眾32

以前的房子是普漲的局面，現在是結構性市場，但是上海作為一線城市，屬於稀缺資源，而且還不斷的吸引人口流入，所以值得留下來。

01，每年的收益對比

如果只是簡單對比每一年的收益，可能很容易選擇銀行理財。

因為這400萬的房子現在一年的租金7萬，還要考慮有一些費用的支出，比如中介費，用維修費用，未來的物業稅，所以實際上的收益不足7萬。

但是如果400萬的現金放在銀行，按照4%的收益率，一年就16萬，而且沒有什麼費用，所以，給人感覺是銀行理財更好。

02，長期的收益率對比

但是如果我們把目光看遠一點，可能就覺得結論相反。

銀行的理財產品收益率正在降低，以前還可以很輕鬆找到5%以上的，現在只能4%，未來甚至有可能更低。

但是房租卻是上漲了，現在每年的租金收入7萬，也許幾年之後就是8萬9萬甚至更高。

所以從趨勢來講，房租的收益率會越來越高。

03，本金的變化

銀行理財產品的本金不會增加，現在是把它搬進去，到期了拿出來還是400萬，會有變化的，只是利息。

但是房子的本金會變化，現在400萬的房子，回來也有可能會變成500萬。當然也有可能下跌，但是我們要考慮從中長期來看上海的房子只會越來越高，不會下跌。

但願我們都知道，未來的房價不可能像以前這樣，漲的這麼厲害，但如果長期下來每年漲5%，應該問題不大。

所以從這個角度去對比房子更合適。

04，租金收益率

其實用這個算一算，現在7萬的租金，這樣的收益率略微有點高。在上海這樣的大城市，租金收益率已經跌到了1.3%左右，和這個房子的收益率可以達到1.75%，這就比較高了。

這可能說明房子所處的地區供求關係比較緊張，或者這套房子的裝修裝飾質量比較好。所以未來要想辦法，儘可能維持這樣的租金溢價。這對於維持房價上漲也有很大的幫助。

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財說得明白

上海有套市值400萬的房子，年租金在7萬左右。是賣了線放在銀行裡收利息呢，還是出租好？

要回答這個問題，需要從收益、增值保值等各個方面出來統一分析。

我們先來計算一下收益：

400萬放在銀行，每月利息是多少呢？現在銀行5年期存款利率最高是3%，銀行大額存單5年期最高是4.2%。

我們就按年化收益率4.2%來算。400萬每年的利息=400萬×4.2/1200=16.8萬。

16.8萬的銀行存款利息是年租金7萬的2.4倍。所以存款利息的優勢是明顯的。

再從增值保值方面來看：

隨著利率市場化改革的逐步完善，我國的利率也逐步在和國際市場接軌。未來零利率甚至負利率是有可能的，而且也不會太遙遠。

而對於房產來說，雖然當前政策不支持房產繼續升值。但隨著二胎的放開，出生率會大幅上升，房價在未來有繼續升值的基礎。同時房租隨著經濟的發展只會上升，不會下降。未來房租的收入遠遠會大於7萬。

所以從未來增值保值情況來看，房產出租的優勢是明顯的。

再從現金管理方面來分析一下：

手裡拿著400萬的現金，本金就是400萬，本金不會增長。而房產可能升值。

400萬現金，放在銀行存款，靠銀行利息顯然是不合算的，如果將來實行了負利率或者零利率，會逼著我們去投資理財。

400萬現金拿在手裡，不是每個人都可以安全保住的。這個一個人德行有關係，如果德行不多的話，400萬的現金終將會失去。

房子是固定資產，除非你賣，否則不會因為生活中的各種意外而失去。比較穩妥。

總結

通過以上分析，就表面上來看，好像是銀行存款利息是房租的2.4倍，有很大的誘惑力。

但從長遠來說，房產具備升值的基礎，房租也具備上升的趨勢。而銀行存款利率卻是逐漸走低，甚至於零利率。

所以總體上來看，還是擁有房產，出租收取房租更合算一些。

南公子

400萬的房子是賣出吃利息好，還是出租好。這個要認真計算一下的，下面我們就來分別計算一下兩種方式10年以後的總資產。

400萬房子出租

400萬房子出租，不僅可以賺取租金，還能獲取房產升值的收益。10年下來，每年可以賺取租金7萬，假設租金10年不動，也就是10年下來可以賺到70萬租金。

現在方式仍然處於白銀市場，隨著人口的持續流入，上海城市化進程還會繼續深化，房產價格還是會溫和上漲。再加上通貨膨脹的影響，這400萬的房子在10年以後，大概率會升值到800萬元。

這樣400萬房產出租10年，總資產可以達到870萬元。

賣出房子存銀行

如果賣出房子獲得400萬元的資金，存入銀行。現在一般大型銀行的大額存單年利率也就是4.125%，最高的中小銀行的大額存單年利率也就是4.2625%。一般民營銀行的存款年利率更高一些。

如果按照最高的民營銀行新型存款的5年期年利率5.8%來計算，那麼400萬存款存兩個5年定期，那麼第一個五年，可以獲得本息為516萬元，第二個五年，還是5.8%的年利率存5年，那麼本息合計為665.64萬元。

如果賣出房子存銀行，按照最高的年利率5.8%來算，10年後本息合計為665.64萬元。

結論

從上面計算可以看出來，400萬房子出租可能更合適一點，因為總資產達到了870萬元。而賣出房子存銀行，按照最高利息算也就是665.65萬元。第一種方法比第二種方法總資產多了204.35萬元

睿思天下

這個問題的關鍵就是上海房價會不會一直上漲的問題

如果把房子比作股票，400萬的房子，租金7萬，年回報是1.75%左右，這相當於股息率。如果按照這個數值算市盈率的話，那就是1.75%的倒數，市盈率在57倍左右。這是相當高的水平了。在股市裡，這個估值，就是成長股的估值了。

但是上海的房子，明顯是一線藍籌股，根本支撐不了這樣的估值的。就算是茅臺的股票，目前也不到30倍市盈率，這已經算是歷史高位估值了。

目前市場平均市盈率就是平均理財4%的倒數，就是25倍左右。57倍肯定比平均估值高很多了。

過去兩年，上海房價還是跌的

如上圖所示，上海過去的兩年，房價是下跌的。

我在某論壇看到一個上海本地人置換房子的案例。

事情發生在去年的5月份，這個人想把普陀的房子置換到徐匯，於是掛牌賣普陀的房子，掛牌價330萬（小兩居），然後徐匯那邊下了定，結果沒想到去年下半年開始上海房價開始下跌，周邊跌的更厲害，普陀的房子降到290都出不了手，一下子降了三四十萬，而徐匯的雖然也降了，但是交了定金沒法改了，一兩個月虧了幾十萬，樓主要哭暈了。

所以那些相信上海房價永遠漲的人，也要考慮下未來作為藍籌板塊，上海房價到底能不能跑贏理財收益？

我在上海呆了十幾年，說實話，上海的吸引力根本不能和之前比較了，現在熱點是深圳，大亞灣，那邊發展的熱火朝天，反觀上海，這麼多年，真的沒啥變化，還在吃政策的老本。

所以，你還想房價像過去十年那樣漲5倍，那可真的有點困難了。

趙冰峰財經

上海的租售比率一般是在1.5%左右，也就是說400萬的房子一般是在年租金回報率6萬左右，所以你這個年租金7萬其實差不多，符合一個實際的租售比例！

要知道的是，上海的房子更多的收益不是來自於租金，而是來自於升值！雖然說，銀行的理財現在可以做到4%-6%左右，但是對比通貨膨脹率7.5%來看，依然是處於一個貶值的狀態！

如果按照4%的理財計算，你每年什麼都不做，可能還得面臨3.5%的貶值問題：

那麼5年後，你的400萬可能只有目前332萬的購買力；

10年後，你的400萬可能只有目前280萬元的購買力；

20年後，你的400萬可能只有目前196萬元的購買力；

30年後，你的400萬可能只有目前136萬元的購買力；

50年後，你的400萬可能只有目前67.2萬元的購買力；

但是，如果你手裡握著的是上海一套400萬的房子，那麼這個結果就完全不同了！

首先，對於未來中國的房地產來說，一定是會走出分化行情的。也就是三四五線的房地產會出現滯漲，甚至回落，而強一線和新一線的房產會出現穩步上漲！

其次，拉長10-20年來看，上海房產的平均年升值率是可以趕上通貨膨脹率的！

最後，隨著房價的上漲，其實你的租金也是在每年提升的！

所以，不要覺得現在每年的租金回報率很低，銀行的年收益很高，但是你往前5-10年來看，你會發現上海房價帶來的升值收益是巨大的，而未來的5-10年裡，同樣也會如此！這就是物以稀為缺的道理！

李嘉誠先生曾經說過，考量一個地方房價的價值因素就只有一個，那就是地段！上海作為強一線，保持這一個非常高質量，高密度的人流，房價只會供不應求，而不會出現下滑。那麼繼續持有一項固定資產的投資，是一定會比放在銀行收利息更好的！你現在所看的不應該是租金，而是未來的升值空間！！

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琅琊榜首張大仙

400萬＊5.22%=20.88萬元。

如果把這錢放在銀行裡存5年，每年可有近21萬元的收入。5年有近105萬元的利息收入。

如果出租 ，5年收益35萬元。兩者相差70萬元。

再從5年的房價變化來分析。

如果房價的漲幅少於17%，甚至跌了。那麼賣掉存銀行比較划算。

否則，就收租好。

金丘說今

上海的房子目前租金的投資回報率只有2%左右，一般銀行的理財產品可以達到年化收益率4%以上，也就是說，每年的投資收益率比收房租多一倍。還有一些淨值型的理財產品，收益是超過5%的，當前中低風險的銀行等金融機構的基礎理財的產品還是很多的。

房子是賣掉還是租主要取決於你的房子所處的地段還會不會升值，當前的房地產市場泡沫很大，繼續升值不太現實，如果不是自住或者子女有需求的話，建議還是賣掉買理財產品的收益比較高，就算買國債或者餘額寶之類的隨存隨取的產品收益也比你的租金回報率高。

過去人們熱衷於買了房子後把房子租出去，是期待著房子能升值，過去十年前在上海買的房子如今至少都升值兩三倍了。在當前這樣的供大於求的情形下，最好是儘快賣掉，越往後越賣不掉，趁早賣還不會有損失。

當然，如果子女長大了要結婚需要房子，這種情況下是不能賣的，還是先供孩子使用。如果僅僅是作為投資品來說，當前房子租金的回報率真的跑不贏銀行的基本款理財。

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金融學家宏皓教授

在上海400萬的房子既然可接受賣掉並且在出租那說明這套房產偏向於投資房，從投資的角度來看看到底是賣掉放銀行好還是繼續出租好。

收益

首先不知道你當時購買的房價多少，姑且按400萬計算，年租金7萬，月租金大約5833元，從租售比（即月租金與總房價的比值）來看達到了約1：685，而國際標準這一數值為1：200或1：300，比值越高投資價值越大，顯然你這套上海的房子的投資價值相對較小。

其次這套400萬的房子年租金回報率在1.75%左右，連國內正常租金回報3%-5%都不到，意味著在不考慮通貨膨脹的前提下收租金需要至少57年才能回本。

升值空間

可能很多人會說回報率低怕什麼，上海的房子那麼貴還會繼續漲，未來升值空間遠遠不是這一點回報率可以比的，那我們來看實際情況。

2019年初上海樓市回暖表現強勢，之後市場呈現回落趨勢，6月短暫回調之後7月、8月繼續下跌，9月在金九的樓市帶動下，上海成交升溫，價格小幅上漲，10月成交價格再度下降，和去年同期相比今年價格並沒有明顯上浮。

近3年上海房價是處於走低的趨勢，可能會覺得跟股票一樣有觸底反彈的可能，但是要知道從2016年均價上漲突破5萬以後已經處於一個較高點了，而近兩年政府不斷出臺政策調控樓市，一線城市房價基本處於橫盤，未來只要經濟平穩運行，房價的上漲空間及增幅基本不會太大。

理財

那麼如果選擇存銀行，在售賣之前應該考慮好以哪種方式理財。銀行的理財和大額存單普遍年化收益率都能達到3%-5%，400萬一年的保守收益在12萬-20萬之間，相當於每月1萬-1.6萬，如果這麼算那就比月租5800元要高的多了。

再考慮房產未來可能還會繼續低幅度上漲，而我國每年通貨膨脹率已經超過6%，那麼銀行存款的收益顯然就不夠了，還需要配置一部分資金進行其他的固收理財或風險性投資，讓年化收益能夠達到8%以上，保本保息當然是最理想的，這就要提高自己的投資能力了。

總之在較低幅度的升值空間下 ，去持有成本這麼高回報率卻不高的投資房，顯然繼續出租並不是最優選擇，所以建議想好如何理財配置能達到最佳收益再去考慮出售。

MR火羽白

這個問題我認為要從幾個方面分析，房產、資產收益率、個人生活情況

房產

房價未來走勢，上海屬於準一線城市，房產應該大概率來說是優質資源。因此房價下跌的可能性小，但是目前國家正在調控房地產未來再出現大幅增長可能性小，但是房價還是會小幅增長的。另外優質的房產依然是目前最保值的資產。

資產收益率

中國房地產的租金回報率是比較畸形的，400萬價值的房子年租金才7萬也就是1.2%左右的收益率，但是如果按照題主的買入價來計算可能就相對合理了，只有持有成本不超過200萬，收益率差不多在3.5%以上了。

綜上所述，上海的房產依然的優質資產保值增值依然可行，另外從持有成本的角度考慮7萬月的租金收益率其實也不低。

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愷哥說事兒

問題不能光看表面，400萬市值的房子年租金7萬，如果賣了換成銀行存款在銀行購買理財產品一年的理財收益可能會達到20萬。

如果要從短期內的投資收益率看，肯定的賣了換成現金在銀行收利息好。

但是，要綜合考慮到換成現金後的通貨膨脹率和樓市漲跌問題。

賣了房換成現金後，考慮到貨幣貶值問題嗎？

這也是一個老生常談的問題，近幾年中國通貨膨脹率還是不低的，年通貨膨脹率達到7%左右。換成現金理財不是不可以，但是有沒有穩定的投資渠道保證每年的投資收益率高於7%？

如果沒有的話，在銀行購買理財產品一年收益率5%，那還是有-2%的貨幣貶值率，那真的是得不償失的。

持有上海的這套房產，未來的保值或者升值空間有麼？

因為不知道你的房產具體所在區位，交通和學區條件怎樣，也不能從短期的房價走勢準確的預判未來的上海房價到底是漲是跌。

我簡單的查看了上海的歷年房價數據，一直到2017年都是保持上漲趨勢，從2017年底到2019年5月，上海的房價均價維持在46000左右，一直在小幅漲跌中震盪。

單就近幾年房價走勢看，上漲勢頭已經沒有以前那麼強勁，但是也不至於短期內就下跌。

建議：拿住房子暫時不動，不要糾結於轉換成資金的理財收益，保值最重要。

所以，400萬的上海房產拿在手裡，一年7萬租金收益，在保證固定租金收益的同時，觀望觀望，上漲更好，未來即使是下跌，也不要急於拋售。（上海作為國內幾個超一線城市之一，房價短期內下跌的可能性很小）。

關鍵字: 上海 銀行業 房子