當前首播

我就在縣城 ，在城市規劃管理部門工作，在縣城工作二十多年了，對縣城的樓市有一定的瞭解。據我所知，題主這個提問雖然有些絕對了，不是所有的縣城房子都沒人買了。但是 ，整體上來說，確實縣城的房子不那麼好賣了，一手房是這樣，二手房更慘！

先介紹以下我們這個縣城的情況：縣城位於黑龍江省，歸哈爾濱管轄，高峰時候人口大約40萬左右 ，現在人口明顯比以前少了很多，有30萬就不錯了，縣城人口最多時候大約10萬左右，現在估計不到8萬了。

和別的縣城一樣，我們這裡面臨最大的問題就是人口流失，而且因為地處黑龍江，流失現象更嚴重。例證之一就是考上大學的學子，回來就業的還不到十分之一。因為縣城沒有什麼支柱產業，沒有多少就業機會，工資也低，年輕人自然看不上。

這些年輕人在大城市落地生根之後，有的會把他們的父母長輩接走，有的甚至整個家族都跟著過去的，所以，縣城的人口流出是非常嚴重的。留在當地的人口老齡化很嚴重，學齡兒童逐年減少，街上，超市裡老年人佔的比例很大。

房子建出來，歸根到底是給人住的，沒有了人氣，房價就成了無源之水。那麼，我們這裡房子保有量如何呢？前幾年我單位曾經統計過 ，縣城樓房保有量大概300多萬平方米，這還不算待拆遷的平房區，這兩年在建工地竣工入戶的有好幾個，又增加了幾十萬平方米。

以保有量400萬平方米算，縣城現在的人口8萬都不到，假設按8萬算，那麼人均建築面積為50平方米，這個數據是非常高的，已經超過了世界上主要發達國家人均居住面積，如下圖：

房多人少的結果，是縣城的房子的空置率非常高，起碼有30%以上，大量二手房租不出去也賣不出去，除非比市場價打了8折以上，否則連來看房的人都沒有。有那麼多新房可供選擇，同等條件下，誰願意買二手房呢？

人口嚴重外流，房子嚴重過剩，但是，房價卻像坐上火箭一樣，從2016年啟動棚改貨幣化政策補償以來，我們這裡房價直線躥升，從2000多漲到現在的4000多了，幾乎翻倍。但是，我們這裡收入並不高，即使像老師，醫生這些體制內的人，平均月收入也不過三四千而已，至於自由職業者就更低了。

在房價躥升過程中，不少人出於恐慌心理購房，背上了沉重的房貸。這種現象讓人看不懂，但是有一點可以肯定，縣城的房價相對於樓市供需關係，出了問題，是扭曲不正常的，違反了經濟規律。

房價漲了，購房負擔重了，現在買一套80多平的房子，連帶裝修以及購房所要繳納的費用，沒有50萬是下不來的。問題是 ，小縣城經濟不發達，物價一點也不便宜，有多少人能一下子拿出來50萬呢？

尤其以前縣城的購房主力軍之一是農村人進城，現在該買的都買了，沒買的面對現在這麼高的房價，已遠遠超過他們的收入，也買不起了。

這些因素疊加起來，所以，現在我們這裡縣城的房子真的不好賣了，有的售樓處門可羅雀，一個月也就能賣出幾套。我覺得這只是開始，更冷的時候還沒有到。

以上是我們縣城樓市的大致情況，我想有一定的代表性，因為全國絕大部分縣城，都面臨人口外流，房屋過剩，同時又房價躥升的問題。

所以，現在的縣城樓市遇冷就很容易理解，當下的樓市風向標已經變了，房子只漲不跌的心理預期已經被打破，持幣觀望的人越來越多，縣城的房子確實不好賣了。一手房是這樣，二手房更是如此。

其實不但縣城，基本哪個城市的房子都不好賣了。但悲哀的是，當越來越多的年輕人湧向大城市就業的時候，大城市的房子只要降價，不缺搶購的人，畢竟有真實需求。而縣城的房子，即使降價，可能也無人接盤。

縣城的未來，在於留住人，有了人氣，縣城的房子才有人接盤，至於房價的漲跌，是次要的了！

李中東

為什麼說縣城的房子越來越沒人買了？\r

沒人買是因為大家都出去了，不在縣城安家了。人是隨著經濟和產業走的，經濟和產業能給人帶來更多的就業機會和更高的收入。\r

從世界人口遷移規律來看，隨著全球城市化進入中後期，人口遷移的規律是：從鄉村和中小城市向一二線大都市圈遷移，而中小城市人口增長停滯、甚至淨遷出。\r

根據聯合國預測，到 2035 年全球城市化率將達 62.5%，大城市和大都市圈人口繼續快速積聚，但 50 萬人以下城市人口年均增速將降至 1%、略高於 0.9%的自然增長水平。\r

當下的中國正處在這種換擋期。即三四線及以下城市雖然可以吸引尚未城鎮化的農村人口，但依然難以填補流向一二線城市的人口缺口，沒有經濟支柱的縣城更嚴重。\r

數據顯示，三四線及以下城市的人口增速一般處於 0.3%左右，低於全國人口平均增速 0.5%，也遠低於一線城市和二線城市的人口增速。\r

隨著人口老齡化加劇及新生兒減少，若干年後，在缺乏經濟基礎縣城，我們看到的已經不再是充滿活力的年輕人結伴，而是很多老人拄著柺杖艱難行走，房屋也會出現大面積空置。\r

買房經濟學

為什麼說縣城房子越來越設人買了？有以下情況促成形成的：

一是黨和國家的社會經濟發展方向向全國各地的大城市、中心城市傾斜，人往高處走，往人多地方去，自然都到大城市發展，那裡經濟狀況好，工資高，社會福利好，對外交流多，肯定都來大城市買房安家立業了。

二是大城市基礎設施配套齊全，如教育、醫療、文化、衛生、水電氣暖配製齊全，集中體現了小康社會的優越性。不像縣城缺這少那的，為生活操心、為掙錢操心、為生存而努力奮鬥。

三是大城市人員整體素質高，在城市人員交流中談吐文雅，禮貌待人，相互幫助，不像縣城裡的小區罵大街，滿嘴髒話，亂扔垃圾，隨地大小便，一有衝動就動手動腳，自認老子為大，住在這樣的小區，受環境影響，大人不變壞是可能的，小孩不變壞那絕對是不可能的。

四是最重要的也是樓主擔心的，就是物業管理服務差，物業管理者，服務者，都是農民，不但素質低，而且也缺乏服務理念和技能，只知收費。所以住在縣城的物業小區，物業人員服務差，打人罵人，停水停電如家常便飯；衛生差，整天滿地垃圾，牆上走道到處都是小廣告和小孩的亂寫亂畫的傑作；維修跟不上，維修人員這不會那不懂，問題解決不了，讓業主生一肚子氣；綠地變黃地，高樹變低樹，最後成了菜園子；物業形象差，人員不是年齡大，就是缺胳膊少腿的殘疾人，還說不得吵不得，真是給養了一幫大爺一樣。住在這樣的小區不是享受的，而是自己找氣來了。反觀大城市，物業管理服務規範，人員素質高，服務周到，真正的房屋像賓館，院內乾淨像花園，門口保安像公安的形象，這才是業主心目中嚮往的物業小區。

當然，並不是全部的縣城房子不能買，有些經濟社會比較發達的小縣城，房子價格也是成萬成萬的，人文地理也是剛剛的。

美侯王666

以我身邊的情況來看，確實如此。

2015-2018年之間，本人老家（七八線小縣城）湧現出大量的小房地產開發商，樓盤如雨後春筍般，價格從2015年的3000多一平方不斷上漲到2018年最貴的7000多一方，買漲不買跌的情況下，大量的鄉鎮居民或者外出工作的年輕人返鄉到縣城買房置業，這是一個高峰期；

到了2019年，前面一波樓盤大部分都陸陸續續交房到購房者手中，不少樓盤暴雷或出現維權行為，一個小小的縣城裡面我所知道的維權事情不下於5起，這對市場信心的打擊是巨大的；

另外，房價橫盤時間久，老百信的心裡都是買漲不買跌，橫盤就等著；所以整個2019年到縣城買房的人確實越來越少了

一條鹹魚沖沖衝

首先我覺得在縣城買房的主要人群應該是:

一類是一直原本就居住在縣城裡面的“老”縣城人，他們買房也就是所謂的換套房或者是為子女準備、當然也有買來投資的。

第二類是因為事業或者工作原因，生活各個圈子其實都在縣城，那理所當然為了子女的教育或者說生活及工作的方便，肯定就選擇在縣城裡面購買房產了。

為什麼說縣城房子越來越難賣了，或者說越來越少的人買呢？

那從各方面對比的角度來看，首先我們除去上面所述的兩類人群…其他原因我認為有以下幾點：

1.大部分人其實是沒有理由在縣城購置房產的，因為現在基本上村村都是大馬路，每個農村家庭常規來講應該都有小車，來回縣城其實相當方便。

2.在農村生活其實各方面都挺好的現在，水、電、寬帶等都是一樣的，還有個主要原因我覺得環境、空氣質量更好，鄰里相親都很和諧、自在！還可以種有機蔬菜，自給自足，特別好。

3.當今社會大部分年輕人，其實很少在老家生活，大多數在外求學或者在大城市、省會城市工作生活，過時過節才會回老家看看…有錢也不會在自己縣城購買房產，常規呢也會在自己工作或者生活的城市購買或投資…

我認為這就是為什麼說縣城房子越來越少人買的原因吧。

Life派

臨近春節，越來越多的朋友開始討論縣城的房子。對於縣城的房子，雖然我們也討論過很多期，但是仍然有很多的朋友只站在了自己的角度去看待，不夠理性。

比如，很多朋友說，縣城的房子越來越沒有人買了，那麼到底是不是這麼一回事呢？

今天我們就一起來聊一聊縣城的房子，到底是不是越來越沒有人買了，究竟應該如何正確的看待？

一，為什麼會有人說縣城的房子越來越沒有人買了？

在這一輪去過程當中，一線城市率先領漲，然後輪動到了二線城市，緊接著漲幅又輪動到了三四線城市。

說了也奇怪，很多縣城的房子價格並沒有太大的變化，和以前的價格相差無幾。因此也讓很多的朋友越來越不看好縣城的房價，以為這裡的房子會越來越沒有人買，因為它沒有上漲的空間。

實際上原因也不止這麼一個，那麼到底有哪些原因，造成了很多朋友說縣城的房子越來越沒有人買了呢？

我把一些主要的原因歸類，一起來看一下：

第1個原因，上漲的行情不臨幸。

在這一輪去庫存的大潮水當中，大部分的城市房價都發生了翻天覆地的變化，漲幅特別的大，但是很多的小縣城房價卻紋絲不動。

這就讓很多的購房者認為，這麼大力度的漲價潮水都不能臨幸小縣城，這裡的房子沒有未來買了會虧。

第2個原因，土地供應大。

小縣城什麼都缺，唯一不缺的就是土地，它有很多土地可以修建新樓盤，新項目。在這樣一個土地供應非常大的小縣城，房價很難漲起來。

任何一個商品，包括房子，供大於求的時候，它的市場價格會相對很弱。

人都是趨利主義，沒有上漲的空間，買了就是燙手山芋

第3個原因，人口不斷向外流出。

春運是一個看待人口流動方向的關鍵時期。

我們可以非常明確的看到在春運返鄉的這一個社會現象當中，大城市的人口不斷向小城市流入。

因為這些人辛苦賺錢，那一年要回到家裡和家人一起共度春節。

而隨著春節過後沒多久，這一波返鄉潮又，開始倒流入優質的大城市，去尋找更好的賺錢項目和個人的發展空間。

因為只有大城市才有更好的企業，更好的商業環境，個人的賺錢速度才會相應的快一些。

……

的確如此，即便是從這三個原因看，縣城的房子真的漲價的空間極其有限，甚至在人口不斷流出的狀態下，還會迎來下跌的風險。

而實際上我們也看到了縣城的新房去化率都非常的慢，更何況是個體手上的二手房，完全是沒有市場行情的。

買房的人都不是傻子，一個買了不能賣出去的產品買來幹什麼呢？大部分縣城的朋友都有著自己的自住房。

二，到底應該如何正確的看待縣城的房價未來，究竟能不能買？

在第一大點，已經非常明確，的的確確縣城的房子是進入了越來越沒有人買的狀態。一手房也好，二手房也好，都處於一個長期有價無市的狀態，流動性特別慢。

那麼，我們應該如何來看待縣城房價的未來呢？這裡的房子真的就不能買了嗎？

存在即合理，雖然縣城的房價上漲空間特別有限，甚至存在一些下跌的風險。但是不代表他就完全沒有人買，也不代表它就不能買。

對於縣城的房價未來，以及是否能買的問題，我們應該這樣正確來看待。

第一，縣城仍然有產業，仍然有人流人口。

縣城也有存在的價值，我們國家很多的重工業都搬到了縣城。有企業自然就有工作人員，有工作人員自然就需要解決居住問題。

更何況春運的返鄉潮可以看，出縣城的人口仍然佔據主力部分，他們只不過是在節後才步入大城市賺錢，僅此而已。

有人口的支撐房子自然還是有人去購買的，只不過這裡面大部分都是以居住為目的，而不是以投資賺錢為目的。

第二，居住需求在升級。

隨著社會的發展，人類對生活品質的追求也在不斷升級，居住的需求更是在不斷的升級。

從早前的平房，到現在的樓房，到現在的洋房，別墅等等。還是那群人，但已經不是那一批落後房子了。

換句話說，縣城的房子仍然有需求，有購買力的需求，有居住的需求，只不過你需要去購買一些在產品的戶型，居住環境上升級的房子。

每個人辛辛苦苦的賺錢，都是為了讓自己和家人能夠過上幸福美好的生活，讓自己的居住環境越來越好，讓子女的居住環境越來越好，讓家人的居住環境越來越好。

從這樣一個角度來說，縣城那些升級之後的好產品仍然具有市場價值，仍然會有人去購買。

第三，縣城買房跟著規劃走。

縣城一般發展比較緩慢，縣城內的人口流動方向也非常的明確，往往是舊城到新城跟著政府的規劃走。

所以，我們常常看到，在小縣城裡面，隨著政府搬遷到了新城新的區域。在不斷的發展同時，老城的人口也會不斷的流入這邊來，這邊的房子也會快速的賣出，而老城就成了一個極少有人居住的地方。

縣城的人口就那麼多，新城的人口在增加，老城的人口自然就會減少。它不像一些大的核心城市，老城的房價越來越高。因為這裡產業園區，軌道交通方便，沒有辦法搬遷，還是和縣城有區別的。

……

是的，存在即合理，縣城畢竟是有地位的。只不過對比城市級別上來，看它的地位沒有大城市那麼高，產業也不會那麼豐富，收入也不會那麼高，人口也不會那麼多。

也正是因為如此，縣城的房子的的確確會越來越沒有人買。

很多朋友看到了老城衰落的現象，看到了人口不斷的流向新區域的現象，看到了人口在節後流向大城市務工的現象，就覺得縣城的房子越來越沒有人買了。

即便它是一個事實，但是我們也應該正確的去看待它，也不是絕對的，沒人買只是相對少一些。

三，小結

總的來說，縣城的房子的確是越來越沒有人買了。

不僅僅是我們以上兩個小節裡面，說到的一些原因造成的。還包括了小縣城的人口大部分都有自己的自住房。想想你身邊的親朋好友哪一家是沒有自己的房子的？

因此，縣城的房子的確是越來越沒有人買了，但這裡僅限於那些落後的老城區，落後的房型，落後的建築結構。

而新板塊的一些居住環境升級的房子，仍然具備市場價值，當然相比大城市仍然會少很多購買群體。

最後，還想特別提醒廣大的購房朋友，如果單純價值的角度來看待房價的問題，我更建議大家去優質的城市購買房子。小縣城有了自己的自住房，就儘量把多餘的錢買入核心城市的優質資產。

因為這樣的資產不僅能夠抵禦通貨膨脹，還能夠讓自己的子女能夠接受更好的教育資源，讓自己的資產也能不斷的升值。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

大致分析下有四點原因：

1.物價上漲，房地產是中國經濟的頭把交椅，帶動的行業不下300個，從2016年下半年起房價上漲，造成其他相關行業的成本上浮；相反普通老百姓的收入漲幅與房價漲幅不成正比。

2.縣城農村年輕人口的流失，年輕人都去大城市謀求發展，留下老輩人看家，造成對房子需求量不高。

3.過度開發供大於需求；

4.限購政策影響，樓市降溫購買方迴歸理性；

房產投資置業

你說的縣城不知在哪裡。

像我們大滄州下屬有個青縣，就很符合你的說法。它距離天津和滄州都很近，所以稍有實力的到滄州買房，再有實力的直接奔天津去了。除了買房娶媳婦，其他在縣城買房的確實不多了。

如果縣城環境好，還可以考慮養老。可惜，這裡屬於計較嚴重的霧霾區，所以，還是考慮孩子上學和工作機會吧。

Debug者

隨著城市進城不斷升級，我們以後的生活也在發生重要改變，這個改變就是以城市群為目的的城市，以後會以更多人口集中度來提高城市和生活質量，以後隨著省會城市和一線城市就業率提高，會有更多的人，就業再這些城市，並且會結婚生子。

那麼三四線城市的房地產會越來越空心化，這個空心化會直接導致三四線房地產越來越沒有價值，這就是以後三四線房產的危機。

所以我們在投資房地產的同時，要遠離三四線房地產，因為三四線房產的持續空心化，會直接導致房地產的沒有價值可言。

資本尋寶

[玫瑰]1，城鎮化進程還有15年時間左右；2，老齡化到2035年將近有4.5億人口老齡化；3，作為80後、90後、00後等新一代年輕力量越來越多的進入到大城市發展，未來城鎮化進程主要分為這幾個地方：珠三角、長三角、京津冀。往後農村的房子將是一塊紀念碑。

關鍵字: 房子 縣城 沒人