緩解土地緊張和人口過密的問題。這一些,都可以增加房價平穩或是下行的預期。

前十年中國房地產業的飛速發展和房價的飛速提高,是中國城鎮化過程中必有的現象。這一過程,不但拉動了經濟增長,還產生財富暴炸的效應。以我自己為例,05年的時候,我以自己的轉業費和之前一二十年的積蓄,在昆明買了一套不大不小的房子,07年單位組織團購,又以公積金貸款買了一套。到10年的時候,兩套房子的市值超過百萬了。當時媳婦曾經頗有點自豪的說:“我們也有百萬家產了。”這幾年中,買房子獲得的收益,遠遠超出工資的收入。從此之後,房地產大火,炒房成為全民行為。泡沫迅速吹大。

中國的房價不可能斷崖式下跌,原因有兩個。一是國家政策不允許,二是更重要的一點,就是上面所說的全民炒房。提起炒房,許多人是痛恨的,比如溫州炒房團之類的。專業的資本炒房團雖然可以在房市中興風作浪,但是,力量更大的是在房價會不斷上漲的心裡預期之下被帶動起來,參與炒房的工薪階層。我們只要看看周圍就可以發現,城市工薪階層,只要收入相對穩定的,誰家沒有兩三套房子?這些房子,都與炒房團短期炒作不同,是可以長期持有的,大不了以後給兒女們。

房地產泡沫的過大過熱之後,產生的惡果是多方面的。首先是,它幾乎榨乾了這一行業中未來幾十年的購買力。使的後來的買房者難以為繼。當九0後大學畢業走上職場的時候,對大多數人來說,憑個人的能力買房幾乎成為不可能。這樣,這批新踏入社會的人群就會因為家庭情況的不同,分成兩極。父母已經給買了房子的,從此走向幸福生活。他們可以旅遊、消費結婚生子,生活踏上正規。而來自農村,沒有房子的,則要為了房子,過上奴隸一樣的生活。人生的大部分精力,將消耗在房子上。這樣,高房價給一部分人提供了良好的生活之外,把另一部分人打入了地獄。他們買不了房,結不了婚,生不了子。高房價順便完成了以前計生幹部都難以完成的控制人口增長的任務。只不過這種控制是選擇性的控制了窮人。

人生有四件大事,分別是衣、食、住、行。改革開放之前,四個方面都是困難的。改革開放四十年之後,衣食和行的方面,都發生了天翻地覆的變化。吃與穿在人們收入中所佔的比例大幅下降。好一點的幾乎到了可以忽略不計的程度,真正做到了吃不愁,穿不愁,出行的方式和成本,也大大下降。老百姓們的這種切身體會,就是改革開放四十年,給老百姓帶來的實實在在的獲得感。

但住房問題似乎就有所不同了。它使一大部分人產生了極大的獲得感之外,又使得另一部分人(買不起房的)產生了強烈的失落感。我們可以算一筆簡單的帳。我2005年在昆明買了一套七十多平的房子,當時是十五六萬。每平米兩千多。當時我一月的工資可買0.7平米。這套房子是96年建的,當時價格是5萬多,按我當時一個月的工資人,還是可以買0.7平。2013年,這套房子的市價長到了六十萬。按我當時的工資,已經買不到0.7平了。這種情況,對有房子的人來說,當然是樂見其成,對於買房者來說,大約就是惡夢了。

看到有答主提到的數據說(不知是否準確),深圳的平均工資是八千,而平均房價是五萬三,這位答主是看漲的,他舉例說,現在雞蛋的價格是1元一枚,五年後漲到三元是可能的。因為工資也會漲。這樣的話,房價從五萬三漲到八萬,也是可以預期的。我對這種說法很不以為然。雞蛋一元錢,飼料成本佔五毛,人工費點兩毛,流通環節又點兩毛,利潤只有一毛。佔百分之十。深圳五萬三的房價,其利潤是多少呢?按我的理解,土地費也是利潤,只不過這部分利潤給了政府而己。當國家不再把房地產做為拉到經濟的動力時,土地費的下降也是必然的。這兩年地王的產生,純屬是房企之間惡性競爭的結果。也是前期房地產過熱造成的。與未來房價上漲沒有關係。八千的工資,買五萬一平的房子,不吃不喝半年買一平,五年買個床位,十年買個廁所,這種情況下,還要上漲。真不知道專家們是怎麼想的。

現在的問題是,上不上漲沒有意義了,反正買不起。

房地產處在這樣的局中,市場經濟的規律也好,供需關係也好,都已經不起作用了。所以,國家政策是改變這一狀況的最主要因素。從這兩年的狀況下,國家穩房價的決心是毫不動搖的,“房住不炒”的目的達不到,是決不會罷休的。而一旦房子迴歸居住屬性,所以的泡沫也必將慢慢散去。,正是基於此,讓我覺得,未來房價向下走的趨勢不可避免。當新踏入社會的年輕人,是否可以憑藉著自己努力,解決住房問題的時候,社會發展的成果才算真正惠及全體人們。


七月流火140400643


首先,我不是專家,也不是什麼房企利益者。我是一個農民打工者,我說說我身邊真實的感受。2011年,我們農村很多家庭條件優厚的鄉村人,瘋搶鎮上房子,需要說的是,鎮上房子什麼產權證都沒有。那幾年在鎮上買房的人確實風光了兩年。我家庭負擔重,老的老,小的小,指望我4000一個月的工資養家,買不起!

到了2014年,我們那裡在外打工掙到錢回來的人又開始瘋搶定遠縣城房子,屬於商品房,在鎮上買房子的人剛花光手中積蓄,只能看縣城買房子風光!可我沒錢,依然觀望!過年的時候確實很熱鬧,剛過完年,一個縣城又冷冷清清,很多人買了房也就住過年十幾,二十天!過完年又去上海,蘇州,北京,廣東打工了!依然在外面租房,上學!

去年,縣城的房子茶餘飯後再也沒人提!今年又開始瘋搶滁州房價!我沒錢,依然觀望。

目前,鄉下偏遠地方在建規劃新農村;很多鄉下在外面打工的掙到錢的一個家庭,在鄉下農村有老房,鎮上有房,縣城也有房,甚至在工作的大城市又買了房!因為他們堅信,有這麼多房,就有很多錢!!!

我沒錢,依然在外面打工租房,一直在觀望,一個家庭一套房,住在一起,其樂融融,我不追逐虛榮名利,也不與別人攀比,我不擔心房價漲還是跌,重點是我去培養一個大學生比房價更重要,有一個溫暖幸福的家庭比揹負了幾十年的房貸更重要,要冷靜的看社會的發展,沒有經濟能力就不要強迫自己負債累累!說不準青山綠水,空氣清新才是我們最想要的!






川渝龍行天下


  房子作為固定資產,長期越來越便宜是不可能的,但處於震盪波動狀態不可避免,即有漲有跌。

  從近期來看,起碼50年,房價總體還是向上的,哪怕突然遇到金融危機或經濟危機突然下跌50%,但終有一日它還是會突破下跌之前的價格。

  房子的保值性與黃金的保值性差不多,都不能直接流通於市場,但是它是被人們不斷認可的事物。哪怕黃金堆在金庫裡,房子空著沒人住。

  那麼為什麼“黃金堆在金庫裡,房子會空著沒人住”還能保值呢?因為有需求的存在和信用貨幣本身處於不斷貶值的狀態。

  假如大量的黃金堆在倉庫裡,那麼流通的黃金就會減少,價格就會相應的上升,畢竟存在需求。而如果遇到戰爭或者金融危機,那麼可能就象徵著信用貨幣崩塌,而黃金作為傳統貴金屬具有一定的貨幣性,相應的價格就會猛漲,投資黃金也就不排除存在投機。而所謂的避險,就是在信用貨幣崩塌的時候起到決定性的作用,相對於信用貨幣購買力飆升。

  住房也一樣,即使大量的建造,未來的房子供給沒有如今這麼緊張,那麼對於信用貨幣來說,它也會成為像黃金一樣的儲備資產,哪怕房子空著不住。而如果大量的房子空著不住,又因需求的存在,房價依舊下不來,特別是一二線城市,人口不斷往裡擠,個人對住房面積需求越來越大(住更大的房子),而土地是有限的。

  而對開發商和政府來說,房子更像金融資產,開發商要賺錢那麼賣價必須要超過拿地價、建造成本和銷售成本等的總和。而隨著信用貨幣的貶值,一般這三者都會不斷增加(建造如果能用機器代替會相應的減少)。然而,政府為了產業持續發展,通常會把風險轉移到土地上,土地價格的上漲如同發行不用償還的債券,你見過政府債券越發越少的嗎?

  當然嘍,如果將住房作為金融資產,那麼它必然有波動性,而不是像過往的我國房價一樣一直高漲。也就說這個“以後”是指多久呢?房價終有一天會下跌的,但長時間越來越便宜是不可能的,更大的可能是急速下跌,然後慢慢反彈。


三人聚眾


房地產經過了這麼上升的黃金十年,可以想見,未來的房子只能會越來越便宜,不會越來越貴的。

第一,現在房子是越來越多,越來越漂亮。房地產市場已經飽和了,有的地方的房子就有可能過剩,供大於求的局面開始出現,那麼房價再上漲是很難的。

第二,以前的房子很貴,價格上漲得很快,很大一部分是被人為地炒上去的。現在房價那麼高,一些投資炒房的人也不敢炒了。相反,他們手中大量的存房也要拋售,這樣對房價就構成了一定的壓力。如果房價突然下跌,他們都競相拋售,那麼房價就會越來越便宜的。



第三,以後的家庭大部分都是獨生子女或者是兩個子女,那麼現在父母家庭都有一套房或者是多套房子。一旦獨生子女結婚,就可能擁有幾套房。這樣購房的意願就進一步的降低,有的甚至於會處理掉一些房產,這也更進一步地打壓房價。

第四,隨著稅收政策的越來越完善,以後對房子可能開徵房產稅、空置稅或者出租轉讓稅等等。這樣讓有多套房子的人也不敢囤房了,房子都沒有人買了,不降才怪呢。

第五,人們的思想在轉變,投資思路也在轉變,以後房地產也不會像以前那麼熱了。所以從總體上來說,房價只能會越來越便宜,不會越來越貴的。

你說對嗎?


法重情深


未來房價的走勢短期之內有漲有跌,長期來看總體會上漲。

說到房價估計很多人都認為未來房價肯定會出現下跌,而且前幾天某位經濟學家也說北京的房價有下調10~%20%的空間。

但是我認為房價的價值是相對的,一方面房價是高是低,要跟大家的收入相比,另一方面房價是高是低,還要跟歷史相比。

如果跟現在相比,那房價肯定會上漲的。

我們拋開房價特殊的屬性不說,房子本身也是一種商品,既然是一種商品,那它就會受到市場貨幣供應的影響,市場貨幣供應多了,那市場上的商品總體價格肯定也會上漲的。

比如我國物價過去幾十年漲幾倍甚至幾十倍,這是因為隨著經濟的發展,物價水平在不斷提高,貨幣的供應量也在不斷提高,因此從長遠來看,絕大部分物品的價格都會上漲。

比如下圖是過去10年我國m2的發行情況。



下圖是過去10年我國GDP實際增速。

從GDP增速跟m2的增速可以看m2每年的增速平均要比GDP多出6.3%左右,這個多出的貨幣量實際上就會轉化為通貨,也就是說過去10年,我國每年實際的通貨膨脹率大概是在6.3%左右。而這個通貨水平當中大部分都是轉化到房產上了,因為實體經濟所需的貨幣量消化不了m2的供應量,所以多出的大部分M2都會流入到房地產當中造成房價的上漲。

當然最近兩年我國m2的增速稍微降低一些,但是從未來發展趨勢來看m2還會保持一定的增速,這意味著商品的價格還會上漲,只要商品價格會上漲,那房價總體的價格還是會上升的。

再說房屋作為大家必須的居住權,是大家最基本的生活保障,就算未來房子供應過剩,但房價也不可能說出現比其他商品更低的情況,比如現在深圳每平米的房價大概在53,000左右,一個雞蛋的價格大概在1塊錢左右,假如未來20年雞蛋的價格上漲到3塊錢,大家覺得深圳的房價會低於53000塊錢嗎?

所以從絕對量來看未來房價想要這樣的,我認為是不太可能。

但如果把房價跟大家的收入對比,那房價相對來說是會下降的,也就是房子會相對變得便宜。

我認為房價的高低不能單純的從數字上去判斷,而是要跟大家的收入進行對比。

目前我國的房價收入比大概是在7左右,部分大城市,比如一線城市房價收入比大概在40左右,這個跟發達國家房價收入比在4~10之間是有很大的差距的,所以目前房價相對於大家的收入來說肯定是偏高的,大家收入當中大部分的錢都用在購房上了。

但是未來隨著我國房子供應過剩,以及人口紅利的消失,房價的漲幅肯定會降低,大家的收入水平增速肯定會遠遠超過房價的上漲水平,未來20年大部分城市房價收入比可能會降低到5左右,主要城市的房價收入比也有可能從目前的40降低到20左右。

比如目前深圳的房價是53000平米左右,人均工資大概在8000塊錢左右,但是未來20年深圳的工資水平有可能會上漲的25000元左右,也就是說工資漲幅度是2倍左右,即便到時房價從目前的53000元上漲到80000元,漲幅也只有50%左右,所以房價的漲幅相對於工資的漲幅來說,那就是降低了,意味著房子變得更加便宜了。


貸款教授


未來房地產穩定發展,房價緩慢上漲。

土地拿價越來越貴了,房價會越來越便宜嗎?

在沒漲房價時上海人每月200左右工資,在上海買間小的後廂房也要60000元(6萬),如果現在你工資每月5000元,則房價按比例買間這樣小房子也要1500000元了(150萬)。

勞動力成本在上升,造房子的勞動力應該你都知道,即便房子造成後通水、通電、編排不能重複的門牌號、地暖………這些也都需要人力成本,故房子是不可能越來越便宜。

因勞動力、建築材料等成本在不斷增加,土地資源不可再生,土地越來越珍貴,越開發越少,所以房價穩定發展是趨勢。


春樹暮雲18


我不是房地產公司的人,也不炒房,只是一個普通的購房者,客觀的說,未來房子只會越來越貴,很難變便宜了。


我在天津,去年五月,天津公佈了海河人才羅湖政策,一夜之間有三十萬人申請落戶天津,房價瞬間飆升。距離北京比較近的武清、交通相對方便的濱海新區,就連相對比較偏遠的靜海,放在也在漲,就別說市內六區了,小戶型最受追捧。房中介那段時間就在火車站等著那些從河北、山東、北京的人來看房。

我在那段時間也在看房子,切切實實地感受到了房價的飆升,最開始準備買二手房,但是經歷了房東瞬間漲價二十萬,房東不願賣的情況,最終還是選擇了一手房。售樓處的人一副愛買不買的心態,因為他們從心底裡就清楚,根本不愁賣,價格還得漲。


為什麼說還得漲呢?咱們理性地分析下。

1. 從成本上講,開發商的拿地價在逐年升高,羊毛出在羊身上,房子的售賣價格得上去。咱們都知道供需關係,現在空餘的地明顯是越來越少,但是居民房開發還在繼續,所以現在有些供不應求的意思,所以在競拍的時候,地價就上去了。

2. 開發商會根據市場行情適時地調整房價。其實那些開放商本質上是商人,他們肯定希望多掙錢,於是就有開放商在房市剛剛抬頭的時候就開始囤房,很多房子停止銷售,為的就是等待房子的價格上去。


通過我的觀察,我算是發現了,每年春天房價抬頭,一直到10月份,熱度都在,天氣最熱的時候,房市也是最熱的時候。這些房地產商人早就摸清,所以會根據行情調整售賣策略。

3. 國家宏觀調控職能管一時,不能管一世。經常看新聞報道,國家對各地的房產進行打壓,為的就是控制房價上漲太快,但是可沒說要強制必須落價,因為房地產商也不能賠錢。各地出臺的限購政策,二套房貸款比例政策只能暫緩這種壓力,從長遠角度看,不太現實。

所以說,有錢還是趁早買房,在價格低的時候買上,越到後面,需要的代價越大。


我叫鹽汽水


記得20年前,房價才800多,那時月收入5、6百,覺得太貴了,沒有買;再到後面房價1000多、2000多、3000多,一直都覺得房價漲得太高了,不會這樣持續的漲下去吧,所以,2005年買了第一套房,是自己住的,剛需必須買;因為房價一直在漲,覺得房價總會有個上限吧,不會這樣漲下去的,所以,有朋友建議可以買房來做為投資的一種方式的時候,沒有采納朋友的建議;結果,房價一路高漲,身邊有部分人的確通過炒房實現了財富的積累,現在的房價的均價在我們這樣的5線城市,已經漲到了8000多了

現在還可以投資房產嗎?未來房間會越來越貴嗎?

年輕人結婚,雙方父母至少都是各有一套房的,自己還會買新房,部分人手裡還有投資的房產,所以,當供大於求的時候,房產就沒有持續漲下去的動力了,未來的房產已經不是投資創富的最佳方式

自住是剛需,還是會有人購入房產

房產的單價還是會上漲的,這是站在絕對值的角度,一定會漲價,因為人均收入在提升、貨幣在貶值,即便內嵌的投資創富的紅利時代已經不再,但是,價格還是會上漲的


木木愛理財


房子跟物價是相互依託的,肉從幾塊錢漲到了20多元錢一斤,房價也不會不漲,未來要看貨幣的走向,如果繼續漲價,錢越來越不值錢,房子就會繼續漲,什麼時侯物價穩定了,`房價也就穩定了。目前房子是不會上漲的,但國家調控房價也不會大跌。有房的人跌時不會急於賣,無房的人又怕買房吃虧,觀望看形勢。


江山9477


評房價,短期看金融、中期看土地,長期看人口。輿論關於房價的漲跌也是眾說紛紜,不過筆者的觀點是:未來房價會分化,非熱點城市相對更便宜,而熱點城市會更貴。房價上漲的動能大大減弱,大概率不會再出現房價幾年內甩開收入幾條街的情況了。

死守房貸利率

今年1月初,全國首套房貸利率下滑,引發市場熱議。因為房貸利率下降,意味著購房成本降低,人們覺得未來房價又有了上漲的可能。雖然最終官方闢了謠,但還是留下了市場上無盡的遐想。在下滑之前,房貸利率已經平均上浮了15-20%,即使在目前央行降準後,市場資金面趨於寬鬆的前提下,只要政策不鬆動,房貸利率就不會有降下去。

不管是租賃住房制度、增加供地,未來的政策方向都將引導樓市迴歸理性,因此只要長效機制不斷出臺、調控政策不鬆動,再考慮到三四線城市的剛需不足,房價就很難再有暴漲的底氣。

目前一線城市的人口和城市化率幾乎達到飽和,未來發展租賃市場保障年輕人的居住是大趨勢;而對於三四線城市來講,剛需本身就不足,前期的大漲透支了大部分居民的收入,隨著棚改貨幣化補貼力度減弱,購房需求將越來越少。

房企資金緊缺

2018年的宏觀環境非常不理想,融資環境惡化,不少房企開始加大海外融資力度。

此外,在房地產行業低谷期,不少房企為了趁機做大,大量購置土地,使得土地佔用了過多的資金。據安信證券研報預測,2018年房企待開發土地面積大幅飆升,土地購置費佔開發商資金來源的比例歷史性地超過了20%,處於2002年以來的絕對最高位。

此外,由於調控政策,房地產銷售一直在下滑,回款越來越慢。可以預見,至少在未來1年左右時間,開發商和樓市的冬天才剛剛開始。

主力購房人口拐點已經到來

主力購房人口的拐點來臨,更多體現在放開二胎政策對人口出生的刺激效應遞減上。從圖表中可以看出,二胎政策的放開儘管緩解了總出生人口的下滑,但下滑趨勢還是止不住。

要知道,全面二胎政策已經實施了兩年多,如果有效果的話,出生率早就反轉了。據國泰君安估算,我國的20-50歲人群——主體購房人群、主力消費人群和生產人群已經到了加速下行的拐點,2019-2026年,該年齡段人群將下降7000多萬人。

不管是熱點還是非熱點城市,房價上漲的根本動因都是需求,買的人多,房子有限,價格自然就蹭蹭蹭往上漲。但是隨著剛需人口的減少,未來的房價或許會因為城鎮化繼續上行,但上行的動能將大大減弱。尤其是對於那些人口淨流出的三四線城市,人口資源的流失不僅意味著當地房地產失去支撐,其他的各行業都將萎靡不振。

當然,說到人口,就不得不提到人口老齡化。日本已經有了先例,從圖表我們可以看到,90年代的日本早已經進入了發達社會,老齡化現象嚴重,甚至都出現了年輕人消費慾望不強的端倪。我們或許不願意重走日本的道路,但這也是發展中的必經之道。

2017年馬雲曾經說過:8年後最便宜的就是房子,年輕人別買房,8年後房價如蔥。不過仔細想想,對那些非熱點和三四線城市而言,好像還真是這麼一回事。短期看,樓市調控毫無鬆動跡象;中期看,各種樓市長效機制紛至沓來,市場迴歸理性板上釘釘;長期看,主力剛需人口的減少,可謂是對樓市來了一次釜底抽薪。但不管怎樣,廣大的剛需該上車的還得上車,千萬不要因為客觀趨勢而改變決策。


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