買房邏輯千千萬，買對買錯皆偶然。
誰都知道家門口有地鐵、有名校、有醫院、有商場好，但現實是哪怕沾上一樣，你都要面對首付和月供大增的吃力。沒人騙你出三環，但是錢不夠，連偶然都不屬於你。
剛需買房，最重要的是不要混淆目標和慾望。合理的目標是你真正可以實現的東西，慾望則是你想要但是會阻止你實現目標的東西。
調和你的目標和慾望，在資金有限的情況下，明確你在生活中真正需要的東西，有所取捨地做選擇，才是在房價不漲的預期中最穩妥的買房邏輯。
因為醫院用到的頻率遠沒超市大，小病交給社區衛生服務站或者小診所即可，大病除了那幾個頂級大醫院，別的你也不會去。所以醫院可以往後排。
因為名校資源稀缺，學區房門檻太高，進不了主城，名校的選擇就寥寥無幾，對於打算結婚的年輕剛需來說，更大的障礙是離公司遠，地鐵口和商場比學校更能撫慰當下的心靈。
地鐵的重要性無需強調，除此之外，想擁有儘可能稱心的生活，就得商場出面。當吃喝玩樂購不用每次都得往市中心跑時，那種生活舒適感，比一個沒時間逛的大公園更體貼。
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鄭州商場正在向三環外挺進
2010年之前，鄭州還沒有商圈的概念，數得著的大型商場不超過10個，其中一半在二七廣場周邊。
彼時的鄭州，曾經的“6朵金花”（亞細亞、百貨大樓、商業大廈、紫荊山百貨、商城大廈、鄭州華聯）悉數沒落，花園路上的大商新瑪特和花園路丹尼斯開業不到2年，CBD還沒有七天地，鄭州的商業活力乏善可陳。
轉折來自2010年開業的國貿360，全新的街區MALL式購物體驗和國際快時尚品牌的聚合，河南首家星巴克、首家H&M、首家無印良品，擊中了全鄭州的年輕人。自此，鄭州出現了除二七商圈外的第二個商圈——花園路商圈。
十年後的今天，隨著萬象城、大衛城、熙地港、三個萬達、兩個錦藝城等商場相繼開業，目前鄭州已形成二七商圈、花園路商圈、秦嶺路商圈、CBD商圈、高新區商圈、惠濟北六大商圈和數十個社區商業中心，商場數量超過50家。
示意圖
六大商圈示意圖
商業的逐利性告訴我們，哪裡人多哪就有錢賺，反過來，商場開到哪，哪兒就聚人氣。人口破千萬的鄭州，這兩年在商場數量大爆發的同時，也開始在三環外開疆拓土。
2018年，開業商場13家，三環外5家，分別是美景萬科廣場（惠濟區）、朗悅公園茂1號館潮流茂（高新區）、局外太格茂（龍子湖）、首創奧特萊斯（滎陽）、龍湖錦藝城（南龍湖）。
2019年起到本週末，新開商場15家，三環外5家，分別是高新萬科廣場（高新區）、宜家家居（惠濟區）、YOYO PARK（金水區）、月湖廣場A區（惠濟北）、華祥國貿（南龍湖）。
到2020年年底前，三環外預計還將開出朗悅新悅薈（高新區）、永和時光裡（龍子湖）、CCD中央大街（常西湖新區）、高新萬達廣場（高新區）、惠濟吾悅廣場（惠濟北）、朗悅公園道•悅裡（高新區）6家商場。
兩年時間，三環外新開10家商場，今年還會有不少5家繼續搶佔新興區域，商場外溢和剛需外溢來得一樣兇猛。
市區商場日趨飽和，只能在升級改造上做文章，但鄭州的新增人口大多流向了三環外，未來鄭州的商場，將會更多地向環外轉移。
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三環外的社區商業活得不差
客觀地說，在這些三環外的新開業商場中，你很難找到一家定位高端的業態，只做小而全、貼近生活的社區商業是共同選擇。但不可否認的是，這些商場的開業，對周邊居民的生活模式改善極大。
它們對區域熟化的貢獻，甚至不亞於一條地鐵線的開通，至少，許多“睡城”正在肉眼可見地開始向“生活之城”轉變。
雖然這些商業引進的品牌層級不高且同質化嚴重，但本身定位就是服務周邊居民的日常消費，你不能拿它跟大衛城、正弘城那種站在時尚前沿的商場比，就像同樣是吃飯，高檔餐廳和大學食堂的訴求完全不同。
能讓周邊居民就近滿足家庭聚餐、逛超市、看電影、泡書店等日常消費之需，再也不用糾結中午是吃麻辣燙還是黃燜雞，就是成功。
YOYO PARK
三環外新開的YOYO PARK，一開業就被詬病帶著濃郁的大商風格，入駐品牌無亮點，又LOW又弱，但不妨礙它現在一到週末就人滿為患。
四環外的高新萬科廣場，坐擁萬科城數萬業主和鄭大、輕工業大學兩所高校，開業半年，人流持續增長。
再往前數，2018年開業的龍湖錦藝城、太格茂、潮流茂，在南龍湖業主和學生流、龍子湖大學城學生流、高新區居民的加持下，都出現了形成大商圈的趨勢。
為什麼這些三環外的商場開一個火一個？因為鄭州在商業方面的欠賬太多，看似每年開業不少，還是跟不上城區人口外溢的速度。
而商場開業對鎖定區域價值的反哺，同樣作用明顯。最典型的例子就是高新區的公園茂，作為高新區真正意義的首家區域性大商場，家庭茂、兒童茂、潮流茂三館體量疊加，讓朗悅公園道一號的新房和二手房售價牢牢佔據高新區老大。
前幾年我們常聽一句話，萬達廣場就是城市中心，雖然萬達已沒有當初那麼風光，但惠濟萬達對惠濟北的價值固定不比2號線二期的開通來得差。
所以，剛需買房，多看看品牌實力足、運營能力強的商場周邊，不失為一個穩健靠譜的價值邏輯。
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2020年
哪些新建商場旁的樓盤值得關注
基於剛需買房單價不能過高、規劃商場由實力房企打造的原則，我們認為以下幾個商場周邊的樓盤最值得關注。
1、高新萬達廣場
高新萬達廣場效果圖
鄭州第四座萬達廣場，萬達集團輕資產代建項目，體量10萬方，參照萬達廣場之前對鄭州商業和商圈的引領效應，扼守高新區與主城連接的門戶，將鞏固高新區商圈成為鄭州三環外第一大商圈的實力。
周邊樓盤：謙祥錢隆城、金科城，均價在15000元/平左右。
2、惠濟吾悅廣場
惠濟吾悅廣場效果圖
新城控股旗下吾悅廣場進駐鄭州的首個項目，與天地灣商業合作開發，體量9.5萬方，定位於區域標杆級商場，以新城控股在全國超百家吾悅廣場的經驗，將進一步提升惠濟北的商業氛圍。
周邊樓盤：正弘瀾庭敘、鑫苑逸品香山、建業春天裡，均價16000元/平左右。
3、滎陽吾悅廣場
滎陽吾悅廣場效果圖
新城控股入鄭後的第一座自建吾悅廣場，將為滎陽本地帶來數十個首入品牌，開業後對滎陽東目前無大型商業的現狀是一個顛覆性扭轉。體量30萬方。
周邊樓盤：新城郡望府、永威溪樾，均價在7500-9000元/平之間。
4、正弘匯
正弘匯效果圖
正弘將旗下的商業產品分為三條線，分別是正弘城（都市級購物中心）、正弘匯（區域型購物中心）、正弘裡（社區型購物中心）。
正弘匯作為“正弘城2店”，延續正弘城的商業經驗毫無壓力，之前高新區商業匱乏，2020年後，競爭將會非常激烈。高新區有望因正弘匯首次觸及輕奢路線。
周邊樓盤：正弘青雲築，均價在15500元/平左右。
5、金水錦藝城
金水錦藝城
體量約13萬㎡，定位全家庭型體驗式主題商業，是落地金水北的首座錦藝城，將成為一個“地標式城市商業體”。
周邊樓盤：錦藝金水灣，均價15000元/平。
6、朗悅新悅薈
朗悅新悅薈效果圖
體量9萬方，定位社區型品質生活購物中心，有兩座錦藝城和一座公園茂的商業運營經驗在，品質不用擔心。
周邊樓盤：朗悅公園道、龍湖景粼玖序，均價15200-16000元/平。
7、CCD中央大街
CCD中央大街效果圖
串聯常西湖新區“四個中心”，長度達1.75公里的河南最大下沉式商業街區，項目體量12萬方，設置商鋪200餘間，引入樊登書店、籠式足球、太空科技館等體驗類業態，有望成為鄭州又一商業標杆。
周邊樓盤：永威西郡、世茂璀璨西湖、匯泉西悅城，均價在12500-14000元/平之間。
8、鑫苑時代廣場
鑫苑時代廣場效果圖
體量7萬方，定位城南時尚生活中心。管南未來什麼都好，就是現狀沒商場，鑫苑時代廣場作為片區首個大型商業，未來建成後對管南的生活氛圍及便利性均是一大提高。
周邊樓盤：鑫苑國際新城，均價約16000元/平。
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