過去十年是中國房地產高度發展的十年、高速增長的十年，也是龍頭房企快速增長的十年。
2010年起，龍頭房企或受當時住宅市場嚴厲的政策調控影響，希望通過其他方式獲取土地資源；或先知先覺，判斷未來中國住宅市場不可持續，開始謀求多元產業經營，紛紛進入新的領域，有的非地產產業，也有的是地產產業中的非住宅板塊。
誠如我在“丁祖昱評樓市”年會上所說過的那樣，過去十年大家都在不斷思考多元化，很多房企圍繞房地產上下游動進行了全方位佈局，在這其中，有三個方向已經取得了巨大成效，還有一些產業方向，只有少數房企才能夠真正留下來。
未來，房企將根據企業基因、競爭優勢和多元產業發展前景，聚焦“既促進主業，又適合自身”的多元化發展方向。從規模增長的賽道上轉向質量發展的新跑道。
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多元化方向明確，不動產時代已然來臨
2015年之後，房企多元化佈局開始進入新的階段。一方面，由於2015-2016年的房地產銷售市場異常火爆，其他非地產領域的利潤和增速遠不及房地產，使得不符合企業基因和優勢，發展前景不明的多元產業逐漸被淘汰。
另一方面，市場規模擴大造成房企銷售規模快速攀升，千億企業頻現，有能力佈局多元產業的房企數量也開始增多。
在經過多年的嘗試和驗證後，房地產市場自2018年之後進入到長效調控階段，房企主業發展速度放緩，不少企業也開始收攏資源，放棄部分領域的培育和嘗試，開始聚焦“既促進主業，又適合自身”的多元化發展方向。
01 主流房企明確三大發展方面
1）物業管理規模邁入萬億元臺階
過去十年，物業管理行業取得了長足的發展。全國物業管理行業服務面積從2010年的135億平方米，攀升至2019年的300億平方米。行業營收規模邁入萬億元臺階。行業已經呈現出大爆發的勢頭。
2019年，11家物業管理企業成功實現IPO，創下歷史新高。物業股年內平均漲幅達到56%，最高漲幅更是高達213%。上市企業市盈率平均超過20倍。資本近兩年對物業行業的追捧直接反映出市場對該行業的極度看好。
未來十年，物管行業仍然前途光明。
2）主流房企全面佈局商業
佈局商業的“醉翁之意”多數在住宅。過去10年，“商業+住宅”模式在中國大行其道，使得主流房企全面佈局商業。
經過十年發展，房企商業發展的差距在飛速拉開。
頭部20%企業商業項目已開業數量超過剩餘80%企業的總和。
萬達當仁不讓的排名第一。截止2019年，萬達已開業商業數量超過300家，最近幾年，萬達年新開商業項目數量均超過50家，快速開店推動了萬達商業過去十年銷售額增長了22倍。
未來十年，商業地產的壓力不小。
3）租賃板塊成房企佈局中的重要一環
近幾年，房企對租賃業務的關注度不斷提升，龍頭房企紛紛進駐長租公寓市場，租賃也成為房企多元化佈局的主力方向之一。究其原因：
一方面，基於行業政策環境的變化。中央持續不斷強調堅持“房住不炒”的政策基調，在租購併舉政策導向下，作為房地產長效機制建設重要部分的住房租賃板塊必然成為房企業務佈局中的重要一環。
另一方面，由於土拍政策變化導致房企手握相當體量的自持類用地，持有物業運營也成為房企不得不解決的問題。尤其，對於國企、央企背景的房企和龍頭房企，在規模化銷售業務之外，未來存量運營對於企業發展的重要性將不斷提升。
截至2019年，國內TOP30規模房企中已佈局長租公寓業務的房企佔比達60%以上。其中，萬科、龍湖、旭輝等更是將長租公寓定位於企業發展的主航道業務之一。
未來，基於租賃需求的增長，租賃市場的空間還很大，目前行業尚處於發展的初級階段。同時，經過近兩年的洗牌期，行業迴歸理性發展。未來租賃市場需求將會更加細化。聚焦細分市場，租賃市場的天會更加藍。
021
這些領域少數企業才能留下來
除了物管、商業和租賃，還有四個產業多元化方向，只有少數房企真正留了下來。
文旅地產在2015年達到相對高峰，2016年之後基本以20%-30%的速度下滑。目前，文旅地產已不是單純一賣了之，只有融創、萬達、恆大這類具有強大運營能力的房企才能做好文旅地產。
過去十年，試水養老地產的房企也有很多，但是缺乏成熟的盈利模式，試點過程起起落落。老年人口增速快於年輕人口，但養老地產的黃金時代遲遲未到。這與今天的消費結構和養老觀念有密切關係。
此外，產地地產可以進入的企業就更少了，其中最核心是物流地產。行業集中度已較高，頭部企業佈局已基本完成。加上物流市場需求大的城市，物流倉儲用地供應規模小、要求高。現在再想進入物流行業，空間和機會都已經很小。
最後是商辦寫字樓，這是所有龍頭房企既愛又恨的方向。每個寫字樓都是城市地標，但是算上折舊、利息，持有寫字樓獲得的投資收益遠不如住宅。寫字樓市場供應過剩的局面還將持續，不要說三四線城市了，連很多一二線城市寫字樓都空置率高企，部分區域甚至超過了50%。
03 不動產時代已然來臨
經過十年的探索，房企的發展方向越來越明朗。從未來發展來看，未來十年無論是以上提及的物管、商業、租賃還是其他領域，都會給這個行業帶來巨大的價值。
以商業為例，過去十年商業供應增長了3倍，人均商業面積已經遠超國際標準。供應過剩必將導致競爭加劇，未來十年商業地產的大資管時代已經正式開啟，有能力招到優質商戶並運營好的企業，才有可能在20年代的商業地產市場上贏得更好的發展機會。
與此同時，從資本市場角度來說，未來十年物業企業資本化進程仍將繼續加速，現在上市的物企才二十家，相信很快會達到100家甚至以上。
若從大物管、大資管、大租售、城市更新、不動產+所構成的整個不動產市場數據來看，目前已從2010年的100億平方米，增長到2019年末的300億平方米，未來十年預計還能增長至500億平方米的規模。
我們認為，在這個過程當中讓不動產動起來，才是不動產價值最大的釋放。
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