白雪1435白雪
小區的物業開始是前期物業，是開發商在售房之前選定的物業，目的是為了管理和維護已經完成的小區綠化、道路和各項設施。買房人在簽定購房合同時，合同上有一項就是認可和接受開發商安排的物業，買房人若不同意，可到別處買房，一旦簽字買房，就確定了契約關係，否則就是違約。我們是法制國家，合同雙方必須履行契約，所以說，沒有強加物業於業主一說。
業主若不滿意前期物業的服務，可以換另外一家物業，但是要由業主大會表決確定。但是在小區住戶未達到法定數量時，業主大會是無法召開的，在此期間，如果大多數業主對物業不滿意，可向有關部門反映。
閒客193223645
看了看，這個問題竟然會有那麼多人回答，看來這的確是個熱點問題。
不過，老實說相當部分的回答都僅僅是一種情感渲瀉，並不是在回答問題。
首先，從法律上說，除非特定情況，物業公司必須也只能由業主聘用，除了業主，誰也“安排”不了，這是屬於業主的權利。
只不過，開發商作為原始的唯一業主，自然會首先獲得這個權利。隨後，隨著商品房的銷售進程，這個權利被不斷分割，轉移。而權利人的變更節點，法律上定義為業主大會成立。同時，為了進一步保障購房業主的共同管理權利，法律對開發商這個業主的權利進行了特殊限制，對這個業主聘用的物業公司和這段時間的物業管理也進行了標註，那就是前期物業管理。以區別於購房業主成立的業主大會（或業主共同決定）選聘的物業公司和開展的物業管理活動。
所謂物業管理，就是業主的共同管理權在物業管理上的具體實施過程。按現行法律的規定，業主有三種方式來實現其對所有物業的共同管理。《中華人民共和國物權法》第八十一條規定：業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
但是，物業管理並不是每個業主個體的權利，它只能通過法定的組織形式並通過法定的程序來實現。《物權法》第七十六條規定：選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
在通常情況下，這個法定的組織形式就是業主大會，法定的程序就是雙過半同意。因此，物業管理權利轉移的標誌就是業主大會成立。前期物業管理終止的標誌是“業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效”。《中華人民共和國物業管理條例》第二十六條規定：業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
物業管理對於一個小區而言是不可或缺的，它是實現建築物（包括住宅）功能的最基本保障。它是“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動”（《物業管理條例》第二條）。如果沒有物業管理，設施設備和相關場地就可能會停運，環境衛生和小區秩序也會陷入混亂。因為沒有任何一個設備可以在缺乏“維修、養護、管理”的情況下自動持續運行。
物業管理對於業主而言是不可或缺的，沒有物業管理，就不可能實現和維持建築物本身的功能。對物業本身而言，其設施設備都需要有持續不間斷的運行管理。比如，電梯，二次供水，道路，屋面防水，等等。對於居住事物來說，也需要有人提供服務。比如，門禁，垃圾清運，化糞池清掏，綠化養護，保安服務，保潔服務以及停車管理，秩序維護等等。
當然，選擇何種方式進行物業管理，是自行管理還是委託物業公司或其他管理人進行管理，這是業主大會（全體業主）的權利。但從現實來看，主要形式還是委託物業公司進行管理。一方面是由於歷史的原因，另一方面是業主缺乏對物業管理的全面認識和相關的專業技能。當然，由於我們國家並沒有在物業管理中推行管理人制度，也缺乏最基礎的市場支持，管理人制度（除物業公司外）也無法實施。
目前物業公司與業主之間的矛盾是不正常的。原因也是多方面的。這其中固然有業主的原因，比如對物業管理缺乏最基本的瞭解。但更重要的是由於歷史原因造成的物業公司的定位發生了錯誤。物業公司本身就是服務於業主的，但業主是在不斷變化的，作為物業公司，必須清醒地認識到所服務的“業主”已經從開發商轉移了，開發商已經不再是“業主”。認識不到這一點，就很可能導致立場錯誤，就必然會被新“業主”所拋棄。
回到問題吧，物業管理對業主來說是必須的，物業公司作為業主實施物業管理的受託企業，必須要通過業主“同意”才能實施物業管理，不可能有其他人負責“安排”。當然，這種“業主”是變化的，這種“同意”也是依法定程序的。並不要求每一個個體業主都要同意。
下面統一回復一下評論中的部分觀點吧：
用戶6286102355307
沒經過業主同意！
說這話的人絕大部分都不是業主。之所以這樣說，是因為業主在購房和入住的過程中，除了《商品房銷售合同》外，還需要籤屬的重要文件就是《業主臨時管理規約》和《前期物業服務合同》，有些開發商在售樓時會將這兩份文件的約定內容合併到一起。既然已經成為業主，就肯定已經同意了這兩份文件。如果不簽字，是成不了業主的。所以，該評論所說的“沒經過業主同意！”是沒有依據的，基本上是想當然。當然，沒經過該評論人的同意是有可能的，因為他（她）或許就根本不是業主。
PS：業主，就是權屬登記證書上載明的權利人。其他人都不是業主，不享有業主的權利。除非權屬登記證書載明，否則父母子女配偶並不當然成為業主。
錫山高飛：
物業公司多多少少都帶有一些涉黑的，業主必交停車費，不交就不讓（原文少了讓）出門，有的發生矛盾還將車輛強行推上馬路主幹道上，這種做法很惡道（原文如此），他們有公安片警的坦護（應當是袒護，原文有誤），所以才敢這麼惡的對待業主。
物業公司受全體業主委託，對物業管理事務（也可以包括停車事務）進行管理，這個權利來源應該是清晰的。《中華人民共和國物權法》第七十八條規定：業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。 同時，本條法律也規定了業主受侵害時的救濟路徑：業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。當然，如果是物業公司違反了合同的約定，那業主除了直接請求司法救濟之外，還可以按程序主張其違約責任，甚至可以啟動業主大會程序解聘物業公司。但是，單個業主並不具有直接對抗物業公司履行職務行為的特權。
至於原評論提到的“公安片警的坦護”（注：原文疑為錯別字，應為袒護），那多數情況下是想當然的片面之詞。不能在有違心意的時候想當然地認為全天下所有人都是非正義的，只有自己一個人才是正義的化身。不能一遇到不隨心的事，就認為政府是縱容的，警察是袒護的，法院是偏心的，甚至與你個人意見相左的業主都是與物業公司勾結來坑害你的。要懂得尊重他人，敬畏法律，服從多數。現在的社會，已經沒有唯我獨尊的時代了。況且既便你身處在那個年代，也未必就真的能輪上你來唯我獨尊。
福餃老大
業主本想花錢請來的是服務，沒想到請來的是爺，什麼都是他們說的算，處處管理著業主。 就像一個公司花大錢請來一個師傅，卻要總經 理處處聽他的，一不漲工資就甩臉色給你看， 這樣能不產生矛盾嗎？
物業公司的確是業主請來為業主服務的，但絕不是服務某一個人。每個業主個體作為物業管理權利人只能對其相對應的權利份額進行處分，而不能代表全體業主。而如果作為行為人時，就應當服從全體業主選聘的物業公司在合同授權範圍內的管理，即便作為權利人之一，也沒有單獨對抗的權利。你後面這比喻不是很恰當，總經理就是全體股東（規模較大的會通過董事會）請來的管理人，在總經理的授權範圍內，無論你是不是股東，當然都要聽總經理的。而且，如果總經理漲工資的要求合理合約合規，該漲不漲甩個臉色給老闆看也是可以理解的。如果有哪個公司的員工仗著自己是股東甚至是董事就闖到總經理辦公室說：“你是我請來的，你得聽我的！”看看會是什麼結果？
徐潛龍
應該要有物業管理，但物業管理公司要走市場化， 要由業主委員會招投標綜合評選，不能由 主管部門選定。
這話前面說得對，但最後一句錯了。因為沒有任何一個物業公司是“主管部門選定”的，非但法律不允許，現實中也不存在。
說到物業管理市場化，這不僅僅是業主的需求，也同時是物業公司的希望。但是目前而言，尚不具備這樣的條件。因為物業管理的輝煌時代早就過去了，現在的物業管理做為一個行業，早已日薄西山，成了昨日黃花。
任何一個行業如果想要實現市場化，首要條件是要具備巨大的市場容量和合理的利潤預期，二者缺一不可。如果說中國物業管理的市場容量算得上巨大的話，它的利潤預期就顯得差強人意了。當然，這裡只說住宅物業。
住宅商品化已經三十多年了，伴隨而生的物業管理也經歷了同樣的歷史。如果說幾十年前的物業管理可以算得上是朝陽產業，也算得上是曾經的“暴利”行業，讓人垂涎三尺，趨之若鶩。但是，發展到今天，早已經風光不在了。很多十幾二十年的小區，仍然執行的是二十多年前的收費標準。中國已經從默默無聞發展到了第二大經濟體，但很多住宅物業管理項目卻始終停滯不前，收費依然在執行二十年甚至三十年前的標準。物業公司沒有錢，就只能降低服務標準，而且還是偷偷的。業主看到服務變差，自然就更不願意提高收費。越沒錢越差，越差越沒錢。由此進入惡性循環。這種惡性循環的結果，受傷最大的一定是業主，因為物業公司如果到了連偷工減料都難以為繼的時候，大不了可以拍屁股走人。但那時業主的財產一定是滿目瘡痍，慘不忍睹。
在目前的環境下，這個行業的生存都是堪憂的，更別說是市場化了。賬就不算了，舉個例子吧，在二十多年前，800元一個月的保安可以算得上是高薪職業，可是現在的保安，也僅僅就只能滿足最低工資標準，想增加點收入，就只能選擇超時工作以賺取點加班費。這就導致原來四人一崗的配置現在已經精簡到了三人，二人甚至一人。在這種情況下，還想要求達到24小時精神抖擻的站崗狀態基本是不可能的。
如果在現行條件下推行物業管理市場化，業主至少要多付出兩倍以上的代價才有可能。否則，市場化想都別想。現實中，如果不是政府強力干預，禁止物業公司合同期滿單方面撤管，很多早期住宅物業早就沒人幹了。其實，現實中最希望實現市場化的，並不是業主，而是物業公司。
擁有6568
以前沒有物業比現在有物業更好，應該徹底取締物業，亂收費，養了一幫無用的保安，廣大 業主沒安全感！
什麼時候也不會沒有物業（管理），以前在福利住房年代，負責物業管理的是國家和單位，因為他們才是業主，我們只是住客。住宅商品化以後，業主換人了，物業管理自然就要我們自己負責。單位沒有了，國家不管了，因為你才是業主。
當然，如果你說的是取消物業公司，那個或許可以，本來聘用物業公司也只是法定的三種物業管理形式之一。業主可以選擇自行管理或者委託其他管理人進行管理。《中華人民共和國物權法》第八十一條規定：業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。 但是大前提是業主有能力且有意願自行管理，或者有其他管理人可以委託。但按照目前的情況，有能力自管的業主是不會選擇自管的，因為那個工作太過悖離價格原則了，而我們目前尚沒有建立起物業管理的管理人體系，所以更多的小區依然會選擇委託物業公司進行管理。
眾裡尋她仟百渡
開發商在建設小區時房屋還沒有交付給業主，但小區在建設過程中有很多涉及到後期物業管理方面的專業問題需要確定，同時房屋沒有交付前也需要有一個物業公司進行管理，所以開發商必須先要確定一家物業公司來提供相關物業諮詢及管理。開發商前期選聘下來的物業公司叫前期物業，前期物業的選聘在不同的省，市根據各地方的《物業管理條例》要求各有不同，比如江蘇省無錫市規定，房產業態是商業性質或建築面積低於3萬平方米的住宅小區，開發商經區物管科批准同意可以採取協議選聘的方式直接選聘前期物業公司，然後在物管科進行備案就可以了。如開發的房產是住宅的且建築面積超過3 萬平方米的，開發商沒有權力直接選聘物業公司，必須由區物管科採取公開招投標的方式選聘前期物業，然後由專家組成的評標小組擇優選用物業公司，最終由中標單位與開發商簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同到業主委員會成立選聘了新的物業公司後前期物業服務合同終止。
我行我述說
在現實中物業管理企業進駐小區的途徑通常有兩種:1.新建小區通常是在售樓之前就由開發商根據市場機制選聘物業管理企業；2.由業主大會委託業主委員會通過市場機制選聘物業管理企業。第一種途徑，開發商在還未銷售樓宇之前，開發商就是小區單一的業主和產權人，由開發商來選定物業管理企業和制定臨時《小區規約》合情、合理也合法。第二種途徑，在成立了業主大會的小區裡，由全體業主共同決定物業管理企業和制定《業主大會議事規程》及《小區業主規約》合情、合理也合法。
開發商在樓宇銷售之前選定物業管理企業，並以之簽訂《物業管理服務合同》及制定《臨時業主規約》是根據《物業管理條例》第二十一條和第二十二條的規定而進行的。這時開發商是小區單一大業主，因此選定物業管理企業並簽訂《前期物業管理服務合同》不需要其他人的同意。這也是為了保障業主入住後至業主大會成立之前，小區的物業管理不會出現真空期。確保小區業主入住後設施設備的安全運行和小區秩序的穩定。
在成立了業主大會的小區，如果需要選聘或解聘物業管理企業，根據《物業管理條例》的要求，需要在物業管理區域內召開業主大會會議並經建築面積佔總建築面積1/2，且人數佔總人數1/2的業主同意，並不是需要每個業主都同意。
在物業管理區域內從事物業管理服務的企業，進住的方法有兩種:一種是前期物業管理企業他的進住是由開發商選定的，無需徵求其他人的意見；另一種是由業主大會會議，通過全體業主投票的形式決定的，只需經建築面積佔總建築面積1/2，且人數佔總人數1/2的業主同意就可以，不需要小區內全體業主都同意。
以上是我對這個問題的看法，喜歡的關注、點贊、轉發，在我的個人主頁上能夠看到更多有關物業管理的文章。
w苦行僧
一、按照2001年建設部88號令《商品房銷售管理辦法》第七條（七）物業管理方案已落實。第十三條，商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。我們稱之為前期物業管理。在業主未大面積入住前這個是政府強制性的要求，為了保證小區全體業主的公共利益和小區環境衛生、裝修管理、秩序維護、設施設備的正常運行等。這是商品房可以銷售的前提條件之一。
二、大部分業主入住小區，到達法定條件並且按照法定程序成立了業主委員會，前期物業管理合同自然終止。由業主委員會召開全體業主大會，就物業管理合同續簽、重新選聘物業管理企業、業主自治等作出決定。稱之為後期物業管理，由小區三分之二以上的業主共同意見決定。
楊君波2018
這個問題值得深思！一個新小區的建成，都會面臨這樣的問題，一般在開盤時都會宣傳自己的物業公司服務管理怎麼樣怎麼樣，基本都是以業主帖心管家等字面宣傳，什麼二十四小時服務，二十四小時安保等等，讓業主感覺物業公司什麼事都能解決似的。
但是等業主交完一年的物業費入住小區以後，情況卻與買房時的宣傳不符,新建小區有的配套設施不完善，大多數房屋存在質量問題，那麼問題來了，業主找到物業進行報修，大部分物業公司替開發商拖延維修時間，有的甚至拖過房屋質保期，浪費業主的黃金維修時間，這樣造成小區業主與物業間的惡性循環！
一般新小區的物業公司屬於前期物業，前期物業有的是當地住建局物業管理科招標或者委派的物業公司，也有開發商自己旗下的物業公司。前期物業公司其實業內人士都明白是非常賺錢的項目，因為前期物業公司基本不用投入什麼資金，而且入住業主基本是100%的繳費率，因為業主不繳費基本辦不了入住。那麼這樣也造成暗箱操作的問題，大部分前期物業都會包給有關係有背景的物業公司！
如果業主攤上有良心的物業企業還好，如果攤上不折手段，以破壞性手斷獲得利益的物業公司後果很嚴重，小區業主問題不解決，掠奪性的侵害業主利益，這樣會造成小區以後的惡性循環！所以建議住建局監管部門真正意義做到政務前移，起到監管作用，不要懶政！這樣才能真正實現和諧社會！
閃閃紅星工作室
再重複一遍，把頭條提的問題都想象為吃泡麵的學生想出來的，先質疑這個問題是不是挖坑，回答問題者多半不會錯。
比如這個問題，所有小區都會有物業？就是不符合事實的。
很多小區都沒有物業，比如以前的舊民居，大量的老公房。
有物業的，是改開以後新建起來的商品房小區。
這些新小區從有業主開始居住就必須提供物業服務，包括水電，保安，衛生，電梯，水泵等等，按照國家規定，這種服務條款作為售樓合同附件的前期物業合同，向購房者明示，並經他們簽署同意。
所以最初的物業從哪來？你買房的時候就同意了，這叫做與生俱來。
前期物業合同，是開發商和業主1對1簽署的。
隨著業主搬入人數的增多，達到全體業主總數的雙過半時，法律法規規定可以由業主大會選聘物業公司。這時提供服務的物業公司，是由業主的多數決定的。
從售現樓開始的前期物業服務，一般說來是開發商貼錢賺吆喝的，為了賣房，要有廣告效應。
房子賣得差不多了，開發商就不願意再貼錢。如果業主很多不交物業費的話，物業服務質量就會偷工減料，如果隨著物業公司員工工資和各項費用上漲，物業費卻不能上漲，不交物業費的業主更多，這種惡性循環就更厲害。直到最後，成立業委會趕走服務差老物業。或者物業公司虧損，直接逃走。
新的物業接盤。
也有暫時找不來物業公司的，叫做棄管小區，多層小區有這種情況。高層就很罕見。因為沒有物業，電梯不能工作，水泵還能暫時維持轉一段時間。沒人收垃圾，沒人管理小區。
很快就髒亂差，業主就向街道辦請願。街道辦派人先收垃圾，然後趕緊聯繫新物業公司進來。
下面是前期物業公司的規定。
醉太平II
小區的物業管理公司根據不同階段，有兩種選定模式：
一是達到預售條件，交房前由開發商向房管局申請前期物業管理招標，經過招標程序後由中標單位進駐管理；
二是交房後，業主的入住達到一定規模後，成立了合法業主委員會，由業主委員會向房管局申請物業管理招標，經過招標程序後由中標單位進駐管理。
綜上，前期物業管理由開發商為主體招標，不需要業主同意，業主委員會成立後由其為主體招標，可能會遵詢業主代表的意見。
盈柯地產法務
按照規定物業的選擇主要是分為兩個階段：
1.交房前，按照國家規定房屋建設階段就要有物業公司，也就是所謂的進行前期物業管理，主要由開發商以招標的形式選定，但是很多時候開發商會有物業分公司或是由開發商的親戚成立的還有就是某些利益關係入駐的，這時候還沒有業主無法通過業主同意，所以是直接就是開發商直接選定的。前期物業管理主要負責對相應的設計方案和設備選型等方面提出物業專業的建議，具體如：房屋接管驗收、裝修管理、房屋前期質量問題、購房合同規定的落實問題、配套設施等等，是不可或缺的。
2.交房後，根據《物業管理條例》規定，業主入住選定業主委員會，由小區業主委員會負責，以招標或評選的方式選擇物業管理企業來管理小區或前期物業管理公司可以和業委會進行商談繼續服務。很多時候並不是由業主委員會招標或評選選定的，但是大部分還是由開發商選定的前期物業管理公司來管理小區，而且也沒有經過業主委員會同意。業主入住後在物業合同上籤了字，就意味著已同意接受物業的管理，並同意按標準交納物業費。
綜上所述，實際上物業管理公司就是由開發商指定的，沒有經過業主同意，但是業主對此也是無可奈何，只能忍氣吞聲的認同。
以上是我的分享，有不同看法歡迎留言，喜歡的話可以關注我，謝謝。
用心看樓市
開發商安排的，是開發商利益的延續。
